北京辦公樓。董紅艷/攝

本報記者 董紅艷 北京報道

2025年第一季度，北京辦公樓市場呈區域性復蘇特征，金融街，麗澤和中關村去化效果明顯；租金方面，雖然下滑態勢仍在繼續，不過，“友好”的租金不僅滿足了非甲級寫字樓租戶對于辦公環境的升級需求，同時也吸引了有大面積辦公需求的租戶借此機會進行辦公室搬遷和擴租，一定程度上推升了寫字樓市場的去化能力。

分析人士向記者預判，2025年將是未來三年新增供應壓力最小的一年，這也為市場空置率在今年能夠持續回落創造了有利條件。在新增供應有限的前提下，北京辦公樓市場空置率仍可實現小幅回落，租金下降趨勢仍將延續，但市場需要關注在下半年可能出現的結構性或區域性底部機會。

區域性復蘇特征明顯

北京辦公樓市場早已經不是一房難求的狀態，即便是在區位優越的二環附近。3月25日，北交所集團微信公眾號發布了一則“西北二環獨棟辦公樓，總面積達5100余平米｜北京市西城區德外大街甲36號辦公樓出租”的招租信息。4月3日，記者撥打頁面預留電話得知，該辦公樓目前尚未出租，希望整租出去。

回望2024年，北京辦公樓市場空置率有所回落，但是市場以價換量局面持續。2025年一季度，北京甲級寫字樓市場呈現“總量去化、區域性復蘇”特征。

高力國際數據顯示，今年一季度甲級寫字樓市場凈吸納量達到3.6萬平米，雖然單季需求表現仍不及預期，但市場已連續7個季度實現整體市場去化，累計去化總量接近53萬平米。

部分高能級區域的市場恢復狀況更加突出。戴德梁行數據顯示，一季度，北京全市和五大核心商圈季度市場凈吸納量分別為15.4萬和11.5萬平米，全市空置率同比下降1.1個百分點至17.2%，五大核心商圈空置率同比下降2.3個百分點為10.8%。

金融街，麗澤和中關村組成的“三子”市場成為去化的核心區域。央、國企總部、子公司及各類分支機構占據了北京全市甲級辦公樓市場體量的很大一部分，特別是在金融街區域。高力國際認為，金融街的去化優勢主要得益于區域內央、國企金融機構在年初的辦公需求擴張以及集團自用面積增加。

金融街依然是北京市場空置率最低的甲級寫字樓子市場。據高力國際數據，金融街市場在去年年底甲級寫字樓空置率觸及13.7%的高點后本季度回落至11.3%。

今年沒有待入市新項目的麗澤商務區，迎來去化喘息良機。高力國際數據顯示，麗澤商務區甲級辦公樓在過去五年已實現年均近16萬平米的去化，本季度凈吸納量再度超過2萬平米，其中，也是主要來自區域內央、國企新增的辦公需求。麗澤甲級辦公樓空置率目前已降至24%，反超亞奧市場的26.4%，直逼燕莎市場的23.6%，年末空置率或將進一步回落至20%。

中關村市場作為北京科技創新的大本營，得益于區域內頭部高新技術企業辦公需求的強勢擴張，市場空置率已連續六個季度實現回落。高力國際數據顯示，本季中關村甲級辦公樓市場空置率已降至15.3%。

今年以來，《哪吒2》以及DeepSeek的爆火引發了全球對中國資產和經濟的重新審視。高力國際方面表示，科技創新驅動的產業能級躍遷，正在重構辦公樓市場需求結構，驅動市場形成產業創新濃度到空間價值溢價的正向循環。

高力國際北京公司董事總經理李娟向記者指出，辦公樓市場也會迎來殘酷的出清周期，雙周期疊加最終將加速資源配置向優質資產集中。面對產業需求重構、跨資產類別和跨板塊競爭加劇的挑戰，北京辦公樓市場需要通過供給側結構性改革與企業需求側管理協同發力，在辦公樓市場發展環境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期，重新塑造“產業聚變—供需平衡—資產增值”的良性循環。

租金下滑

去化效果雖有所提升，但北京寫字樓的租賃價格仍然處于下滑狀態。不過，值得慶幸的是，本季度北京甲級寫字樓租金下滑環比降幅收窄。

高力國際數據顯示，今年一季度北京甲級寫字樓市場平均凈有效租金已降至243.8元每月每平米，環比下降3.2%，同比降幅達16.3%。戴德梁行數據顯示，今年一季度全市租金環比下降7.2%至每月每平米227.2元，五大核心商圈環比下降8.7%至每月每平米264.4元。

在整體市場需求放緩、競爭激烈的背景下，“以價換量”被普遍認為能夠減輕業主經營壓力。高力國際方面指出，部分業主正通過采取更大的租金下調力度、給予更長免租期以及提供定制裝修和更多優質商業配套等租賃條款和增值服務來加快交易的進程速度。

而租金的下調不僅滿足了非甲級寫字樓租戶對于辦公環境的升級需求，同時也吸引了有大面積辦公需求的租戶借此機會進行辦公室的搬遷和擴租，這在一定程度上推升了寫字樓市場的去化能力。

記者注意到，今年3月份，因為“哪吒”系列電影走熱而收獲良多的光線傳媒，計劃購入奧林NEO作為新的辦公大樓。辦公區域從現有的北二環，跨入北四環，也有望讓這棟沉寂多年的商業體煥發新生。

“今年甲級寫字樓市場租戶退租和縮租面積調整對于凈吸納量的影響將可能達到30%至40%。這背后的主要驅動因素，既有企業借租金調整之勢進行多職場辦公空間整合，也有企業被要求搬回自有物業等多種市場因素。”高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明向記者表示。

“2025年將是未來三年新增供應壓力最小的一年，這也為市場空置率在今年能夠持續回落創造了有利條件。需求側仍將是市場關注的重點，除了新增需求方面的變化以外，市場化項目中存量租戶的退租和縮租的變化將在2025年對市場產生更大的影響。”陸明展望道。

不過，陸明表示：“2025年我們依然維持去年對于北京辦公樓市場的核心預判，宏觀有效需求不足仍然會是制約辦公樓市場需求持續恢復的系統性問題。在主要宏觀經濟指標沒有出現明顯改善的前提下，北京的辦公樓市場需求側仍將持續受到系統性制約。”

陸明指出，市場五大趨勢正重塑競爭格局：第一，市場需求持續恢復，但尚不足以扭轉當前市場行情；第二，市場需求類型高度集中在搬遷類，央、國企新增需求成為穩定市場的重要因素；第三，在降本增效的大環境下，企業正在趨勢性回歸自有物業；第四，凈吸納量將呈現區域性和結構性復蘇；第五，凈有效租金深度調整，跨資產類別和跨板塊競爭壓力繼續增大。

“在新增供應有限的前提下，空置率仍可實現小幅回落，租金下降趨勢仍將延續，但市場需要關注在下半年可能出現的結構性或區域性的底部機會。”陸明解釋稱，2025年的甲級寫字樓市場的凈吸納量將和去年相比出現大幅下降，在市場需求表現中性的前提下，年度凈吸納量預計可能不會超過20萬平米。