在青島豪擲幾千萬買“空中花園”，到底適不適合？山東史上最貴地王項(xiàng)目，1600萬起步的青島頂豪天花板，搖身一變成了四代宅試驗(yàn)田，設(shè)計(jì)上存在連環(huán)硬傷。青島有錢人的錢，怕不是大風(fēng)刮來的吧？

▲柏悅府鳥瞰圖

1、

南方的香餑餑，北方的試驗(yàn)品？

近日，青島自規(guī)局發(fā)布了嶗山柏悅府的規(guī)劃，從效果圖看，設(shè)計(jì)了兩層挑空的景觀露臺(tái)，即所謂的空中花園。這是自去年9月青島公布住宅設(shè)計(jì)新規(guī)后，嶗山區(qū)的首個(gè)四代宅項(xiàng)目。

這個(gè)四代宅的概念，最近幾年在成都、廣州等南方城市風(fēng)靡，但放到青島，這個(gè)模式真的靠譜嗎？四代宅主打的“空中花園”等幾個(gè)賣點(diǎn)，聽起來像是把詩和遠(yuǎn)方搬進(jìn)高層，表面上看確實(shí)很香：

大露臺(tái)、空中花園，綠意盎然，看起來特別高端。挑高客廳，更大氣，得房率也比傳統(tǒng)住宅更高；生態(tài)理念，有點(diǎn)“空中別墅”的味道，看起來比普通平層有逼格。

▲李滄四代宅項(xiàng)目金水云麓

但問題是，四代宅的幾個(gè)核心賣點(diǎn)，在北方全成了硬傷！在北方搞空中花園？先問問青島冬天的風(fēng)答不答應(yīng)！

氣候不適配

露臺(tái)雖然大，但在青島的氣候條件下，冬天冷，夏天曬，利用率不高，冬天露臺(tái)綠植活不過三個(gè)月，到了春天還得重新種，養(yǎng)花不成全變荒草。北風(fēng)呼嘯，露臺(tái)冬天完全不能用，夏天還容易成為蚊蟲滋生地。

采光隱私成災(zāi)難

奇偶層錯(cuò)位露臺(tái)，導(dǎo)致樓上樓下對(duì)視尷尬，當(dāng)你站在露臺(tái)上透氣，能跟樓上的老王四目相對(duì)，這你受得了嗎？露臺(tái)進(jìn)深過大，影響底層戶型采光，到了秋冬，客廳里可能比倉庫還昏暗。

運(yùn)維和安全隱患

高層綠化覆蓋率難以維護(hù)，大風(fēng)天露臺(tái)物品掉落風(fēng)險(xiǎn)大，萬一刮下來一個(gè)花盆，砸到樓下的人，責(zé)任算誰的？

▲李滄四代宅金水云麓實(shí)景

總的來說，四代宅的概念聽起來很美，對(duì)比南方四代宅的景觀綠化，在北方城市，特別是青島這種冬天風(fēng)大、濕冷的地方，空中花園可能最終只是“空中荒地”，想真正住得舒服，估計(jì)有點(diǎn)難。

2、

1600萬起步的頂豪，細(xì)節(jié)卻拉胯？

嶗山柏悅府共有四種戶型，分別是231㎡、268㎡、288㎡、339㎡，預(yù)計(jì)總價(jià)在1600萬~3000萬，妥妥的頂級(jí)豪宅。可問題來了，戶型設(shè)計(jì)上，真的配得上這個(gè)身價(jià)嗎？

231㎡“入門級(jí)”，不如改善盤？

▲柏悅府建面231㎡四房三衛(wèi)兩廳戶型

電梯暗廳+1.5米窄門，門口還有管井箱，入戶儀式感全無，對(duì)比目前在售的很多有陽光前廳的項(xiàng)目，入戶排面實(shí)在令人遺憾。與大客廳相對(duì)的廚房，進(jìn)深顯得很局促，感覺和市面上120~140㎡改善盤的廚房差不多。家政間開門設(shè)計(jì)不合理，浪費(fèi)收納空間。

268㎡戶型，“套娃”設(shè)計(jì)

▲柏悅府建面268㎡四房兩廳四衛(wèi)

268㎡戶型，相較于231㎡戶型，大了37㎡，但增加的僅僅是南北進(jìn)深，相當(dāng)于套了一圈更大的外殼。廚房空間太小，3.5米面寬硬塞中島，過道70cm，胖點(diǎn)的人進(jìn)廚房都困難；南向3.5米開間雙臥一模一樣，毫無功能區(qū)分。

288㎡戶型，功能硬傷

▲柏悅府建面288㎡四房兩廳四衛(wèi)

相較于268㎡戶型，288㎡戶型雖然大了20㎡，但南向面寬反而減少。功能分區(qū)混亂，家政間遠(yuǎn)距廚房，動(dòng)線設(shè)計(jì)不科學(xué)。后勤動(dòng)線與主人動(dòng)線未分流，家政打掃不便，主人私密性全無。

柏悅府的戶型設(shè)計(jì)，是典型的以剛需思維做豪宅，大戶型的空間邏輯不明確，并沒有解決北方四代宅的通病，在動(dòng)線、功能劃分、隱私保護(hù)等方面仍然存在明顯短板，對(duì)于千萬級(jí)的購房者來說，這些細(xì)節(jié)上的問題足以影響購買決策。

3、

青島最貴地王，能否撐起豪宅夢(mèng)？

嶗山柏悅府的拿地成本太高，樓面價(jià)39516元/㎡，加上建安、稅費(fèi)，以及開發(fā)商的合理利潤，保本價(jià)至少7萬+。青島豪宅市場競爭激烈，柏悅府的品牌力和產(chǎn)品力能抗住嗎？

柏悅府，放在青島的豪宅地圖上，周圍一圈都是狠角色：海信海德山莊、天一仁和吾疆、銀豐玖璽臺(tái)以及金鼎地塊，稍遠(yuǎn)點(diǎn)還有嶗山首府、銀豐玖璽城、瀾樾府（黃金海岸）、魯信蔚藍(lán)海岸二期等，現(xiàn)在再加個(gè)柏悅府，戰(zhàn)況會(huì)如何？

▲嶗山王家村的絕版海景

柏悅府的開發(fā)商是海業(yè)益佳，母公司海業(yè)集團(tuán)，主營業(yè)務(wù)是石油貿(mào)易，副業(yè)曾蓋過倆樓盤——仙山花園和仙居花園，聽名字像修仙盤，實(shí)際是剛需盤，物業(yè)水平常年被業(yè)主罵上熱搜。這回突然轉(zhuǎn)型做豪宅，沒豪宅經(jīng)驗(yàn)，沒品牌背書，產(chǎn)品打造能力成疑，和海信、魯信、銀豐這些豪宅“老炮”比，明顯底蘊(yùn)不足，難道要開發(fā)仙居2.0版的柏悅府？

▲嶗山柏悅府施工現(xiàn)場

柏悅府作為青島最貴地王+嶗山首個(gè)四代宅，噱頭十足，但問題也不少：四代宅概念存爭議、戶型設(shè)計(jì)有缺陷、開發(fā)商實(shí)力存疑、拿地價(jià)格又極高……這一切都讓柏悅府這個(gè)項(xiàng)目充滿了未知數(shù)。真正的富豪，會(huì)愿意為這個(gè)豪宅買單嗎？