很多人都在期待昨天的政治局會議，而我也是在會議通稿出來之后第一時間詳細查看。

今年的開會時間比以往早了幾天，開的出來上面已經很著急了。

經過一天的沉淀，今天我們就好好聊一聊這次會議對未來樓市的影響。

昨天高層會議對房地產的最新定調，既沒有“大水漫灌”的刺激，也未釋放“房價暴漲”的信號，反而透露出更務實的邏輯：用結構性手段穩住大盤，而非全面點火。

房票2.0：舊改背后的庫存攻堅戰

城中村改造的“貨幣化安置”早已不是新鮮詞，但今年的玩法升級了——房票安置正從“區域限定版”升級為“全城通兌”。

廈門是典型案例：自2024年底推行房票政策以來，4個月內撬動購房資金超100億元，消化新房31.7萬平方米，占同期新房成交量的40%。

更關鍵的是，房票從“只能買新房”擴展到“可購二手房”，甚至允許跨區域使用，這種“以舊換新+去庫存”的組合拳，直接激活了存量市場流動性。

但房票并非萬能解藥。核心矛盾在于地方財政的捉襟見肘。

以南京為例，2025年一季度土地出讓金同比下滑12%，而房票補貼需財政托底，部分城市被迫發行專項債填補缺口。

這也解釋了為何政策強調“優化存量房收購”——地方政府更傾向于用房票替代現金，既緩解財政壓力，又定向消化新房庫存。

品質突圍：好房子能拯救樓市嗎？

“加大高品質住房供給”被寫入政策，背后是赤裸裸的市場現實：剛需萎縮，改善接棒。2025年一季度，一線城市改善型住房成交占比達58%，而剛需僅占32%。

為迎合這一趨勢，政策從土地端發力——北京、杭州等地核心地塊容積率從2.5降至1.8，層高強制3米起步，得房率提升至80%以上，甚至要求配建智能化社區系統。

房企的反應更直接：杭州4月土拍中，蕭山地塊溢價率沖至74.4%，開發商直言“只敢拿能做高端產品的地”。

但“好房子”的代價是價格分化加劇。上海內環新房均價突破12萬/㎡，同比上漲8%，而遠郊樓盤降價15%仍難去化。

這種“核心資產狂歡、邊緣資產躺平”的格局，注定只有少數人受益。

政策定調的潛臺詞：穩≠漲

會議中“鞏固房地產市場穩定態勢”的表述，被市場過度解讀為“觸底信號”。但細看數據，真相更復雜：

一線城市“偽回暖”：深圳、北京3月新房成交量同比大增75%和125%，但4月上半月環比驟降14%，政策刺激效果衰減；

三四線“真艱難”：東北某地級市新房均價從1.2萬/㎡跌至6500元，庫存去化周期長達38個月，開發商直言“白送都沒人要”；

二手房“以價換量”：重慶掛牌量突破20萬套，90%房源降價超10%仍無人問津，業主郴州感嘆“稅費比年薪還高”。

這種分化印證了政策的底層邏輯：托住核心城市，放棄無效救援。正如摩根士丹利邢自強所言：“中國樓市已進入‘10城+10企’的高凝聚狀態，其余城市需自我造血”。

要想打破僵局，單靠房地產自身難以為繼。兩項關鍵變量正在浮出水面：

政策協同性升級：青島將二孩家庭購房補貼提高至10萬元，南京對高校畢業生發放“安居券”，這些“樓市+人口+消費”的捆綁政策，正在重塑購房動力；

收入預期修復：2025年一季度城鎮調查失業率5.6%，IT、外貿等行業降薪裁員頻發，這直接壓制購房意愿。深圳試點“企業住房補貼”，程序員月補3000元，購房需求立漲15%，證明“穩收入比降利率更有效”。

當下的樓市，早已過了“閉眼買房都能賺”的時代。對普通人而言，三條鐵律愈發清晰：

“核心資產抗通脹，邊緣資產是負累”：北上深核心區房產仍具保值功能，但遠郊和三四線需果斷止損；

“政策羊毛使勁薅”：房票、補貼、退稅等工具能用盡用，廈門有業主靠房票置換省下40萬；

“流動性大于一切”：杭州法拍房激增至10萬套，7折甩賣無人接盤，提醒我們：不能快速變現的資產都是紙上財富。

高層定調已指明方向——樓市不會崩，但也別幻想普漲。唯有認清分化現實，才能在冰火交織的市場中守住財富底線。