本文時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

“熱烈歡迎南崗村民蒞臨尚東陽光選房專場(chǎng)”。

——這條橫幅至今仍掛在廣州市增城區(qū)新塘板塊尚東陽光營(yíng)銷中心的門口。11月底，這里迎來了一批特殊的訪客，一個(gè)來自3公里外的黃埔區(qū)南崗村的老年購(gòu)房團(tuán)，同時(shí)也是手握大量房票的拆遷戶。

增城尚東陽光營(yíng)銷中心 時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

11月17日，南崗西路片區(qū)城中村改造項(xiàng)目正式啟動(dòng)房票兌換工作。按每套200萬元的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，項(xiàng)目可兌換1300套商品房，房票總額高達(dá)26億元。盡管項(xiàng)目采用“原址回遷+房票安置”的雙軌模式，房票卻獲得了村民的熱烈響應(yīng)，房票辦理的預(yù)約號(hào)一度爆滿，導(dǎo)致部分村民需要排至數(shù)日之后。

在樓市深度調(diào)整期，地處廣州黃埔、增城交界的新塘板塊因南崗房票的釋放迎來了久違的熱鬧。為了接住村民客戶的“潑天富貴”，尚東陽光的工作人員分成兩隊(duì)，站在門口鼓掌迎候。

持有房票的拆遷戶，已成為新塘樓市舉足輕重的購(gòu)買力。“這兩天我們賣出了很多房子，原本就是尾盤清貨，拆遷戶來買之后，選擇更少了。”尚東陽光的工作人員感嘆。

規(guī)模龐大的房票催生的購(gòu)房需求，已從黃埔外溢至廣州其他區(qū)域，悄然攪動(dòng)著更大范圍的市場(chǎng)。

進(jìn)村搶客，全城樓盤“圍搶”黃埔拆遷戶

不僅是尚東陽光，同樣位于新塘的香江天辰，在南崗房票“開閘”后也迎來銷售熱潮。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，該樓盤近期通過房票客戶成交超過100套，僅11月22日至28日一周就售出60余套，買家主要為南崗拆遷戶。

南崗西路舊改項(xiàng)目的火熱，正是黃埔房票落地過程中的一個(gè)縮影。根據(jù)“廣州黃埔發(fā)布”公眾號(hào)，該區(qū)設(shè)定了明年1月前完成5000套房票認(rèn)購(gòu)的目標(biāo)，并預(yù)留首期100億元房票資金。

南崗村的街頭巷尾，如今被全市各樓盤的宣傳海報(bào)占據(jù)。村民每天買菜必經(jīng)過的肉菜市場(chǎng)對(duì)面，同一堵墻上，來自天河與增城的樓盤暗中較勁。天河的“能建·天河麓譽(yù)府”打出“黃埔價(jià)、選天河”的口號(hào)，但其單價(jià)遠(yuǎn)高于房票補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，兌換比例高達(dá)2.68:1；增城的樓盤則以“房票1:1換房”為賣點(diǎn)，喊出“等額房票，當(dāng)然買更大面積”。

樓盤海報(bào) 時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

僅村內(nèi)一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，就同時(shí)舉辦了兩場(chǎng)房票專場(chǎng)活動(dòng)。時(shí)代財(cái)經(jīng)在現(xiàn)場(chǎng)看到，其中一個(gè)專場(chǎng)的參展樓盤超過30個(gè)，遍布廣州多個(gè)區(qū)域，連遠(yuǎn)在南沙區(qū)橫瀝島、直線距離超過35公里的項(xiàng)目也前來設(shè)點(diǎn)攬客。

根據(jù)黃埔安居集團(tuán)的相關(guān)規(guī)定，只要是納入廣州市“房源超市”的商品房、同一區(qū)內(nèi)車位，或政府持有的政策性房源，持票人均可選擇，而目前，廣州11區(qū)均已有樓盤納入房源超市。

為了吸引村民到訪，樓盤紛紛“放大招”，承諾招待組隊(duì)看房的村民一頓“農(nóng)家樂”、也有贈(zèng)送牛奶、油米或黃金，成交則有房票專享折扣，即便僅僅是添加樓盤專項(xiàng)服務(wù)經(jīng)理微信，也可免費(fèi)領(lǐng)取山姆禮品。

房產(chǎn)中介也紛紛進(jìn)村“搶客”。村內(nèi)既有中介支起小攤，張貼房票可兌換樓盤名單招攬咨詢；也有中介主動(dòng)游走于村民之間，提供政策解答以挖掘潛在客戶。

