轉自：上海證券基金評價

孫桂平 分析師

執業證書號：S0870519040001

主要觀點

1）發行市場

本期2單REITs正在發行，分別為中金亦莊產業園REIT和華夏北京保障房REIT項目，合計發行規模在17億到20億元。本期3單REITs項目獲批，發行速度加快，另外首批2只數據中心項目狀態更新。今年已發行7只REITs，發行數量比去年同期增長17%，發行規模合計113億元，較去年同期下降26%，相比特許經營權REITs，今年產權REITs的發行具有明顯數量和規模優勢。

2）二級市場

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT于2025/5/21上市交易，其首日上漲29.99%，上市前三個交易日累計上漲52.82%。目前REITs市場產品數量為66只，最新REITs規模為1975億元，其中產權REITs規模比特許經營權REITs多百億元。本期REITs市場整體上漲1.32%，好于主要股票指數。今年以來REITs市場整體漲幅為14.82%，大幅領先股票指數，其中產權REITs今年漲幅為17.17%，而特許經營權上漲12.53%。今年來各底層資產類型REITs都不同程度上漲，但存在明顯分化，其中表現最好的消費REITs上漲31.14%，而表現最差的生態環保REITs漲幅僅有0.76%。

3）分紅情況

本期REITs市場仍處在密集分紅期，共有7只REITs進行分紅，分紅金額接近5億。2025年REITs市場共分紅41.25億元，分紅收益率為2.45%，超過主要股票指數。產權REITs今年分紅收益率為2.19%，低于特許經營權REITs，但明顯高于中證紅利指數。由于REITs強制分紅的特點，不同類型REITs成立以來分紅比例都較高。

4）投資價值分析

全部產權類REITs最新估值（P/可供分配金額）為27.10，明顯高于滬深300和中證紅利，低于中證500，其中保障房REITs估值相對較高。而產業園REITs估值（P/EBITDA）在所有資產類型中最低。特許經營權REITs在相同收益增速情況下，本期水利設施REITs內部收益率最高，其次為清潔能源REITs和生態環保REITs，最低的為收費公路REITs。

一、發行市場

1、本期發行情況

本期2只REIT正在發行，其中中金亦莊產業園REIT為首發項目，預計發行規模為9億到11億元；華夏北京保障房REIT為擴募項目，是2023年首批四只REITs擴募后的第一次擴募，也是首單保障房擴募項目，采用定向擴募形式，擴募規模在8.3億到9.5億。

目前3單REITs項目已獲批（含擴募1單），處于待發行。2025發行的REITs配售比例都很低，平均配售比例僅有0.69%，今年發行REITs的平均首日漲幅為27.39%。

截止目前，今年已發行7只REITs，發行數量比去年同期增長17%，發行規模合計113億元，較去年同期下降26%，共涉及五種底層資產類型，其中供熱設施為新發行的資產類型，具體來看：2只倉儲物流REITs（規模44億）,2只保障房REITs（規模27億），1只消費基礎設施REITs（規模15億）、1只產業園REITs（規模11億），1只供熱設施REITs（規模15億）。相比特許經營權REITs，今年產權REITs的發行具有明顯數量和規模優勢，其數量和規模占比都為86%左右。

2、項目儲備情況

目前滬深交易所共受理19單REITs儲備項目，其中擴募項目6單，數量占比為32%。目前獲批的3單項目都是本期獲批，其中1單為產業園擴募項目，另外2單為倉儲物流和消費基礎設施的首發項目。本期新增項目1單，為產業園項目。此外， 另有4單項目狀態發生變化，其中包含首批兩單數據中心項目。

當前儲備項目中產權REITs最多，共13單，其中產業園5單，倉儲物流2單，保障房3單，消費基礎設施3單；特許經營權REITs共6單，其中清潔能源3單，數據中心2單，生態環保擴募項目1單。

二、二級市場

本期華泰蘇州恒泰租賃住房REIT于2025/5/21上市交易，其首日上漲29.99%，上市前三個交易日累計上漲52.82%。

目前REITs市場產品數量為66只，其中產權REITs共42只，特許經營權REITs共24只。最新REITs規模為1975億元，其中產權REITs規模仍維持千億以上，為1039億元，特許經營權REITs規模為936億元，兩者規模差距在百億左右。

