訂閱 快刀財(cái)經(jīng) ▲ 做您的私人商學(xué)院

商住平衡路在何方？

作者：圖數(shù)室

圖數(shù)室（ID：sina-tushushi）

時(shí)隔8年，上海在一線城市之中率先對“商改住”禁令作出調(diào)整，出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》，鼓勵(lì)樓宇因地制宜拓展租賃住房等功能。

這一轉(zhuǎn)變，直面當(dāng)前商業(yè)樓宇市場高空置率的現(xiàn)實(shí)壓力。數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四大一線城市中，甲級寫字樓空置率均逼近或超過20%的警戒線，市場承壓明顯，同時(shí)，大城市的通勤難題也日益凸顯。隨著一線大批商業(yè)樓宇土地使用期限將至，改變迫在眉睫。

上海新政能否看作放開“商改住”？它能否有效激活存量資產(chǎn)、緩解職住分離，并為超大城市治理提供新思路？值得持續(xù)關(guān)注與期待。

01

“商改住”迎來破冰時(shí)刻？

近期，上海出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》，鼓勵(lì)商務(wù)樓宇因地制宜地進(jìn)行功能拓展，包括租賃住房、養(yǎng)老托育、文化體育以及科技創(chuàng)新等領(lǐng)域。

此政策一出，網(wǎng)絡(luò)瘋傳“上海放開商改住”，但沒過幾天政府網(wǎng)站和媒體又辟謠，表示商業(yè)改住宅系誤讀，新規(guī)實(shí)際是規(guī)定“符合一定條件的商務(wù)樓宇可改為租賃住房”。

聽起來很繞口，其實(shí)邏輯很簡單：一方面，是要對商辦樓宇單一功能作出擴(kuò)展，住房只是包含在內(nèi)的一種功能；另一個(gè)重點(diǎn)是，雖然允許商業(yè)用房兼容住房功能，但并不是要作為住房來買賣，而是租賃。

雖說是非?？酥频囊恍〔?，政策導(dǎo)向已經(jīng)相當(dāng)明顯，正如新華財(cái)經(jīng)評價(jià)，此舉意味著暫停8年之久的“商改住”在上海迎來了破冰時(shí)刻。

2017年開始，各地重拳出擊發(fā)布“商改住”禁令。

當(dāng)時(shí)正值樓市高速擴(kuò)張期。住房限購政策出臺(tái)后，不少剛需消費(fèi)者和投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)用房——因其不限購、單價(jià)低、地段優(yōu)越，吸引大量個(gè)人資金涌入，導(dǎo)致市場秩序混亂、價(jià)格快速上漲。

數(shù)據(jù)顯示，2016年上海酒店式公寓共成交42306套，約占全市新建商品房總成交量的四分之一；北京則有50%至60%的商辦項(xiàng)目直接售予個(gè)人。

商改住長期處于監(jiān)管灰色地帶，而這一輪政策徹底扭轉(zhuǎn)了局面。2017年初，珠海和天津僅從設(shè)計(jì)規(guī)范上限制酒店式公寓的審批；而北京3月出臺(tái)的調(diào)控政策，則明確禁止商業(yè)用房改為居住用途，要求新建商辦項(xiàng)目最小分割單元不得低于500㎡，且只能向企事業(yè)單位和社會(huì)組織銷售。

緊接著，上海、廣州、深圳、成都等一線和新一線城市也相繼出臺(tái)最嚴(yán)“商改住”禁令。2019年8月，廈門甚至要求在買賣合同中增加限制條款，進(jìn)一步杜絕購買商鋪用于居住的可能。

這些政策有效規(guī)范了商辦市場秩序，但同時(shí)也加大了商辦產(chǎn)品的庫存壓力。全國商業(yè)用房銷售數(shù)據(jù)顯示，新政實(shí)施后，相關(guān)銷售額持續(xù)下滑。自2018年起，無論是商業(yè)營業(yè)用房還是辦公樓，銷售增長率始終處于負(fù)增長狀態(tài)，銷售額從2018年巔峰時(shí)期的13000億元跌至2024年的3208億元。

從歷史的眼光來看，上海近期的新政，則可能標(biāo)志著新階段的開始——政策不再一刀切地禁止，轉(zhuǎn)而鼓勵(lì)功能優(yōu)化，推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)走向精細(xì)化、可持續(xù)的發(fā)展模式。

02

政策為何突然松綁？

寫字樓的高空置率是“商改住”政策出臺(tái)的直接動(dòng)因。

根據(jù)萊坊研究院發(fā)布的報(bào)告，截至 2024 年底，北京和廣州的甲級寫字樓市場平均空置率接近20%，深圳和上海則超過20%。

行業(yè)內(nèi)普遍把甲級寫字樓空置率 20% 作為分級紅線，超過20%，意味著供需失衡加劇，市場易陷入 “高空置率-租金下跌-資產(chǎn)貶值” 的惡性循環(huán)。

另一方面，打工人面臨著住房難、租金貴、通勤遠(yuǎn)的難題，“商改住”則恰恰可以看作是破局之法。

數(shù)據(jù)顯示，在超大城市工作居住的打工人近半數(shù)通勤距離在5公里以上，北京打工人1小時(shí)通勤占比近三成。

極端通勤讓打工人把時(shí)間消耗在路上，不僅會(huì)壓縮休息、陪伴家人和自我提升的時(shí)間，還會(huì)因?yàn)榻煌〒矶?、換乘煩瑣等問題產(chǎn)生焦慮情緒，由此造成的身心傷害和隱性社會(huì)問題不容忽視。