時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

由于每張房票允許實(shí)名轉(zhuǎn)讓一次，這一規(guī)則還催生出一批“房票中介”，他們瞄準(zhǔn)部分村民急于變現(xiàn)、或無購(gòu)房需求，以票面金額約6-7折的低價(jià)從村民手中收購(gòu)房票，再篩選有購(gòu)房需求但資金不足、或希望享受折扣的買家，以8-8.5折的價(jià)格轉(zhuǎn)售，從中賺取利潤(rùn)。

半月認(rèn)購(gòu)600套，黃埔村民“買爆”廣州

在這場(chǎng)全城爭(zhēng)搶的房票盛宴背后，實(shí)際的轉(zhuǎn)化數(shù)據(jù)勾勒出房票的市場(chǎng)威力。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，按每套200萬元計(jì)算，南崗西路片區(qū)城中村改造項(xiàng)目釋放的房票總額高達(dá)26億元，可兌換1300套商品房。截至12月3日，村民已認(rèn)購(gòu)514套，對(duì)應(yīng)金額超過11億元；而到12月5日，認(rèn)購(gòu)套數(shù)迅速突破600套。

黃埔南崗 時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

而這只是整個(gè)黃埔舊改推進(jìn)的早期階段。2024年1月，黃埔首批9個(gè)項(xiàng)目納入城中村改造年度計(jì)劃，4月發(fā)出全國(guó)首張“依法征收、凈地出讓”房票。今年9月，第二批項(xiàng)目成功納入，城中村改造專項(xiàng)借款額度累計(jì)達(dá)717億元；10月，黃埔推出房票政策2.0版本，成立專班全面加速落地。

成果很快得以顯現(xiàn)。截至11月28日，各改造項(xiàng)目已通過房票認(rèn)購(gòu)商品房共4446套，金額約79億元。其中，第一批項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)2636套，金額約46億元；第二批項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)1810套，金額約33億元。

根據(jù)“廣州黃埔發(fā)布”公眾號(hào)此前披露的目標(biāo)，該區(qū)原本設(shè)定明年1月前，完成5000套房票認(rèn)購(gòu)任務(wù)，并預(yù)留首期100億元房票資金。如今已提前達(dá)成，截至11月30日，全區(qū)房票認(rèn)購(gòu)?fù)黄?000套，總金額超88億元，一個(gè)月內(nèi)認(rèn)購(gòu)量幾乎翻番。

房票已成為廣州樓市，尤其是黃埔區(qū)市場(chǎng)的重要支撐。

廣州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽約5.77萬套，其中黃埔區(qū)超6100套。而由于拆遷安置具有較強(qiáng)的地緣性特征，大部分村民傾向在原居住區(qū)附近購(gòu)房，這些房票催生的購(gòu)房需求主要留在了黃埔本地。

隨處可見的樓盤廣告 時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

以黃埔悅辰壹號(hào)為例，該項(xiàng)目已累計(jì)接待超700位村民認(rèn)購(gòu)，房票客戶占整體購(gòu)房群體的 45%，是房票安置的最大受益者之一。

隨著房票規(guī)模擴(kuò)大，需求也隨之外溢至其他區(qū)域。增城新塘某樓盤銷售表示，房票客戶對(duì)板塊成交帶動(dòng)明顯，“普通的客戶成交還是沒有那么多，房票客戶買了很多”，自10月以來，該樓盤曾創(chuàng)下單日15套房票客戶成交的紀(jì)錄。

與此同時(shí)，部分手握多張房票、無迫切換房需求的村民，也將目光投向了投資屬性更強(qiáng)的區(qū)域。白云區(qū)某熱門樓盤銷售表示，11月該項(xiàng)目就成交了6套來自黃埔的房票客戶訂單，“這些買家大多房票額度充足，同時(shí)在不缺房子住的情況下就會(huì)考慮投資，選擇往外區(qū)買房。”

根據(jù)廣州市人民政府網(wǎng)站在今年2月發(fā)布的信息，廣州市委市政府對(duì)城中村改造工作的部署是“一年開局、三年攻堅(jiān)、五年見效”，作為攻堅(jiān)第一年，今年廣州計(jì)劃完成城市更新固定資產(chǎn)投資1800億元以上，其中城中村改造1000億元以上。

未來，隨著更多舊改落地，持續(xù)釋放的房票能否成為激活廣州樓市的“關(guān)鍵變量”？