在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，投資力已成為房企構(gòu)建護(hù)城河的核心要素，其通過資源配置效率、風(fēng)險(xiǎn)控制能力與戰(zhàn)略前瞻性，直接影響企業(yè)的市場地位、財(cái)務(wù)穩(wěn)健性和可持續(xù)發(fā)展能力。

實(shí)現(xiàn)投資力，不僅考驗(yàn)著企業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策導(dǎo)向以及市場需求變化的洞察力，更需要企業(yè)擁有雄厚的資金實(shí)力作為支撐，以確保在獲取項(xiàng)目后，能夠?qū)崿F(xiàn)從開發(fā)建設(shè)到銷售回款的正循環(huán)回流，維持企業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)營。

戰(zhàn)略聚焦實(shí)現(xiàn)土儲結(jié)構(gòu)優(yōu)化

產(chǎn)品力護(hù)城河取得高端溢價(jià)

在本輪行業(yè)周期的巨大波動中，房企各顯神通，通過投資力的實(shí)現(xiàn)取得優(yōu)勢競爭地位。

其中，中海地產(chǎn)以核心城市重倉和低成本融資構(gòu)建護(hù)城河；華潤置地通過“經(jīng)營性不動產(chǎn)+開發(fā)”雙輪驅(qū)動實(shí)現(xiàn)穿越周期；保利發(fā)展憑借現(xiàn)金流管理和政策敏感度實(shí)現(xiàn)逆周期擴(kuò)張。

中國金茂近日發(fā)布2025年中報(bào)，報(bào)告顯示，上半年公司實(shí)現(xiàn)收入251.13億元，同比增長14.28%；毛利40.59億元，同比增長13.59%；股東應(yīng)占溢利10.90億元，同比增長7.93%。在銷售方面，上半年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額534億元，在行業(yè)整體下降的背景下同比增20%，增幅行業(yè)第一。在行業(yè)排名中首次躋身前十，達(dá)到第九名的歷史新高。憑借核心城市聚焦和產(chǎn)品溢價(jià)能力，中國金茂在行業(yè)深度調(diào)整期展現(xiàn)出卓越的戰(zhàn)略眼光和穿越周期的能力。

2024年啟動新一輪戰(zhàn)略升級以來，中國金茂在土地市場上通過清晰的聚焦策略，持續(xù)優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)。當(dāng)年公司核心項(xiàng)目全部落子于一二線城市的核心板塊，以"非核心不拿"的策略為后續(xù)發(fā)展奠定了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)基礎(chǔ)。

2025年中國金茂的聚焦戰(zhàn)略進(jìn)一步深化，投資力再上臺階。上半年，公司精準(zhǔn)獲取16個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，總土地款達(dá)492億元，這些項(xiàng)目全部位于一二線城市，一二線土儲占比進(jìn)一步提升。截至2025年6月末，總未售土儲貨值中近90%分布在一二線城市，顯著高于行業(yè)平均水平。

在區(qū)域布局上，戰(zhàn)略重心高度集中于北京、上海兩大超級城市，投資額達(dá)324億元，占上半年投資總額的66%。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的高端化升級同樣顯著。2025年上半年新項(xiàng)目中，府系、璞系產(chǎn)品占比提升至68%，較2024年再進(jìn)一步。

上海金茂潤雲(yún)金茂府實(shí)景圖

項(xiàng)目量價(jià)雙優(yōu)走出獨(dú)立行情

形成投資與產(chǎn)品良性互動

房企的投資力與產(chǎn)品力是相互依存、動態(tài)平衡的核心競爭力要素。產(chǎn)品力的提升不僅體現(xiàn)在銷售溢價(jià)上，更為投資力的實(shí)現(xiàn)提供了重要保障。

中國金茂之所以能夠?qū)崿F(xiàn)戰(zhàn)略聚焦，是因?yàn)閾碛凶銐驈?qiáng)大的產(chǎn)品力作為支撐，使得中國金茂在核心城市、核心板塊上打造的項(xiàng)目，能夠精準(zhǔn)匹配市場需求，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高溢價(jià)銷售，進(jìn)而保障了投資項(xiàng)目的高回報(bào)率，形成投資與產(chǎn)品的良性互動。

