本文時代周報 作者：林佳

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之下，龍頭房企的表現(xiàn)尤為關(guān)鍵，中海則在逆周期里交出了一份穩(wěn)健答卷。

8月27日，中國海外發(fā)展有限公司（0688.HK，簡稱“中海”）發(fā)布2025年中期業(yè)績。上半年，中海實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額1201.5億元，位居全行業(yè)第二；累計(jì)交付房屋4.2萬套；收入832.2億元，除稅前溢利130.0億元，核心股東應(yīng)占溢利87.8億元。

在調(diào)整周期里，中海的“利潤王”底色仍在。上半年，除招商蛇口外，TOP10房企合計(jì)核心凈利潤約148億元，中海一家公司就貢獻(xiàn)了六成；若剔除虧損房企，中海這一占比達(dá)已發(fā)布業(yè)績TOP10房企總額的33%。

其中，一線城市仍是最堅(jiān)實(shí)的基本盤。報告期內(nèi)，中海在北京、上海、廣州、深圳及香港五城合計(jì)銷售額達(dá)到556.4億元；北京單城突破300億元，市占率穩(wěn)居第一。

資金實(shí)力，是中海逆勢擴(kuò)張的底氣。截至6月30日，中海在手現(xiàn)金1089.6億元，凈借貸比率28.4%，繼續(xù)保持“綠檔”，也是行業(yè)內(nèi)唯一同時獲兩家國際評級機(jī)構(gòu)A-級的房企。

在業(yè)績會上，中海董事局主席顏建國釋放出“信心”信號。他強(qiáng)調(diào)，“十五五規(guī)劃的關(guān)鍵詞就是——充滿信心。”在他看來，盡管行業(yè)仍在調(diào)整期，但中海將在天時、地利、人和的支撐下，憑借攻守兼?zhèn)涞膽B(tài)勢走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。

中海2025年中期業(yè)績會高管合影，企業(yè)供圖

凈利潤保持領(lǐng)先，保持?jǐn)U張節(jié)奏

房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期之下，中海依舊交出一份穩(wěn)健答卷。今年上半年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額1201.5億元，全口徑與權(quán)益銷售金額均位居行業(yè)第二。

在銷售普遍承壓的市場環(huán)境下，中海能夠保持千億規(guī)模，顯示出其核心城市布局與品牌力仍具韌性。這一成績也意味著，中海依然是少數(shù)能在周期底部守住陣地的頭部房企。

截至目前，除招商蛇口外，上半年房企TOP10核心凈利潤總額約148億元，其中中海一家公司就貢獻(xiàn)了約60%。若剔除虧損的萬科，中海凈利潤占比升至33%；若再除去華潤置地，中海的凈利潤甚至超過其他已發(fā)布業(yè)績的TOP10房企之和。

行業(yè)筑底之時，中海管理層釋放了穩(wěn)定信號。中國海外發(fā)展副總裁郭光輝在業(yè)績會上表示，目前行業(yè)仍處于下行筑底階段，但邊際已有所改善。在此背景下，中海發(fā)展2025年上半年依然取得了穩(wěn)健表現(xiàn)，核心利潤率與毛利率均保持在行業(yè)領(lǐng)先水平。

郭光輝指出，公司對未來維持凈利潤和毛利率的穩(wěn)健表現(xiàn)充滿信心，基礎(chǔ)與能力兼?zhèn)洹Ｊ紫龋衲晟习肽辏泻Ｒ咽畚唇Y(jié)轉(zhuǎn)金額和回報率處于高位；其次，近年來，公司聚焦一線及強(qiáng)二線城市投資，投資規(guī)模始終位居行業(yè)第一，貨量充足、結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)。此外，中海在一線城市核心地段布局商業(yè)，在未來商業(yè)資產(chǎn)收入和利潤也會形成創(chuàng)利增效。

當(dāng)同行普遍降價跑量時，中海靠產(chǎn)品力與一線城市的基本盤穩(wěn)住了陣腳。期內(nèi)，香港及北上廣深五個城市合約銷售額達(dá)到556.4億元，占中海系列公司（不含中海宏洋）合約銷售額的53.7%。其中，北京市場表現(xiàn)最為突出，單城合約銷售額達(dá)到304.5億元，市占率穩(wěn)居第一；上海、廣州、深圳及香港均突破50億元。整體來看，中海系列公司在14個城市的銷售額位居當(dāng)?shù)厥袌龅谝弧?/p>

拿地層面，中海依然保持進(jìn)取。上半年，中海在土地市場依舊保持強(qiáng)勢，1-7月共獲取22幅地塊，權(quán)益購地金額550.1億元，投資規(guī)模位居行業(yè)第一，其中一線和強(qiáng)二線城市占比高達(dá)86%。

投資競爭加劇的同時，中海強(qiáng)調(diào)了自身的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢。中國海外發(fā)展行政總裁張智超指出，當(dāng)前行業(yè)投資更加集中在一線和重點(diǎn)二線城市，競爭相對激烈。中海除了具備資金實(shí)力外，還是少數(shù)擁有全產(chǎn)業(yè)鏈的房企之一。公司旗下不僅擁有雙甲級設(shè)計(jì)單位，在產(chǎn)品研發(fā)上具備獨(dú)特能力；同時擁有優(yōu)秀的總承包企業(yè)，在工程進(jìn)度與質(zhì)量方面延續(xù)“工科中海”的優(yōu)勢；此外，還有專業(yè)化的生態(tài)供應(yīng)鏈企業(yè)，在行業(yè)進(jìn)入下半場后，無論產(chǎn)品力還是成本力，均能形成明顯優(yōu)勢。

