最近，廣州多個新盤“去貝殼化”后，意外火爆。

“壟斷”這一招，貝殼找房app怎么就在廣州不合時宜？

只能說，這個城市容不得一點“套路”。

廣州一二手市場“去貝殼化”

在“去貝殼化”上，越秀地產打響了第一槍。

越秀云悅去年底開盤，在白云首戰告捷，靠著自媒體和全民營銷助力，直接創下5個月清盤神話。

吶，有圖有真相，全盤3棟樓，沒有網簽的已經寥寥無幾了。

（圖源陽光家緣）

緊接著，越秀地產趁熱打鐵，又推出了“廣府系”。

越秀·瓏悅西關在老荔灣拿地三個月即清盤，越秀·桂悅東曉在海珠東曉南，直接登頂銷售金額TOP3，主城四區銷冠。

同樣“去貝殼化”后的熱銷效應，也在珠實地產、保利地產身上完美“復刻”。

天河珠實都薈4月底開盤，300萬上車天河新規三房，2小時勁銷200套，引發全網熱潮。

同期入市的琶洲南千萬豪宅保利天奕，眾多富豪冒雨排隊搶房，不到一個月就網簽了154套！

（圖源陽光家緣）

這場變革更有向二手市場蔓延之勢。

越秀地產組建了強大的幫賣團隊，內外部全鏈條中介資源嫁接，僅2025年一季度，就已達成置換成交11億。

保利地產整合房源周邊3-5km范圍內門店資源，發動全城優質經紀人共同推廣。

2024年促進二手房成交272套，置換新房471套，最快3天賣出舊房，平均轉化周期48天，二手房去化率57%。

貝殼的一家獨大，為什么行不通了？

天下苦貝殼久矣。

長期以來，貝殼將各路中小中介門店收于麾下，形成了壁壘極高的客源壟斷和房源壟斷。

貝殼最新財報顯示，2021年第一季度到2025年第一季度，貝殼平臺總交易額下降了21%，但貝殼的門店卻從48699家增長到了56839家。

業內人士稱，貝殼的傭金抽成遠高于其他渠道，新房項目正常渠道傭金2、3個點，貝殼卻普遍要求5個點。

而高額抽傭下，平臺又占據了大頭。

據官媒報道，貝殼加盟店即便沒有傭金收入，每個月也要交納3500元的加盟費；若有傭金收入，貝殼則按傭金收入抽取相應比例的傭金，比例在8-18%不等。

針對不同地區門店，貝殼還會“看碟下菜”，南沙店東的抽傭比例是23%，比廣州其他地區總體高出5%。

而中介的實際收入，以一套新房10萬傭金為例，開發商扣稅6%，平臺服務費15%，到中介公司，又要扣掉7%。

和公司55分成后，還要扣稅+提現費8%，10萬傭金到中介手上，只有約3.4萬。

為了獲取更多的利潤，在具體的執行過程中，貝殼還有很多涉嫌壟斷的行為。

業內人士稱，在項目渠道推廣中，貝殼會對開發商提出較為嚴苛的合作要求，比如強迫其簽訂獨家協議，否則禁止旗下中介帶看。

在一些多渠道代理的項目中，貝殼甚至要求開發商把項目其中一幢樓拿出來，獨家授權銷售。

不僅一手渠道合作諸多要求，二手房買賣更有“店大欺客”的跡象。

有二手房買家向察叔反映，貝殼和鏈家的二手房傭金都要求固定點數，不能談判，一般都高于其他渠道。

而且，中介費都要求簽約當天就要求全部結清，盡管后續還有涂銷抵押、過戶、貸款、交房等等的服務流程。

貝殼平臺只在技術和節點上流水線監控，中介費結清后，服務好不好，規范不規范，只能全憑中介的良心。

也有買家反饋，因為二手房現在是“買方市場”，中介為了達成交易，各種套路甚至欺騙買方，甚至讓買房犧牲自己的利益，收了中介費，絲毫不會維護買方正當權益。

點我回顧：虧100萬賤賣東薈城！還遭中介與買家拖交契稅

很多貝殼及合作品牌的門店都是加盟性質，個別門店掌握著整個片區的客戶資源，要回中介費更是難上加難。

除了傭金之外，貝殼還有與銀行按揭合作的抽成收入。

有二手房買家反饋，自己不想使用貝殼提供的銀行辦貸款，想用其他相熟的銀行，結果貸款業務員被中介攔著，幾個小時不讓上樓辦手續，一直說服客戶換合作銀行。在接下來辦貸款手續的過程中，貸款專員也是各種不配合，給臉色，相當不愉快。

當然，這也許是個別案例，但就以點帶面窺探出，貝殼在房地產行業下行期，越來越集中壟斷下，服務規范出現的漏洞。

所以，精明的廣州市場，廣州客戶，選擇覺醒和反抗了。

開發商中有的選擇自建團隊，有的與自媒體展開合作，還有的提高全民營銷傭金，發動“老帶新”，提升成交占比。

不少購房者也轉向其他渠道，或者尋找優質的管家公司買房。

貝殼壟斷筑牢的護城河，也正成為困住自己的牢籠。

2025年一季度，貝殼的總交易額為8437億元，相對高峰時期2021年一季度下降21%。

存量二手房交易利潤率下降最為明顯，從最高49%下降至38.1%；新房交易利潤率也從最高27%下降至23.4%。背后深層原因，是市場回暖為開發商重新贏得了價格主導權，日趨理性的購房者，也更加關注起產品本身。

此前有傳，貝殼董事長彭永東一天的收入，是經紀人10年所賺的錢。彭永東一年收入高達7.13億，比左暉去世前高了84倍，兩個管理層工資，占貝殼利潤的22.78%。

貝殼創始人左暉在去世之前，一直稱公司要做“難而正確的事”，讓經紀人更有尊嚴。

他可能也沒想到，在去世之后，公司進入了新一輪禿鷹式的利潤搶奪戰，成為壟斷的代言人，而這些利潤，并沒有讓經紀人更有尊嚴，更多收入，而合作方、購房者也陷入反抗和自救當中，這樣的企業，是否還是當初的貝殼呢？