如何激活樓市需求？

編者按綜合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，今年上半年核心城市樓市已呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，但全國(guó)市場(chǎng)信心仍在修復(fù)中，下半年走勢(shì)需觀察政策持續(xù)性和需求釋放情況。本期地產(chǎn)周刊聚焦“如何激活樓市需求”，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

■記者 李曉紅

去年以來，在一系列穩(wěn)樓市政策持續(xù)發(fā)力的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷深度調(diào)整，部分剛需與改善性需求得以釋放，但受制于購(gòu)房成本高企、市場(chǎng)信心不足、供需結(jié)構(gòu)性失衡等多重因素，購(gòu)房需求復(fù)蘇乏力。如何有效降低購(gòu)房門檻、改善市場(chǎng)預(yù)期、激發(fā)購(gòu)房需求活力備受關(guān)注。

購(gòu)房需求活力尚需進(jìn)一步激發(fā)

“目前，我選擇租房居住。盡管相較于初入職場(chǎng)時(shí)，我的收入有了顯著的增長(zhǎng)，但在一線城市，房?jī)r(jià)依然高企。加之工作穩(wěn)定性不足以及收入預(yù)期的不確定性，我不敢將所有積蓄投入購(gòu)房，因此目前沒有購(gòu)房的計(jì)劃。”張蓉來北京已經(jīng)八年了，她向記者透露，對(duì)于大多數(shù)年輕人來說，在工作幾年后僅憑自己的收入支付首付買房是相當(dāng)困難的。即便考慮購(gòu)房，失業(yè)導(dǎo)致無法繼續(xù)供款的風(fēng)險(xiǎn)也是他們不得不擔(dān)憂的問題。

90后于玉目前也在租房。她來京工作已有十年，目前將購(gòu)房計(jì)劃無限期推遲。“雖然我有能力支付一定的首付，但只能選擇‘老破小’或‘遠(yuǎn)破大’的房子。此外，考慮到父母年紀(jì)漸長(zhǎng)，我也需要保持一定的儲(chǔ)蓄以應(yīng)對(duì)可能的緊急情況。”于玉表示，她未來計(jì)劃在北京長(zhǎng)期工作和居住，確實(shí)存在購(gòu)房需求，但購(gòu)房決策必須基于自身的實(shí)際情況。

像張蓉和于玉這樣的年輕人，作為首次購(gòu)房的剛需群體，他們通常正處于婚戀、生育等人生關(guān)鍵階段，對(duì)購(gòu)房有著迫切的需求。然而，他們普遍工作年限較短，積蓄有限，對(duì)購(gòu)房成本的敏感度較高，因此，收入成為影響他們購(gòu)房決策的關(guān)鍵因素。

李牧則代表了改善型購(gòu)房者的需求。他更注重居住的舒適度，對(duì)住房的面積、戶型設(shè)計(jì)、采光通風(fēng)、社區(qū)環(huán)境以及物業(yè)服務(wù)等方面有著更高的期待，希望入住一個(gè)配套設(shè)施齊全的高品質(zhì)社區(qū)。“我們期望提升居住環(huán)境，但必須通過‘賣舊買新’的方式實(shí)現(xiàn)。目前，我們的房子已經(jīng)在中介掛牌超過半年，面臨的問題是交易周期過長(zhǎng)和價(jià)格折讓過大，這使得我們的置換計(jì)劃不得不暫時(shí)擱置。”李牧表示。

剛性需求和改善性需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大支柱，但目前這兩種需求的釋放速度正在顯著放緩。盡管政策層面不斷優(yōu)化購(gòu)房條件，購(gòu)房者的觀望態(tài)度似乎并未得到明顯改善。

在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，許多潛在購(gòu)房者對(duì)收入增長(zhǎng)的預(yù)期變得謹(jǐn)慎，對(duì)未來可支配收入的增長(zhǎng)缺乏信心。因此，他們?cè)谧鞒鲑?gòu)房這一重大消費(fèi)決策時(shí)顯得格外謹(jǐn)慎。此外，房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期導(dǎo)致了部分人存在“買漲不買跌”的心理，進(jìn)一步加深了觀望情緒。許多購(gòu)房者擔(dān)心購(gòu)房后資產(chǎn)價(jià)值會(huì)縮水，因此選擇推遲購(gòu)房計(jì)劃。

張蓉表示，由于在北京無法落戶，買房并不能帶給她“在北京扎根”的安定感，而且買房會(huì)讓她在更換工作或者選擇換一種生活方式時(shí)更受束縛、更有經(jīng)濟(jì)壓力。同時(shí)，越來越多的年輕人想要體驗(yàn)式生活，不希望自己被房子綁定，更多追求生活方式的變化和精神上的富足。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員王瑞民告訴記者，經(jīng)過四年的調(diào)整與磨底，房?jī)r(jià)向合理區(qū)間回落。總體來看，用來“炒”的投資性需求基本上已經(jīng)退場(chǎng)，用來“住”的消費(fèi)性需求逐漸攀升。但與“租”這種低成本又靈活的居住解決方案相比，“購(gòu)”還是貴不少，對(duì)支付能力和支付意愿的要求比較高，新動(dòng)力還不夠足。特別是對(duì)于新市民等潛在的普通購(gòu)房者而言，缺乏資金的原始積累，支付能力不足的問題還較為突出，特別是在人口凈流入的大城市更是如此。

