今后的樓市風向標已明確。

“保障歸保障，市場歸市場”，住房市場，一分為二。

上個月，伴隨著二十屆三中全會的落幕，“雙軌制”再次被確定。

這也意味著，“商品房+保障房”雙軌制將成為未來中國房地產新模式。

如若，再結合最近房地產市場的幾個熱搜，連起來看，非常有意思。

樓市政策正在發生根本性變化，昆明卻有點不一樣。

“好房子”的競爭才剛開始

今年來，昆明的保障房、配售型保租房接二連三落地，多個待啟動城改項目紛紛調規降容、降高，待入市地塊容積率普遍下調至3及以下……更大的變革逐漸起勢。

7月，昆明市城鄉規劃管理技術規定2024版(征求意見稿)順利完成聽證，優化調整了25項指標。繼24條新政后，明確提出降容積率、降公攤后的又一重大調整，同時鼓勵建設第四代住宅。

尤其在優化房屋面積計算的基礎上，昆明還改變了容積率計算方式。

配電室、生活垃圾收集點、公廁、社區服務站、文化活動站、體育活動室等大部分公共服務設施，未來不再計入容積率。

簡而言之，未來昆明的新建商品住宅品質會越來越高，同等的建筑面積下，得房率可能會更高。

事實上，今年以來，深圳、福州、長沙、佛山、惠州等城市，以及浙江地區，從不同角度出臺政策，減少住宅公攤面積，以增加得房率，提升住宅品質，提升房屋實用性。

各地方都在力推建筑新規范，讓以前備受購房者詬病公攤面積，也將變相的“名存實亡”。

甚至在紹興、溫州、金華、湖州推出的新地塊中，相繼有了“計容新規”。即房企只要利用新規合理設計，理論上得房率可以達到100%，高的甚至可以達到120%。

而當得房率提高到100%的時候，公攤面積，也將成為“消失的它”。相比之前，購房者購買同等的面積空間下，實際可獲得的使用面積將增加至少20㎡。

縱觀當下昆明的新建商品房住宅項目，大部分高層住宅公攤比例都在20%左右，甚至高達30%。

換個通俗易懂的說法，就是絕大多數購房者的首付款，也就是買了公攤面積而已。

萬科作為深耕昆明十余年的一線品牌房企，向來是昆明樓市風向標的引領者和變革先驅。

每一次落子，選址、產品、園林、戶型等維度上的眼光和前瞻性，都會給昆明市場帶來不少新意和沖擊。

近期，相繼過規亮相的萬科會展片區兩個新項目，備受關注。據相關人員透露，這一次萬科將顛覆大家的認知，在產品品質提高方面卷出了“新賽道”。

“大幅提升得房率”的風終于吹到了昆明

去年底，萬科兩次出手拿地，合計拿下一百多畝地，是為數不多擴大土地儲備的房企。

隨著十余年的開發，會展板塊作為昆明唯一深入滇池的區域，如今也是高端、改善型項目的集中地，萬科也是其中的開發大頭。

再次重倉昆明會展片區，萬科此次謀局不可謂不大。

2021年6月，萬科正式發出“七彩國際社區”藍圖構想倡議，將格局和視野放到了片區的整體未來發展高度，從城市發展煥新、人居體驗升級的維度，去打造一個與國際接軌的、更有溫度的高品質社區。

深耕近7年，手握會展片區五大優質項目的萬科。這一次，將從產品的設計上給予昆明樓市一個全新的思考。

據悉，最新亮相的萬科桂語東方和萬科都會半島2個項目，將推出“全家桶”產品，主推8個戶型，建面從82-180㎡，全維度產品統統都有，產品價格區間從100萬左右到350萬。