張智超表示，公司在持有型業(yè)態(tài)上也具備廣泛布局，覆蓋辦公、商業(yè)、長租公寓、養(yǎng)老等多個領(lǐng)域，并在核心城市獲取大型綜合性項(xiàng)目時展現(xiàn)出較強(qiáng)競爭力。長期深耕主流城市，使中海在客戶黏性、品牌知名度和渠道資源上均占據(jù)優(yōu)勢，為投資形成了有力支撐。展望下半年，公司將統(tǒng)籌發(fā)展與安全，堅(jiān)持“以銷定投”，預(yù)計(jì)投資規(guī)模將實(shí)現(xiàn)一定增長，并對未來的銷售與利潤形成穩(wěn)定支撐。

產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢加碼，護(hù)城河進(jìn)一步夯實(shí)

投資之外，中海在商業(yè)板塊也展現(xiàn)出另一種韌性。

上半年，中海商業(yè)物業(yè)運(yùn)營收入35.4億元，其中一線城市項(xiàng)目收入占比提升至47%。5月開業(yè)的北京中海大吉巷，是今年最受關(guān)注的商業(yè)項(xiàng)目之一，開業(yè)首日客流超過20萬人次，出租率達(dá)96%，迅速成為首都文化與商業(yè)結(jié)合的示范樣本。

商業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整，也在管理層表態(tài)中體現(xiàn)得更加清晰。中國海外發(fā)展副總裁兼中海商業(yè)公司董事長王林林表示，上半年公司聚焦商業(yè)戰(zhàn)略，圍繞“三核目標(biāo)”——核心城市、核心區(qū)位、核心資產(chǎn)，推動兩項(xiàng)經(jīng)營策略落地。

王林林表示，一方面，中海積極推進(jìn)資產(chǎn)優(yōu)化，上半年退出部分資產(chǎn)，短期對收入造成一定影響，但整體結(jié)構(gòu)更為扎實(shí)健康；另一方面，有計(jì)劃推動重點(diǎn)項(xiàng)目的改造更新。例如，北京環(huán)宇薈完成改造后租金提升32%，未來在新一輪經(jīng)營周期中，租金增長效應(yīng)將逐步兌現(xiàn)。

王林林指出，目前，公司“雙核業(yè)務(wù)”購物中心與寫字樓的收入占比已達(dá)81%，其中一線城市資產(chǎn)收入占比同比提升3個百分點(diǎn)至47%。核心資產(chǎn)的“壓艙石效應(yīng)”正在不斷凸顯。上半年，購物中心銷售額同比增長7%，客流量增長11%，經(jīng)營質(zhì)效穩(wěn)步提升。

資金層面的穩(wěn)健，成為中海逆勢擴(kuò)張的底氣。在行業(yè)債務(wù)風(fēng)險仍未消退的當(dāng)下，中海的財(cái)務(wù)指標(biāo)繼續(xù)保持在“綠檔”。期末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為45.7%，凈借貸比率28.4%，現(xiàn)金短債比達(dá)到4.9倍。中海也是行業(yè)內(nèi)唯一同時獲兩家國際評級機(jī)構(gòu)給予A-級評級的房企，信用水平領(lǐng)先于大多數(shù)同業(yè)。

財(cái)務(wù)的穩(wěn)健，離不開現(xiàn)金流的厚度。期末公司在手現(xiàn)金高達(dá)1089.6億元，占總資產(chǎn)12.1%。平均融資成本僅2.9%，處于行業(yè)最低區(qū)間。分銷及行政費(fèi)用合計(jì)占收入3.8%，費(fèi)效比領(lǐng)跑行業(yè)。低成本資金與精細(xì)化運(yùn)營的結(jié)合，讓中海在周期底部依然具備較強(qiáng)的防御力與進(jìn)攻性。

展望下半年，中海判斷“政策、市場以及企業(yè)自身發(fā)展”三重因素將共同推動房地產(chǎn)市場逐步止跌回穩(wěn)。無論是銷售與利潤的領(lǐng)先，投資與產(chǎn)品力的擴(kuò)張，還是資金與信用的穩(wěn)固，中海都在行業(yè)深度調(diào)整期持續(xù)夯實(shí)競爭優(yōu)勢，維持其龍頭房企的地位。

顏建國強(qiáng)調(diào)，進(jìn)入“十五五”，中海的“三個充滿信心”仍將延續(xù)。一方面，中海對中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)充滿信心，相信中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展韌性將在未來五年進(jìn)一步彰顯光彩。此外，中海對房地產(chǎn)行業(yè)充滿信心。盡管行業(yè)總體規(guī)模有所收縮，但改善性需求將持續(xù)釋放，市場依然龐大。行業(yè)集中度將提升，中海的比較優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯，在高質(zhì)量發(fā)展中占據(jù)更大比例。與此同時，

此外，顏建國對企業(yè)自身發(fā)展亦充滿信心。無論是財(cái)務(wù)資源，還是投資力、產(chǎn)品力、成本競爭力，中海均具備突出優(yōu)勢，同時擁有一支能打硬仗的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。