近日，上海市網上房地產官網發布公告，16個住宅項目即將入市，涵蓋黃浦、徐匯、楊浦、浦東、普陀等區域，合計供應房源1679套，成為年內少見的大批量推盤潮。

此次集中推盤恰逢房企年終業績沖刺關鍵期，高性價比項目與豪宅產品同臺競技，上海新房市場年末“收官大戰”已然拉開序幕。

上海陸家嘴豪宅 孫婉秋/攝

豪宅盤扎堆

從價格維度看，本次入市的16個項目既有單價超17萬元的頂級豪宅，也有3.4萬元起的剛需優選，適配不同購房群體需求。

頂豪陣營的價格博弈尤為吸睛。

徐匯濱江板塊的安瀾上海以17.88萬元/㎡的均價成為本次單價最高項目，主力戶型為192—588㎡大平層，總價門檻約2700萬元，定位高端改善客群，計劃入市211套房源。

這一價格其實低于此前業內預測的18.5萬/㎡—19萬/㎡的首開預期，較同板塊今年5月入市的綠城·潮鳴東方（備案均價19.5萬元/㎡）也低1.62萬元/㎡，盡管后者因距黃浦江僅400米的區位優勢更突出，但安瀾上海的“定價誠意”仍引發不小關注。

安瀾上海所屬的東安項目是目前上海內環內規模最大的城市更新項目。

今年9月，中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資組成的聯合體，通過上海聯合產權交易所正式完成徐匯東安城市更新項目核心地塊（127b-24、125-31）的股權交易，獲取上海徐匯區核心區位約50萬方大體量開發權，總出讓金額高達439.5億元，刷新全國涉宅用地出讓總價紀錄。

單價第二高的黃浦老西門板塊綠城·黃浦ONE二期，取證均價17.2萬元/㎡，較上期上漲2000元，主力戶型為155—193㎡的3—4房，共56套新房。回顧一個多月前的一期開盤，56套房源獲得77組認購，認購率138%；截至發稿網簽33套，網簽率約59%，這主要由于網簽數據存在一定滯后性。

此外，浦東后灘的澐啟濱江二期、楊浦平涼的外灘道二期兩個13萬+項目也同臺競技。

澐啟濱江二期取證價13.97萬元/㎡，較一期（13.67萬元）上漲約3000元，推出125—507㎡的房源225套。據悉，項目一期于11月底開盤，122套房源收獲259組認購，認購率212%，也是當時的“日光盤”。

反觀外灘道二期，取證均價13.88萬元/㎡，較一期僅上漲300元/㎡，漲幅乏力或與其一期銷售不暢相關，一期于11月23日開盤，121套房源獲115組認購，認購率95%。目前網簽39套住宅，網簽率剛過三成，主要受楊浦區高端供應競爭激烈影響。

普陀真如板塊的全新盤中海環宇玖章則以“樓王首開”策略搶占市場，其取證價11.8萬元/㎡，預計推出123—144㎡的3—4房共90套，試圖憑借核心產品力實現“一炮而紅”。上述5個10萬+高端產品，認購入圍比均設定為2.5。

入圍比為2的僅有1個，寶山淞南板塊的招商序，均價6.86萬元/㎡，這已是其年內第5次入市。不過此前四期均未觸發積分制，前三期351套房源，目前網簽了182套；第四期于11月11日開盤推出101套房源，目前網簽數為0。為加速去化，部分自媒體渠道已推出“傭金優惠”政策攬客。

此外，入圍比為1.8的有7盤，1.3的有3盤，其中單價最低的臨港新城的港城云湖文創嘉園低至3.44萬元/㎡，主打138—182㎡戶型，可滿足剛需及新上海人需求，供應結構多元化。

銷冠之爭倒計時

這場推盤潮的背后，是房企年末業績沖刺的迫切需求。

克而瑞數據顯示，2025年1—11月TOP 50上海房企銷售排名未出現大幅變動，僅相鄰位次房企競爭較為激烈，年終排名格局已基本清晰。其中，頭部三強格局穩固，華潤置地、招商蛇口、保利發展三大央企分列上海房企權益銷售額前三，彼此差距不過2億左右，變數頗大，年終銷冠無意外將在這三家央企中產生。

年底沖刺，三大巨頭表現不一：華潤置地本次推出澐啟濱江、時代之城；招商蛇口表現最為激進，一次性推出安瀾上海、招商序、招商時代潮派、招商林嶼湖畔等5個項目，沖頂意圖明顯；保利發展則未在本批次發力，12月6日批次中其加推了保利虹橋和頌，但項目單價不足4萬元，貢獻或許有限。

左宇/攝

值得關注的是，去年的銷冠中海地產今年步伐放緩，1—11月上海權益銷售額168.38億元，位列第五，較去年全年的645.19億元的成績差距顯著。本次其攜安瀾上海、中海環宇玖章兩盤入市，若能熱銷有望助力中海縮小與頭部陣營的差距，但能否逆襲仍存懸念。

隨著12月剩余時間的推移，各大項目的認購、網簽數據將逐步兌現。“華招保”三大央企的年終沖刺賽已進入最后階段，2025年上海樓市銷冠究竟花落誰家，答案即將揭曉。