2024年，中國金茂發(fā)布“金玉滿堂”四大全新產(chǎn)品線。當(dāng)年推出18個新產(chǎn)品線項(xiàng)目。。2025年上半年，又有16個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)量價(jià)雙優(yōu)。較投資階段的可研計(jì)劃，項(xiàng)目實(shí)際平均銷量兌現(xiàn)率達(dá)到132%，價(jià)格兌現(xiàn)率達(dá)到104%，新項(xiàng)目平均毛利率接近20%。住宅平均簽約單價(jià)2.6萬元/平方米，較2024年（2.2萬元/平方米）、2023年（2.1萬元/平方米）價(jià)格增幅分別達(dá)18.2%和24%。量價(jià)齊升的態(tài)勢使得中國金茂在當(dāng)前房地產(chǎn)市場中走出了獨(dú)立上升行情。

府系產(chǎn)品——長沙湘江金茂府、西安曲江金茂府、上海潤雲(yún)金茂府均達(dá)成首開售罄；璞系產(chǎn)品西安金茂璞逸東方首開搖號，熱銷13億，北京璞逸豐宜首開熱銷18億，成為豐臺區(qū)量價(jià)標(biāo)桿項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的成功，充分證明了市場對中國金茂產(chǎn)品的高度認(rèn)可。隨著這批項(xiàng)目逐步坐收，公司毛利率將進(jìn)一步得到提升。

西安金茂璞逸東方實(shí)景圖

凈負(fù)債率改善融資渠道優(yōu)化

憑借綜合優(yōu)勢行穩(wěn)致遠(yuǎn)

在投資項(xiàng)目的運(yùn)營效率上，中國金茂同樣表現(xiàn)出色。2024年以來新獲取的項(xiàng)目平均首開周期僅4.8個月，全部達(dá)成拿地6個月首開的內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)，首開平均去化率達(dá)81%。經(jīng)營現(xiàn)金流回正周期縮短至11.4個月，低于12個月的內(nèi)控目標(biāo)。例如成都東城金茂曉棠、長沙湘江金茂府、重慶金茂璞印金開等項(xiàng)目，拿地6個月即實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流回正。高效的運(yùn)營效率，使得項(xiàng)目能夠快速實(shí)現(xiàn)銷售回款，加速資金周轉(zhuǎn)，為企業(yè)的后續(xù)投資和發(fā)展提供了有力的資金保障，進(jìn)一步強(qiáng)化了投資力。

在當(dāng)前的運(yùn)營效率基礎(chǔ)上，中國金茂提出了新的目標(biāo)，即希望經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期達(dá)到10個月。中國金茂執(zhí)行董事兼CFO喬曉潔指出，這樣能實(shí)現(xiàn)資金的再投入再生產(chǎn)，快速地周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)自我造血、改善經(jīng)營，而且能快速體現(xiàn)到財(cái)務(wù)報(bào)表中，加快財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)一步提升。

從財(cái)務(wù)角度來看，中國金茂上半年“三道紅線”全綠檔。上半年成功發(fā)行多筆債券，內(nèi)外新增融資平均成本僅2.70%，再創(chuàng)新低。良好的財(cái)務(wù)狀況，為中國金茂的投資活動提供了堅(jiān)實(shí)的資金后盾，使其在面對優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目時，能夠果斷出手，而無需擔(dān)憂資金壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在行業(yè)持續(xù)調(diào)整的當(dāng)下，在戰(zhàn)略、產(chǎn)品、運(yùn)營、財(cái)務(wù)全方位擁有底氣的房企才能在激烈市場競爭中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。中國金茂憑借卓越的戰(zhàn)略眼光、強(qiáng)大的產(chǎn)品力支撐、高效的運(yùn)營效率以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，成為行業(yè)最優(yōu)選手之一。展望未來，隨著核心城市深耕和項(xiàng)目逐步落地，中國金茂有望在行業(yè)變革中持續(xù)保持領(lǐng)先地位，其投資力也將持續(xù)展現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造能力。

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