我的好朋友：杠桿游戲！

撰文|蜜妹

這是@閨蜜財經的第1733篇原創

圖片來源|AI自動生成

11月的樓市似乎有點一言難盡。

一向準時的中指院百強房企銷售榜遲遲未出，克而瑞的榜單也縮水到只披露了不到50家，且安排得非常低調。

從中獲取你就能感受到，目前的情況到底咋樣了，一切都不便多談。

對于11月房企銷售，克而瑞只用了簡單一段話：

2025年11月有38家房企單月業績環比增長，其中15家企業單月業績環比增幅大于30%，包括華潤置地、中建東孚、北京城建和大悅城等，頭部房企中有中海地產、華潤置地、綠城中國和濱江集團4家的銷售全口徑金額環比有所增長。

同比來看，蜜妹還是按慣例統計了TOP10房企的變動情況。如下圖：前11月銷售額同比還在上漲的房企從前10月的3家降為1家，其他9家均為下跌。

如榜單所示，中國金茂前11月實現銷售額1006.8億元，同比增長21.29%，是TOP10中唯一保持正增長的企業。

在蜜妹看來，金茂能在此刻抗跌的主要原因有三，缺了一點都不行。

其一堅持一、二線核心城市布局，聚焦長三角、珠三角和環渤海等高能級區域。這些區域雖然也面臨市場調整，但需求基本面和抗風險能力相對較強。

其二注重產品力提升，其“府”系和“悅”系產品在改善型需求中具有較強競爭力。在行業普遍面臨銷售壓力時，具備產品溢價能力的企業更能抵御市場波動。

其三財務結構相對穩健，融資成本處于行業較低水平，為其在市場調整期提供了更大的戰略空間，同時抓住土地市場調整的機會，以合理成本補充優質土儲。

另外有兩家房企前11月銷售額同比由漲轉跌，分別是建發房產和越秀地產，這兩家都屬于地方國企。

圖表來源｜克而瑞（特此感謝！）

建發的轉向，一定程度上是“區域依賴+推盤斷檔”的雙重沖擊。

建發的基本盤在福建本土市場，但進入11月后，福建市場降溫，比如省會城市福州新房去化率環比下降13個百分點，同比下滑19個百分點。廈門則無新盤加推。

此外，建發房產的布局雖以一、二線為主，但部分二、三線城市項目在市場調整期面臨較大銷售阻力。

還有越秀地產同樣從前10月的0.99%微增轉為前11月的-3.76%下滑。作為廣州國企，越秀地產一直以穩健著稱，但這次其全年目標應該是完成不了了。

前11月越秀地產銷售額972億元，意味著12月需要完成至少233億元的銷售額，才能實現1205億元的全年目標。而根據蜜妹計算，越秀地產11月單月銷售額應該是不超過100億元。

上述3家房企之外，還有7家延續了上個月銷售額同比下跌的趨勢，其中大部分跌幅在擴大，這意味著11月單月的銷售額在下滑。

綜上，從追求規模擴張到聚焦生存底線，從“高杠桿、高周轉”到“保交付、穩現金流”，房地產行業這深刻的價值重估似乎仍未結束。

大摩之前預測樓市的觸底時間在2025年二季度。此后摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強表示，現在的房地產整個市場正處于“筑底—修復”中期階段，依舊是筑底關鍵時刻，這一過程需要政策強力介入加速庫存消化和債務重組，由此這樓市才能在2026年底止跌回穩。

文章僅供討論分析，不構成投資建議。

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