文/圖 記者 陳玉霞

對(duì)于樓市而言，4月可謂“五一”樓市黃金周的前哨站，不少樓盤從4月初就開(kāi)始發(fā)力搶占市場(chǎng)。和以往的4月相比，今年的4月樓市呈現(xiàn)出明顯的特點(diǎn)——以“新”主打。“新”，不僅是指全新的樓盤，更是指該批新盤絕大部分已是容積率新規(guī)下誕生的新品，整體實(shí)用率創(chuàng)新高、超過(guò)百分百。同時(shí)，為增強(qiáng)樓盤競(jìng)爭(zhēng)力，新盤往往配置了名校，齊刷刷的名校加持，成為現(xiàn)階段樓市的新特征。

新盤齊聚 同個(gè)板塊內(nèi)扎堆亮相

進(jìn)入4月份，廣州樓市已經(jīng)非常熱鬧，最直接體現(xiàn)是新盤連番亮相。從記者掌握的情況看，4月份起碼有超過(guò)10個(gè)的全新項(xiàng)目會(huì)推出市場(chǎng)，其中絕大部分新盤熱盤集中在天河、海珠、荔灣、番禺和黃埔等區(qū)。想著今年置業(yè)的買家，可以多留意這幾個(gè)區(qū)域的新品。

這一輪的新盤新貨潮，有個(gè)很明顯的特點(diǎn)，即在同一個(gè)板塊內(nèi)扎堆供應(yīng)，這與去年廣州土地市場(chǎng)供應(yīng)有必然聯(lián)系。例如，在熱門的海珠客運(yùn)站-大干圍一帶，就聚集著中交·天翠、綠城·馥香園、越秀·江灣潮起等新盤；同樣熱門的雙沙-文沖地鐵站周邊，則有全新的廣州地鐵地產(chǎn)·瓏岄上城，還有持續(xù)上新的中建海絲城、未來(lái)方洲；天河智慧城片區(qū)的全新盤珠江·天河都薈，2.5公里范圍內(nèi)也還有城投·天禧、中建·精誠(chéng)壹號(hào)等熱門項(xiàng)目。

相近的地段內(nèi)聚集多個(gè)項(xiàng)目，對(duì)房企而言，非常考驗(yàn)其產(chǎn)品力、品牌力等綜合實(shí)力，畢竟，對(duì)于精明務(wù)實(shí)的廣州樓市買家而言，貨比三家是少不了的。因此，同一個(gè)板塊內(nèi)聚集了較多項(xiàng)目，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事，一來(lái)這個(gè)板塊的市場(chǎng)影響力會(huì)增強(qiáng)，二來(lái)購(gòu)房者在購(gòu)買時(shí)能實(shí)現(xiàn)更高的性價(jià)比。

容積率新規(guī)新品井噴 實(shí)用率超百分百

現(xiàn)階段廣州樓市的“新”意，還體現(xiàn)在新盤均為容積率新規(guī)下的產(chǎn)品，通過(guò)室內(nèi)大飄窗臺(tái)、花池、多功能空間等贈(zèng)送設(shè)計(jì)，讓戶型實(shí)用率超過(guò)百分百，創(chuàng)下商品房市場(chǎng)化以來(lái)平層產(chǎn)品實(shí)用率的歷史新高。

2024年以前，廣州樓市里的產(chǎn)品均為舊規(guī)設(shè)計(jì)，絕大多數(shù)戶型的實(shí)用率只能達(dá)到80%-85%，做得好一些的贈(zèng)送空間，可以令實(shí)用率達(dá)到90%。而在2024年特別是2024年下半年至今，容積率新規(guī)帶來(lái)的新品，實(shí)用率可以超過(guò)百分百。目前，熱門供應(yīng)區(qū)域內(nèi)的新盤，基本都是新規(guī)產(chǎn)品，室內(nèi)實(shí)用率能達(dá)到110%-120%，個(gè)別樓盤最高的實(shí)用率能達(dá)到130%-140%。保利、越秀、中海、珠實(shí)、萬(wàn)科、廣州地鐵地產(chǎn)等房企旗下的項(xiàng)目，在這一方面做得越來(lái)越出色。本周，在業(yè)界備受關(guān)注的番禺區(qū)全新項(xiàng)目龍湖亞倫·央璟頌，在戶型設(shè)計(jì)上再進(jìn)一步，將飄窗臺(tái)進(jìn)行了落地化設(shè)計(jì)，直接將室內(nèi)空間再度擴(kuò)展，成為新規(guī)樓盤的又一閃亮代表。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，實(shí)用率提高，意味著用同樣的價(jià)格能買到更多的使用面積。以建筑面積100平方米的單位計(jì)算，90%的實(shí)用率下，能獲得的使用面積為90平方米，而在120%的實(shí)用率下，能獲得120平方米使用面積。換言之，容積率新規(guī)為買家省下不少購(gòu)房支出。