本期REITs市場上漲1.32%，明顯好于滬深300和中證500，也好于中證紅利。本期產權REITs上漲0.48%，其中保障房REITs漲幅近2%，而產業園下跌-0.5%；特許經營權REITs本期上漲2.40%，明顯好于產權REITs，其中收費公路表現最好，漲幅近3%，而生態環保REITs和供熱REITs本期小幅下跌，表現欠佳。

今年以來REITs市場整體漲幅為14.82%，大幅領先主要股票指數。今年來各底層資產類型REITs都不同程度上漲，產權REITs今年表現明顯好于特許經營權REITs，漲幅為17.17%，各資產類型業績出現一定分化，其中消費基礎設施REITs表現最好，漲幅超31%，明顯好于其他資產類型，而產業園REITs漲幅最小，為9.72%；特許經營權REITs今年上漲12.53%，其中生態環保REITs漲幅最小，不到1%，其他類型漲幅相近。過去一年來看，不同類型分化更明顯，保障房和消費基礎設施漲幅超過50%，而生態環保漲幅不到5%，其他類型漲幅在10%到20%之間。

本期REITs交易活躍度較上期上升，僅倉儲物流、水利設施和供熱設施等活躍度下降。本期REITs整體換手率較上期略有提升，高于滬深300和中證紅利，但低于中證500。

三、分紅情況

本期有7只REITs分紅，分紅金額為4.76億元，雖然較上期小幅度下降，但REITs市場仍處在密集分紅期。2025年REITs市場共分紅41.25億元，分紅收益率為2.45%，明顯高于股票市場分紅收益率。

今年特許經營權REITs分紅金額為25.38億元，主要來源于收費公路REITs和清潔能源REITs，2025年分紅收益率為2.77%；產權REITs共分紅15.88億元，主要集中在消費基礎設施REITs和產業園REITs，2025年產權REITs分紅收益率為2.19%，雖然低于特許經營權REITs，但明顯高于中證紅利指數。

但從過去一年分紅情況來看，特許經營權REITs分紅金額和分紅收益率都明顯高于產權REITs，其中收費公路REITs分紅收益率超過10%，而生態環保相對較低，僅6%；產權REITs過去一年分紅收益率為4.83%，低于中證紅利指數。

由于REITs強制分紅的特點，因此不同類型REITs成立以來分紅比例都高，特許經營權REITs仍高于產權REITs，其中成立以來分紅比例高于95%的底層資產類型主要有消費基礎設施REITs和清潔能源REITs。

四、投資價值分析

1、產權類REITs

從分紅角度來看，產權類REITs估值（P/可供分配金額）為27.10，明顯高于滬深300和中證紅利，略低于中證500。其中保障房REITs估值相對較高，其他三種類型的估值相對較低。從經營角度來看，產權類REITs估值（P/EBITDA）為25.20，略低于P/可供分配金額，其中保障房REITs估值仍然最高，而產業園REITs估值最低。

由過去一年實際分紅計算的REITs股息率為3.87%，REITs由于分紅的強制性，過去一年的分紅比例明顯高于股票指數，其中有些REITs的過去一年的分紅比例高于100%，主要原因在于過去一年分紅收益不一定全部來源于過去一年的可供分配金額?？紤]到不同REITs過去一年的實際分紅比例差異較大，如果以過去一年可供分配金額計算股息率，則產權類REITs的股息率為3.89%，與前者差距較小，其中產業園REITs股息率最高，為4.27%，而保障房REITs股息率為2.75%。

2

、特許經營權REITs

特許經營權REITs持有的特許經營權到期后，往往資產清零，因此REITs存續期間的分紅收益具有還本付息的特點，再加上REITs持有的特許經營權剩余期限并不相同，因此更適合采用內部收益率進行估值比較。

在相同收益增速情況下，本期水利設施REITs內部收益率最高，其次為清潔能源REITs和生態環保REITs，最低的為收費公路REITs。一般而言，收費公路的營收增長來源于車輛通行量的增加和通行費單價等增長，而生態環保由于污染物處理能力的設計限制，以及清潔能源由于裝機容量的限制等，營收增長主要來自于污染處理費單價，以及電費單價的增長等上面，也就是說收費公路的增長潛力一般要大于生態環保以及清潔能源等。

五、主要政策

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