跨度之大，幾乎覆蓋了當下昆明90%的購房需求。

（活動現場圖）

而本次萬科帶來的最大震撼，卻是昆明市場從未出現過的大面積、大尺度、超高得房率。

看完產品直呼：“大幅提升得房率”的風終于吹到了昆明。

萬科會展“雙子星”，實得約94-145%再次震撼昆明樓市

總體來看，萬科桂語東方、萬科都會半島兩個項目本次所推出的戶型，實得約94%，只是基本操作；實得約100%，是常態；實得可高達145%，才是萬科給昆明樓市帶來濃墨重彩的一次震撼。

具體來看，萬科桂語東方位于萬科500里北側，可以說是萬科500里走向超級社區的關鍵一步，其價值意義不只是升級那么簡單。

項目總計規劃8棟住宅，其中包括15-20層純板式小高層，1梯2戶或2梯2戶設計，戶型面積約116-178㎡，偏向改善性客群。

（萬科桂語東方實景鳥瞰效果圖）

其中，建面約144㎡戶型，實際可使用面積達149㎡，實得超100%，為104%。

4房2衛3陽臺設計的戶型，十分方正，三面采光，所有房間都是全明設計，4開間朝南，做到了真正的南北通透。

結構外置的設計下，在四個臥室、客廳、廚房、衛生間，都有面積可觀的內部改造空間，可塑性很強。交房后，業主可隨意對內部進行空間改造，靈活、多變。

綜合計算下來，實際落地全贈送面積達到了36.2㎡，完全抵銷了公攤面積，將更多的實用空間，還給購房者。

闊綽客廳寬度可達7米的大橫廳，進深近7米，實際使用面積約50多㎡，可容納下十余人的小型聚會。

客廳、陽臺均采用可拆梁設計，能夠最大程度的擴大采光面，空間結構更多變靈活。打通，就是面積尺度超的大橫廳；也可以拓展至5房，滿足多人口家庭的居住需求。

（144㎡戶型圖）

豪華主臥的面寬達4.7米，進深約5米，可擁有一個面積約10㎡的獨立衣帽，這樣的配置在市面上同面積產品中都是罕見的。

可以說，如此大的尺度和空間，足夠秒殺市場上的約180㎡大平層產品。

建面約178㎡的頂躍戶型，大5房3衛4露臺。一層自帶一個約12㎡的露臺；二層還有單層約80㎡自由無承重墻空間可盡情改造，后期可改造出一個約40㎡的客廳和一個面積超大的臥室，兩側還有兩個近30㎡的大露臺。

相當于業主可以同時擁有4個花園，面積超80㎡，家庭成員人人都可以有小天地，獨立且私密。

（178㎡戶型圖）

最終落地全贈送面積為140㎡，實得可高達約145%，，業主的實際使用面積可達約258㎡。

作為一梯一戶小高層產品，獨立電梯廳入戶，直連約8㎡的私享花園，三面采光，南北通透，四面朝南。

客廳面寬7 米，一側連著約50㎡空中花園露臺，市面罕見的空中墅。尺度和空間，堪比市面上約260㎡的豪宅產品。雙面采光，270°景觀，無敵的視野，俯瞰滇池，別有一番滋味。

萬科會展“雙子星”的另一個項目，也不遑多讓。

按照規劃，萬科都會半島擬建10棟高層住宅，含商業配套裙房，一層地下室及1棟門衛，共有82㎡、89㎡、99㎡、126㎡四個面積段的戶型。

與傳統改善型產品不同，此次推出的新型改善產品并不是以面積為基準來定義產品的屬性，而是強調居住的舒適度，實得尺度等。做到了在有限的面積內，提供更開闊的尺度和空間，帶來更加寬綽的居住體驗。

（萬科都會半島效果）

其中，建面約89㎡戶型，3房2廳2衛2陽臺，實得率約95%，贈送面積14㎡，實際可使用面積85㎡。

三面朝南雙陽臺可擴容，通透且更實用。再充分利用可改造墻體設計，將3房改成2房，擁有一個面寬近9米的超級大橫廳，自帶270°環幕視野，變身一個尺度堪比城市豪宅的舒居改善小戶型，打敗市場98%戶型。