70多平方米有四房空間 多名校加持

容積率新規(guī)之下，室內(nèi)有了更多可設(shè)計(jì)的空間，70多平方米的戶型設(shè)計(jì)成四房已經(jīng)不再罕見(jiàn)。例如，廣州地鐵地產(chǎn)位于番禺的瓏曜上城，帶有73平方米的“3+1”空間，其中的“1”為入戶花園，稍加改造可以變成一個(gè)房間使用。不過(guò)，從近期開(kāi)放樣板房的新盤新品看，80平方米以上的戶型供應(yīng)更多，這種面積段的戶型，往往也被設(shè)計(jì)成純四房或“4+1”空間，以更好滿足三代同堂居住需求。海珠區(qū)的綠城·馥香園、中交·天翠、中建·天鈺，番禺區(qū)的廣州地鐵地產(chǎn)·瓏曜上城，天河區(qū)的珠江·天河都薈，黃埔區(qū)的廣州地鐵地產(chǎn)·瓏岄上城、中建海絲城、未來(lái)方洲等項(xiàng)目，都帶有八九十平方米的四房至五房。

容積率新規(guī)下的產(chǎn)品，通風(fēng)、采光和觀景性能都比較好，然而，當(dāng)每個(gè)樓盤都達(dá)到了超百分百的實(shí)用率設(shè)計(jì)，超高實(shí)用率也就不再是樓盤最核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。如何在市場(chǎng)上形成“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房企于是做起了配套文章，抓準(zhǔn)購(gòu)房人的需求痛點(diǎn)，努力將名校引入樓盤。例如，中建三局·白云之星引入華中師范大學(xué)白云學(xué)校、中建海絲城引入華中師范大學(xué)黃埔實(shí)驗(yàn)學(xué)校、保利天瑞引入廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)教育集團(tuán)辦學(xué)、縵云廣州和越秀觀樾引入天河外國(guó)語(yǔ)教育集團(tuán)辦學(xué)、瓏曜上城引入廣外附屬?gòu)V州新城學(xué)校（暫定名）、華潤(rùn)萬(wàn)博悅府引入東風(fēng)東教育集團(tuán)辦學(xué)等。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)買家們能看到越來(lái)越多“家門口的名校”。

羊城樓評(píng)

聽(tīng)勸的廣州房企

方寸之間的市場(chǎng)敬畏

近期到廣州樓市踩盤可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)新現(xiàn)象，依據(jù)容積率新規(guī)設(shè)計(jì)的房子，原本寬度達(dá)80厘米的飄窗臺(tái)，已經(jīng)被主動(dòng)瘦身，只保留了30厘米寬，把其余體積“還”給了室內(nèi)可落地的空間，讓室內(nèi)空間更實(shí)用。

2023年，廣州天河區(qū)后天河北板塊內(nèi)的西派天河序項(xiàng)目，首次亮相了廣州容積率新規(guī)的產(chǎn)品，從樣板房可見(jiàn)，該戶型內(nèi)的飄窗臺(tái)達(dá)到了80厘米寬，讓看樓者眼前一亮。隨后，越秀、保利、中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)、珠實(shí)、廣州地鐵地產(chǎn)等實(shí)力房企項(xiàng)目也迅速掀起了新規(guī)產(chǎn)品浪潮。大面積及270度轉(zhuǎn)角飄窗臺(tái)的出現(xiàn)，在美輪美奐的樣板房中，著實(shí)讓看樓者看著十分驚艷。一時(shí)間，這種大飄窗設(shè)計(jì)成為樓盤營(yíng)銷主要賣點(diǎn)之一。

然而，新事物總免不了要接受現(xiàn)實(shí)檢驗(yàn)。當(dāng)看過(guò)了多個(gè)樣板房后，精明的看樓者發(fā)現(xiàn)，80厘米寬的飄窗臺(tái)如果裝修不得當(dāng)，會(huì)變得非常雞肋，過(guò)寬的臺(tái)面既不能有效利用，又?jǐn)D占寶貴的室內(nèi)空間。于是，當(dāng)越來(lái)越多“將飄窗臺(tái)改造”的聲音出來(lái)后，精明的房企迅速聽(tīng)勸，用務(wù)實(shí)的姿態(tài)將看樓者的意見(jiàn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)——將80厘米寬的飄窗臺(tái)，留下30厘米保留飄窗臺(tái)功能，將另外的50厘米寬所在的體積進(jìn)行落地化處理，令室內(nèi)空間更加實(shí)用、好用。

飄窗臺(tái)的尺寸調(diào)整，并非簡(jiǎn)單的尺寸調(diào)整。從中，我們可以看到的，一是購(gòu)房者話語(yǔ)權(quán)的實(shí)質(zhì)性提升，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大改變，買方市場(chǎng)的到來(lái)，需要房企重新尊重需求敬畏市場(chǎng)；二是深耕廣州的房企的務(wù)實(shí)精神，哪種產(chǎn)品能贏得買家的心，就遵循它并實(shí)現(xiàn)它。當(dāng)房企學(xué)會(huì)在“方寸之間”傾聽(tīng)市場(chǎng)需求，當(dāng)每個(gè)設(shè)計(jì)決策都經(jīng)得起使用場(chǎng)景的檢驗(yàn)，中國(guó)房地產(chǎn)就能找到穿越周期的新密碼。

真正的產(chǎn)品力，從來(lái)不在恢弘的營(yíng)銷說(shuō)辭里，而是藏在那些被仔細(xì)丈量過(guò)的方寸之間。

（陳玉霞）