中國商報（記者 王彤旭）8月25日，上海市住房和城鄉建設管理委員會等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》（以下簡稱通知），涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等多項措施。通知自2025年8月26日起施行。

“上海此次政策積極有力、市場反饋積極，充分說明各地正在采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，更好支持全年度經濟穩增長工作任務?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進對中國商報記者表示，上海政策出臺惠及面廣，尤其對單身人士購房、外環外購房等會產生積極影響，亦為全國新一輪政策調整優化和市場向好發展等發揮積極作用。

圖為上海一售樓處內，市民正在看房選房。（圖片由CNSPHOTO提供）

調整限購釋放購買力

在住房限購方面，通知明確了兩點內容：一是對符合住房購買條件的居民家庭，在外環外購房（包括新建商品住房和二手住房）不限套數。這里的居民家庭，是指滬籍居民家庭，和在上海連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非滬籍居民家庭。二是對成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

多位專家表示，限購調整將釋放購買力，充分激活上海外環外的交易熱度。

“外環外在符合條件下將不限購房套數，即購房資格進一步放寬。這就意味著，非滬籍單身和居民家庭滿足1年社保條件，以及上海本地戶籍的單身和居民家庭，在外環外購房已不限套數，即所謂‘N’套。政策有力釋放了住房需求，對于外環外房屋去化具有積極作用，也將帶動后續市場交易量的上升?！眹儡S進說。

上海中原地產分析師盧文曦表示，目前，上海樓市總體穩定，但外環和內外交易熱度的結構性差異客觀存在。外環外的置換類賣家較多，尤其是外地單身賣家，但受制于限購政策，他們必須要等舊房賣掉才能購入新房。

在嚴躍進看來，上海新政中“外環外符合條件將不限購房套數”的規定，與此前北京市的房地產新政相似。

8月8日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，其中提出符合北京市商品住房購買條件的居民家庭購買五環外商品住房不限套數。

北京市新政明確，京籍居民家庭、在北京市連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房不限套數。

同時，對成年單身人士在北京市購買商品住房的，按照居民家庭執行限購政策。換言之，成年單身人士也被統一視作家庭戶，不再執行單獨的限購標準，按新政策，五環內限購住房2套，五環外套數不限。

優化住房公積金政策

上海此次通知還優化了住房公積金政策。一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。二是支持提取住房公積金支付購房首付款。三是支持住房公積金“又提又貸”，對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

此外，通知還要求優化調整商業性個人住房貸款利率定價機制，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，以及完善了個人住房房產稅政策。

“計算顯示，若按新政策執行，后續家庭可增加24萬元的公積金貸款額度，充分發揮了公積金貸款的保障和普惠作用。結合上海對多子女家庭購房落實更優惠政策的內容，可以看到公積金政策正發揮更大的支持作用。此次所提及的綠色建筑，占全市新房比重約為60%，說明政策的惠及面很大，支持了綠色建筑發展。這也較好吻合了全國好房子‘安全、舒適、綠色、智慧’理念，促進供需兩端更多關注綠色建筑。”嚴躍進說。

此外，通知還明確，房貸利率不再區分首套和二套，有助于釋放更多改善需求。

盧文曦表示，以商貸200萬元、貸30年計算，首套月供為8486元，二套差異化地區為8704元，非差異化地區為8925元。按最新政策，二套房的利率可以明顯降低，非差異化地區每月可以減少439元。以往降LPR后，月供減少只有幾十元，而新政這種方式優惠力度更大，購房者的獲得感也會更強。

嚴躍進表示，不再區分首套房和二套房將帶來幾個積極效應：一是此次政策明確，優化調整商業性個人住房貸款利率定價機制。首套房和二套房的標準取消，有助于二套房根據市場情況和房貸政策進行調整，客觀上促進二套房利率下調。二是其充分體現對改善性住房需求的支持。

事實上，今年以來，已有多地推進首套房和二套房不再做嚴格區別的工作。如北京市新政擴大了首套房公積金貸款支持范圍，對借款申請人在北京市無住房但全國范圍內有1筆已結清公積金貸款記錄的，由此前認定為二套房，調整為認定為首套房。

從整體來看，嚴躍進認為，此次上海政策出臺，將實實在在地促進市場交易的活躍。一方面，將產生“量提升、價更穩”的積極效應；另一方面，新房和二手房等市場都將迎來利好。