商業(yè)用房通常位于城市核心區(qū)域或交通便利之處，周邊配套設(shè)施如商場、醫(yī)院、公交地鐵站點(diǎn)等一應(yīng)俱全?！吧谈淖　焙螅粌H可以把閑置的空間利用起來，還可以讓打工人實(shí)現(xiàn)職住平衡，提高居住體驗(yàn)。

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：其中商業(yè)、旅游、娛樂用地為四十年。這意味著，商業(yè)用房的土地使用權(quán)最高年限為40年。

20年是土地剩余使用年限的關(guān)鍵性指標(biāo)。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然曾公開表示，投資機(jī)構(gòu)對商辦類項(xiàng)目土地剩余年限有明確偏好：20 年為及格線，30 年為優(yōu)秀線。

從年限上看，一方面，土地剩余使用年限小于20年的商業(yè)項(xiàng)目，市場流動(dòng)性會(huì)顯著下降。

另一方面部分商務(wù)樓宇啟用時(shí)間久了，也會(huì)面臨設(shè)施陳舊損壞，規(guī)劃跟不上時(shí)代等問題。

“商改住”在一定程度上可以緩解這一問題。

03

商住平衡還有很長的路要走

“商改住”可以稱得上是房地產(chǎn)去庫存的創(chuàng)新之舉。

近年來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)收縮。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，2025年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46658億元，同比下降11.2%，其中，住宅投資35770億元，下降10.4%。房屋新開工面積，更是暴跌20%，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從“規(guī)模擴(kuò)張”向“低負(fù)債、輕資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型陣痛。

在這種背景之下，“商改住”，其實(shí)是城市發(fā)展邏輯的悄然轉(zhuǎn)變。

“商改住”政策的出臺(tái)，不僅能有效緩解商辦市場的高庫存壓力，也為政府和企業(yè)盤活存量商辦資產(chǎn)提供了新思路；同時(shí)，一二線城市中具備地理位置優(yōu)越、周邊配套完善等特點(diǎn)的商改住產(chǎn)品，還能在一定程度上緩解核心區(qū)域的住宅供求矛盾。

“商改住”政策本質(zhì)是以空間功能重置來激活存量資產(chǎn)。去年以來，多個(gè)城市紛紛放寬了“商改住”政策，允許符合條件的項(xiàng)目把商業(yè)辦公用房改成住宅。

值得注意的是，通常選擇進(jìn)行“商改住”的區(qū)域，多為開發(fā)成熟度較高的地段。此類區(qū)域普遍具備完善的基礎(chǔ)設(shè)施、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)以及相對成熟的生活配套。在這些已具備良好條件的土地上釋放住宅供給，能更高效地培育起新的居住群落，并提升區(qū)域的整體居住活力。

比如今年7月份，長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布“天際嶺植物園片控規(guī)G09-C013地塊規(guī)劃修改批前公示”，將該地塊由商業(yè)用地調(diào)整為商住用地。調(diào)規(guī)后，住宅體量約10萬平方米，按套均140平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)將新增約700套住宅。

從地理位置上看，地塊位于雨花區(qū)，緊鄰萬家麗快速路、湘府路高架及地鐵5號線板塘沖站，交通便捷。周邊有楓樹山南屏錦源小學(xué)、泰禹小學(xué)等教育資源；自帶商業(yè)，毗鄰紅星、喜盈門商圈，匯聚德思勤、G58智趣MALL、步步高星城天地等商業(yè)體?？梢哉f是一站式滿足了當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚枨蟆?/p>

這與SOHO模式如出一轍。

SOHO模式下的商住一體化，是把居住與辦公功能融合在同一空間的建筑形態(tài)與生活方式。它打破了傳統(tǒng)住宅與寫字樓的嚴(yán)格界限，為自由職業(yè)者、小型創(chuàng)業(yè)者或注重工作生活靈活性的群體提供了 “樓下是工作室，樓上是家” 的便利場景。

可以看作是“職住平衡”的理想化探索。

上海新政的推出，是在當(dāng)前一些大城市寫字樓空置率相對較高的背景下，盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化空間資源配置的一種嘗試，也是對“職住平衡”這一城市理想的積極探索。

當(dāng)然，政策到落地不是一蹴而就，如何妥善處理商住混合可能帶來的管理問題，如何確保建筑安全、消防安全等符合居住要求，以及如何獲得周邊社區(qū)的理解等問題都要考慮。

但這一步的邁出，無疑為構(gòu)建更宜居、更有活力的城市提供了新的可能。

快刀財(cái)經(jīng)已同步入駐：36氪、虎嗅網(wǎng)、鈦媒體、i黑馬、品途網(wǎng)、商界、趣頭條、砍柴網(wǎng)、梅花網(wǎng)、艾瑞專欄、億歐網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)邦、知乎、雪球、今日頭條、百度百家、界面新聞、一點(diǎn)資訊、網(wǎng)易號、搜狐自媒體、鳳凰網(wǎng)、新浪財(cái)經(jīng)頭條、新浪看點(diǎn)、UC大魚號、天天快報(bào)、企鵝自媒體、投資界、思達(dá)派、獵云網(wǎng)、簡書等30多家自媒體平臺(tái)。

快刀財(cái)經(jīng)

社群 | 內(nèi)容 | 連接 | 商學(xué)院

商業(yè)快媒體、思維孵化器、價(jià)值試驗(yàn)場和洗欲中心。專注互聯(lián)網(wǎng)以及互聯(lián)網(wǎng)正在影響的其他行業(yè)。有趣、有料、有態(tài)度，加入我們，擁有您的私人商學(xué)院。致力于為用戶提供營銷策劃、社群電商、創(chuàng)業(yè)投資和知識(shí)充電服務(wù)。

投稿、轉(zhuǎn)載、內(nèi)容合作，請?zhí)砑游⑿舏kuaidao