文/每日財報 侯宇婷

7月18日，世茂集團發布一則致·深圳龍崗融資集合資金信托計劃（下稱“中信龍崗項目”）全體投資人的公開函，內容包括深圳龍崗區政府提出以68億元補償價收回深港國際中心12宗地塊（原拿地成本239億元），其中11宗涉及中信龍崗項目。

這將中信信托推上風口浪尖。

公開資料顯示，中信信托于2020年7月發起設立“中信·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”（下稱“龍崗項目”），總規模87億元，資金用于支持世茂集團開發的深圳龍崗深港國際中心綜合體項目。該項目原計劃建設包括“中國第一高樓”（超600米）在內的地標建筑，但因政策限高導致規劃審批停滯，自2022年起陷入爛尾。

根據合同約定，龍崗項目分A至E五類份額，期限12-24個月，預期年化收益率6.7%-7.9%。但自2022年4月起，世茂集團因流動性危機停止還款，項目逾期至今。最新的季度管理報告顯示，截至2025年6月，信托本金余額仍達56.79億元，涉及約800名個人投資者（占比50%）及機構客戶、家族信托。

這份收地化險方案的核心內容是，深圳龍崗區相關部門將對世茂集團2017年競得的12宗土地進行收回，后者是曾經備受矚目的深港國際中心項目的核心資產，當時拿地成本在239億元左右，此次回收補償定價（68億元）相當于打了三折。這樣自然會影響到中信信托產品的相關利益。

根據第一財經的報道，中信龍崗項目投資人自7月18日上午9:00開始，可以針對上述方案進行投票，并在月底就此召開受益人大會。有投資者接到通知，自己的累計兌付比例將在全部本金的85%左右，但兌付周期會持續到2027年1月。但有投資人稱，7月17日投資人大會上形成的一個溝通成果是：如果有持有信托份額10%以上的投資人能夠形成關于暫停這項投票的議案，該收地化險方案的表決和推進可以中止。

中信信托在上述召集受益人大會的通知中也提示：“本信托計劃出現逾期后，受托人持續通過債務重組、司法拍賣、市場化轉讓等多種方式推進項目風險化解，但受限于房地產市場深度調整客觀情況，最終均未能得以實施。為推動資產變現，受托人及所屬集團與深圳市、龍崗區兩級政府做了大量的會談及溝通，盡最大努力推動政府審批同意通過土地整備方式收回12宗土地。鑒于當前深圳市商業辦公市場持續下行的行情、及12宗土地現有規劃條件轉讓的局限性，受托人認為由政府收回12宗土地是目前項目風險化解的相對較優的方案。

同時，如本信托計劃受益人大會未能審議通過收地化險方案或本次審議事項經本次受益人大會審議通過，但相關主體未同意收地化險方案，受托人將終止推進本次收地化險方案，并本著充分維護受益人合法權益原則，積極與相關方溝通協商，采取資產轉讓、重組、推進司法程序等多種方式推進風險化解工作。但由于目前其他風險處置方式未有明確方案，本信托計劃項下抵債資產的處置周期較長，處置結果也存在很大的不確定性。”