中國(guó)城市發(fā)展研究會(huì)副秘書長(zhǎng)劉正山在接受記者采訪時(shí)表示，購(gòu)房需求在某種程度上顯得不足。探究其原因，首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)問題引發(fā)了對(duì)爛尾樓的擔(dān)憂；同時(shí)，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的就業(yè)不穩(wěn)定性削弱了人們的長(zhǎng)期購(gòu)房信心。其次，保障性住房供應(yīng)的增加分流了部分基本住房需求，而二套房的高首付比例和交易稅費(fèi)在一定程度上抑制了改善性需求。第三，高房?jī)r(jià)與貸款門檻的雙重壓力依然存在。第四，公共服務(wù)的銜接需要進(jìn)一步改善。最后，在政策執(zhí)行方面，各地政策差異較大，公積金異地互認(rèn)、共有產(chǎn)權(quán)房等創(chuàng)新措施的普及程度不足，政策的協(xié)同性有待加強(qiáng)。

多維發(fā)力激活購(gòu)房潛力

激發(fā)購(gòu)房潛力，需要供需兩端同時(shí)發(fā)力。一方面，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)，通過完善保障性住房體系、增加優(yōu)質(zhì)房源的供給，滿足不同層次的居住需求。另一方面，要著力提升居民的購(gòu)房能力，通過穩(wěn)定就業(yè)、改善收入預(yù)期以及降低購(gòu)房門檻等措施，增強(qiáng)家庭的支付能力和信心。

如何破解這一購(gòu)房需求困局？對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)家（北京）對(duì)外開放研究院日本研究中心研究員吳英杰認(rèn)為，首先，進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，增加房地產(chǎn)信貸額度，確保購(gòu)房者能夠順利獲得貸款。其次，逐步合理放寬對(duì)購(gòu)房者的資質(zhì)審核標(biāo)準(zhǔn)，使得有購(gòu)房意愿資質(zhì)稍弱的人群能夠獲得房貸資格，從而擴(kuò)大購(gòu)房群體。

劉正山表示，進(jìn)一步激發(fā)購(gòu)房需求， 一是精準(zhǔn)分層激活需求。對(duì)新市民、多孩家庭等群體發(fā)放定向購(gòu)房補(bǔ)貼，可按購(gòu)房總價(jià)的一定比例給予財(cái)政補(bǔ)貼或稅收抵扣；核心城市增加中小戶型住宅用地供應(yīng)，三、四線城市則控制土地出讓節(jié)奏，避免庫(kù)存積壓。

二是強(qiáng)化市場(chǎng)信心與風(fēng)險(xiǎn)化解。全面推行現(xiàn)房銷售，從源頭消除期房爛尾風(fēng)險(xiǎn)；建立資金監(jiān)管白名單，對(duì)優(yōu)質(zhì)房企和項(xiàng)目給予融資支持，優(yōu)先保障“保交樓”項(xiàng)目資金鏈，通過政府擔(dān)保、專項(xiàng)貸款等方式提升購(gòu)房者信任度。

三是推動(dòng)住房品質(zhì)升級(jí)與租購(gòu)并舉。鼓勵(lì)綠色建筑、智能家居等品質(zhì)提升，通過稅收優(yōu)惠等激勵(lì)開發(fā)商升級(jí)產(chǎn)品，建設(shè)好房子；同時(shí)完善長(zhǎng)租房市場(chǎng)，賦予租房者同等公共服務(wù)權(quán)，形成“先租后買”的梯度消費(fèi)模式，緩解短期購(gòu)房壓力。

此外，公共服務(wù)銜接的優(yōu)化是提升新市民購(gòu)房意愿的關(guān)鍵，尤其是在教育、醫(yī)療等領(lǐng)域，確保新市民能夠享受到與本地居民同等的服務(wù)資源。同時(shí)，推動(dòng)政策創(chuàng)新和區(qū)域協(xié)同，加強(qiáng)住房公積金、稅收等政策的靈活性和適應(yīng)性，為購(gòu)房者提供更加便利和普惠的支持條件。

“刺激購(gòu)房需求，要兼顧短期政策調(diào)整與長(zhǎng)期民生改善，除了制定精準(zhǔn)政策打破新市民購(gòu)房的制度壁壘，還要從就業(yè)、教育、醫(yī)療、改善城市功能與居住環(huán)境等領(lǐng)域夯實(shí)需求基礎(chǔ)。”劉正山表示。

吳英杰告訴記者，就業(yè)穩(wěn)定性是購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，穩(wěn)定的工作能顯著提升其購(gòu)房能力。改善就業(yè)質(zhì)量與收入分配，解決“能買”問題。提升收入增長(zhǎng)預(yù)期才能重塑市場(chǎng)信心。收入減速導(dǎo)致購(gòu)房需求減少，需要通過財(cái)政政策擴(kuò)大就業(yè)崗位，調(diào)整收入分配機(jī)制，提高中等收入群體占比。強(qiáng)化教育、醫(yī)療、交通等資源均衡布局，解決“愿買”動(dòng)力。今后，需從表層刺激轉(zhuǎn)向深層制度優(yōu)化才能間接提升購(gòu)房需求。

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總 監(jiān) 制丨王列軍 車海剛