（約89㎡戶型圖）

創新“S”墻的嵌入式墻體設計，后期可改造成隱形收納空間，可以是U型互動廚房+多操作臺，也可以放一個雙開門的冰箱。

建面約99㎡戶型，實得約100%，實際可使用面高達99㎡，等同于建筑面積本身，公攤面積在這里“名存實亡”。

難得的是，雖然戶型面積小于100㎡，卻擁有一個4.7米寬的大客廳，輕松容下8個人的餐廳，直接秒殺市面上的一眾同面積段產品。

（99㎡戶型圖）

還擁有面積將近20㎡的超大主臥，開間尺度可達4.7米。這樣的尺度和空間大小，足以媲美市面上約120㎡的改善型產品。

要知道，很多公攤較大的130㎡戶型，其主臥的面寬也就在3米左右。

建面約125㎡的戶型，實得高達約101%，實得面積126㎡，寬綽4房的設計，三世同堂的天倫之樂輕松拿捏。

還配置有270°環幕視野，6.8米面寬的大客廳，以及一個開間達4.1米的超級主臥，實際可使用空間尺度，堪比約140㎡左右的高端改善型產品。

得益于結構外置的設計，比同面積產品多了一個約30㎡的拓展面積，相當于一個大客廳的空間，市面難尋。

（125㎡戶型圖）

從目前披露出的信息，萬科都會半島不論是顏值、功能以及產品力等多方面考量，都遠超與市面上一般的改善型項目。

萬科將極具前瞻性的“未來城市理想單元”率先落地到萬科都會半島，取消底商，打造超級十字路口，把商業布局集中在八個地塊的中央。相當于未來業主下樓就是生活濃度爆棚的商業生活，帶來全新局面的昆明改善人居新模式。

同時，因擇址于昆明維三低密片區的寶豐半島，背靠珥季路，向北鏈接廣福路世紀城各大成熟繁華商圈，生態屬性更優越，自帶無敵觀滇視野，完美鏈接城市繁華與滇池生態在10分鐘生活圈內。

3房、橫廳4+1房的戶型規劃，82-126㎡的面積段，妥妥的置業滇池邊優選項。

還能通過S墻隱形空間設計，可改造墻體占比提升等，將實際可使用面積再擴展至少20㎡，實現低門檻就能入住滇池邊，享高品質的改善生活。

另據介紹，本次萬科會展“雙子星”推出的所有面積段戶型，每個臥室的面寬都在3米以上，是很多同面積段產品難以做到的空間尺度，足以媲美市面上高端改善產品。

且電梯廳、私享入戶花園等標配入戶空間，都是業主可以獨享的空間，可自由設計空間的功能使用安排。

不得不說，萬科還是那個熟悉的萬科，帶來的每一次沖擊，都是引領市場變革的開端。

據了解，如此大的產品維度升級，承襲與萬科在成都、重慶的優秀經驗。能將隔壁都卷瘋了的超優基因帶來昆明，足見萬科對昆明的誠意。

昆明南市區“湖居好房子”，烽煙再起

如今，會展片區已建待建的會展中心、公園學校等配套設施和樓盤開發用掉的土地已超過一半，相關的城市配套正逐漸完善中。

擁有已開通的2號線、5號線的雙地鐵線，三橫六縱一斜的交通體系直通昆明各個區域。擁有非常優秀的生態資源，周邊2公里內覆蓋五甲塘、海洪、星海寶島等多個濕地公園。包含艾爾西幼兒園、上海師范大學附屬官渡實驗學校（小學、初中、高中）等在內的已建成學校約10所。以及已開業的云南萬科首個社區商業品牌——小篆街，社區商業正蒸蒸日上。

萬科的南市區之戰，剛過半程。

隨著革新性產品的萬科都會半島和萬科桂語東方無縫接棒，也將掀開七彩國際社區開發的全新格局。

這種進階的改善產品，不光在整個會展片區罕見，在當下的昆明市場中極為少見的存在，恐怕也是接下來新房市場的發展方向。

應對趨勢，昆明樓市的“湖居好房子”，烽煙再起。