2025年上半年，廣州寫字樓市場迎來供應(yīng)高峰。世邦魏理仕最新發(fā)布的《2025年上半年廣州房地產(chǎn)市場回顧》顯示，優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量達35.9萬平方米，較2024年同期暴漲126%。其中第二季度單季就迎來根云廣場、廣州中國太平金融大廈、廣物魚珠商務(wù)中心三大項目共29.9萬平方米入市，全部集中于琶洲、金融城、魚珠三大新興商務(wù)區(qū)。

“這樣的供應(yīng)強度超過了市場消化能力。”世邦魏理仕華南區(qū)辦公樓負責(zé)人程志文在接受羊城晚報專訪時直言。數(shù)據(jù)顯示，上半年凈吸納量雖同比增長20.5%，但僅相當(dāng)于新增供應(yīng)量的45%，直接導(dǎo)致全市空置率半年上升1.8個百分點至20.5%。在程志文看來，這種供需失衡至少還將持續(xù)——下半年預(yù)計再有59萬平方米新增供應(yīng)入市。

租金走勢印證著市場壓力。《2025年上半年廣州房地產(chǎn)市場回顧》顯示，2025年第二季度廣州優(yōu)質(zhì)辦公樓租金環(huán)比下跌1.7%，上半年累計跌幅達3.6%。值得注意的是，不同級別寫字樓分化加劇：甲級樓宇半年跌幅3.2%，乙級則達4.7%。

區(qū)域分化：珠江新城遭遇負吸納

市場最顯著的變化發(fā)生在區(qū)域?qū)用妗Ｉ习肽曛榻鲁呛吞旌芋w育中心兩大傳統(tǒng)CBD錄得整體負吸納，而琶洲與金融城卻貢獻了全市超過50%的凈吸納量。這種此消彼長的格局背后，是企業(yè)選址邏輯的根本轉(zhuǎn)變。

“科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)正在重繪廣州商業(yè)地圖。”程志文分析。上半年該行業(yè)占整體新租面積的20%，其中大部分選擇了琶洲與金融城片區(qū)。琶洲作為廣州數(shù)字經(jīng)濟核心區(qū)，已形成顯著的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢。該區(qū)域成功吸引了騰訊、阿里巴巴、小米、唯品會、歡聚時代、樹根科技等互聯(lián)網(wǎng)與人工智能龍頭企業(yè)設(shè)立總部，形成了強大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，持續(xù)帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐。

在政策支持方面，琶洲被賦予“廣州新經(jīng)濟重要引擎”和“國家級‘互聯(lián)網(wǎng)+’創(chuàng)新示范區(qū)”的戰(zhàn)略定位，其“數(shù)字+會展+總部”的融合發(fā)展模式為科技企業(yè)創(chuàng)造了獨特的發(fā)展環(huán)境。值得注意的是，除科技企業(yè)外，琶洲還吸引了易方達基金、名創(chuàng)優(yōu)品、歐萊雅、VFS環(huán)球簽證中心等多元化企業(yè)入駐，呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)生態(tài)的多樣性。

程志文表示，成熟的配套以及軌道交通也成為傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的重要籌碼。即將開通的地鐵13號線二期將串聯(lián)增城開發(fā)區(qū)與珠江新城，18號線延伸段則連通花都空港經(jīng)濟區(qū)。

產(chǎn)業(yè)變局：新興勢力重構(gòu)市場格局

在商業(yè)消費場景中，廣州形成覆蓋直播電商、人工智能、數(shù)字文創(chuàng)的千億級生態(tài)圈。數(shù)據(jù)顯示，全國直播電商百強廣州獨占9席，數(shù)量位居全國第一；網(wǎng)絡(luò)零售店鋪數(shù)、直播場次、主播數(shù)量均位居全國第一，綜合排名位居中國十大直播之城榜首……從珠江新城到琶洲這短短的一段路上，“藏”著數(shù)不清的直播進行時。

程志文也坦言，直播行業(yè)近期在廣州市場展現(xiàn)出活躍的租賃需求。直播電商、跨境電商、低空經(jīng)濟三大新勢力正改變市場格局。上半年直播行業(yè)出現(xiàn)爆發(fā)式增長，騎士卡直播間入駐M+創(chuàng)工港、太陽娛樂進駐漢銀廣場、青木科技（部分直播業(yè)務(wù)）落戶合創(chuàng)中心，完美日記選擇保利國際廣場/保利發(fā)展廣場。

“直播間層高需超5米，物業(yè)要有較高的空間可塑性。”程志文分析，這類企業(yè)選址核心訴求是層高荷載、24小時空調(diào)、夜間交通保障。

程志文觀察到，廣州出海相關(guān)企業(yè)近期呈現(xiàn)明顯的產(chǎn)業(yè)集聚趨勢：跨境支付平臺Xtransfer入駐廣鋁國際中心、飛鴿集運選擇科韻路獨棟物業(yè)、游戲出海企業(yè)英雄互娛落戶時代Epark等。

這些選址邏輯具有顯著的產(chǎn)業(yè)協(xié)同特征——跨境支付企業(yè)傾向琶洲會展區(qū)，游戲公司聚集科韻路軟件園周邊，電商平臺偏好番禺萬博等成熟產(chǎn)業(yè)帶。

在琶洲數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)這片熱土上，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)正從量變走向質(zhì)變。琶洲西區(qū)作為核心引擎，已匯聚了包括廣州阿里中心、唯品會、三七互娛、歡聚大廈、粵傳媒大廈、廣報中心、小米大廈等在內(nèi)的多座總部大樓。騰訊的游戲研發(fā)、阿里的電商平臺、歡聚/YY的直播生態(tài)、三七互娛的數(shù)字內(nèi)容創(chuàng)作在此匯聚交融，形成了集“技術(shù)研發(fā)-平臺運營-內(nèi)容創(chuàng)作-營銷推廣”于一體的數(shù)字經(jīng)濟完整閉環(huán)生態(tài)圈。

相隔不遠的科韻路，則如同廣州“游戲產(chǎn)業(yè)硅谷”般閃耀，以三七互娛、趣丸網(wǎng)絡(luò)等巨頭為核心，不僅孕育了騎士、一點靈犀等新生代游戲新銳，其強大的研發(fā)實力與發(fā)行渠道，更與琶洲的內(nèi)容生態(tài)（如抖音、騰訊內(nèi)容生態(tài)、歡聚/YY直播）形成了強大的共振效應(yīng)——科韻路源源不斷的優(yōu)質(zhì)游戲產(chǎn)品，在琶洲構(gòu)建的龐大流量池與內(nèi)容分發(fā)平臺上找到了最佳舞臺，共同編織著覆蓋“研發(fā)-發(fā)行-流量運營-直播變現(xiàn)”的游戲產(chǎn)業(yè)價值鏈。

“目前，琶洲和科韻路一帶依然是科技企業(yè)、游戲企業(yè)的首選地。用舊地圖找不到新大陸。”程志文說，如今成本優(yōu)先和產(chǎn)業(yè)聚集的選址邏輯是新興產(chǎn)業(yè)的特點，“這場變革不是區(qū)域更迭，而是產(chǎn)業(yè)價值鏈的重構(gòu)。琶洲已形成電商與互聯(lián)網(wǎng)平臺集群，金融城則匯聚金融科技及專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，這種產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)持續(xù)引導(dǎo)租戶向產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)遷移。這些因素共同構(gòu)成了當(dāng)前寫字樓市場租戶流動的主要驅(qū)動力。”

文、圖 | 記者 孫綺曼