日前，來自虹口四川北路、楊浦濱江、松江新城、青浦重固的四宗地塊上架第四批土拍名單，將于5月上中旬開拍。

關注度最高的，非兩宗城央地塊莫屬。

信息上海土地市場官網

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北外灘腹地上新

但不是純宅地

唯一一宗位于內環內的地塊，地處虹口四川北路。向南越過海寧路就是北外灘，東北側是瑞虹新城。軌交方面，直線距10號線四川北路站僅約300米，周邊還有北橫通道、外灘隧道等城市動脈。

項目北側200米，就是華潤置地虹口項目，成交樓板價92934元/㎡，溢價率11.97%，目前規劃方案已公示。

位置示意圖

該組合地塊比較特殊，由兩幅地組成。196-08地塊是純宅地，體量不大，比較狹長，容積率6.2，建筑面積約2.3萬㎡，要做100米的高層住宅；hk196-06地塊是商業文化用地，容積率1.39，限高12米，需匹配區域文化設施需求。

詳控規劃示意圖

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楊浦濱江上新

周邊新盤眾多

內中環間也有一宗地塊上新。它是一宗純宅地，出讓面積2.12萬㎡，限高60米，容積率2.5，住宅建面約5.3萬㎡，體量比較適中。

詳控規劃示意圖

其地處楊浦濱江南段邊緣，直線距黃浦江約500米，直線距中環約300米，周邊有12號線愛國路站，與上海國際時尚中心、超極合生匯距離也不遠，預計2027年左右，楊浦濱江南段核心科創集群要投入使用了。

地塊周邊新盤不少。地塊北側的中建壹品·外灘源著已入市兩次，均價10.8-10.9萬/㎡，還有部分高層和風貌別墅等待加推。今年，地塊西側約400米是中海云邸玖章，即將首推入市。再向西就是縵云上海，均價12.1-12.2萬/㎡。

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中環熱度會超內環嗎？

按照今年上海整體土拍的熱度來看，這兩宗城央地塊備受矚目。懸念是誰的熱度更高？

有人認為，內中環間的楊浦濱江，熱度會超越虹口。理由是虹口四川北路新地塊，住宅捆綁商業文化組合出讓，再加上核心的地理位置和較小的面積，對房企的開發要求比較高，搶手程度預計不如楊浦濱江的純宅地高。

再加上楊浦濱江目前呈現店多成市的態勢，想要分一杯羹的房企并不少。

也有人認為，虹口地塊畢竟在內環內，熱度還是不容小覷的。虹口內環，近兩次拍地溢價率分別為11.97%、38.2%，不僅溢價率大幅提升，而且成交樓板價屢創新高。

反觀楊浦濱江的土拍溢價率并沒有那么高。本次地塊周邊的中海項目，兩次溢價率分別為2.32%以及16.33%，其他地塊的溢價率基本在20%以下。

信息上海土地市場

上海城央拍地的趨勢，要么精肉搭塊肥肉，要么入局板塊重塑。四批次的楊浦、虹口兩個地塊，不管屆時誰的熱度更勝一籌，都將是一場好戲。