作者 | 詹方歌??

編輯 | 邢昀?

10月17日上午，地產圈發生了兩件大事：住建部等五部門召開新聞發布會，促進房地產市場平穩健康發展；融創發布配股公告。前者是在9月末的政治局會議后，為已經回暖的市場再燃一把火。后者則為民企的股權融資撕開了一個小小的口子。

在過去的三年間，包括融創在內的諸多房企都在經歷“至暗時刻”，從融資端爆雷到品牌力崩塌，再到大環境影響的銷售端受阻，一環扣一環，幾乎成為解不開的死局。

這樣的境況下，孫宏斌們能夠做的，主要是賣資產換現金流，同時尋求債務展期，用時間換空間，期待從銷售端開始的逐步回暖。

現在，回暖的征兆開始出現。此前的政策大多是拉動了成交量的抬頭，市場更多是以價換量。但現在，包括融創在內，已經有樓盤敢于漲價了。

融創們的寒冬，終于開始融化了嗎？

1、九牛一毛

10月17日早上8點，融創發布了一則公告，期望以先舊后新的方式配股，籌得12.05億港元。公告顯示，融創將按每股2.465港元價格，配售4.89億股股份。

這樣的價格相較前一個交易日的收盤價低了將近20%，不過對于融創來說，這已經是相當好的機會。

9月末的一波暴漲，讓融創的股價從每股不到1元迅速來到5.5港元/股，并在十一假期后逐漸跌回了每股不到3港元。后續是否有持續大漲的機會難以預料，所以趁著跌回原點之前配股，看起來是不錯的選擇。

融創發布配股公告之后，上午10點，住建部等五部門召開新聞發布會，揭開了下一階段市場調控的新方向，幾乎全部利好。住建部部長倪虹在會上表示，經過三年的調整，房地產市場已經開始筑底。

這樣的定調也加強了融資端的信心。10月21日，有媒體報道稱，融創已經完成了此次配股，且用時相當短。

在周期底部，企業想配股往往不是容易的事。2022年11月，證監會重啟了暫停多年的房企股權融資。在當時，包括碧桂園、雅居樂在內的不少民營房企都開始了配股。

但那波配股熱潮過后，市場仍舊沒有好轉跡象，民營企業配股也開始變得艱難。2023年8月，雅居樂通過配股籌得3.87億港元，那之后似乎無人落地。只有建發、陸家嘴、中交地產等國企進行了小規模的股權融資。

現在，密集發布的利好政策和融創一起，重新撕開了民企融資端的口子。

這次的配股公告顯示，融創籌得的款項將被用于支持境內公司債的長期解決方案落地及一般運營資金。也就是說，如此急迫地趕在重磅政策消息之前配股，仍舊是為了緩解債務危機。本次配股采用的先舊后新模式，是公司大股東或管理層先將自己的股份配售給第三方，再以配售價格認購新股，也是籌集資金速度相對快的方式。

那么融創的境內債務情況究竟如何？

融創在境內的主體——融創房地產公告顯示，截至2024年8月末，公司到期未償付借款本金為1122.51億元，其中包括銀行貸款225.43億元、非銀行金融機構貸款727.94億元以及其他有息債務167.76億元。

2023年1月，融創完成了第一次境內債務重組，總計160億元的境內債券實現了整體展期，且實現了境外市場兩到三年內無剛性還債壓力。但隨著時間的推移，無論市場還是融創本身的銷售業績都沒有好轉跡象，原本的展期時間又在逼近。

今年5月，融創又把原本將在今年6月和9月進行兌付的四只債券（H融創05、H融創07、PR融創01、20融創02）展期到了12月，這四只債券的發行規模合計124億元。

根據展期方案，僅今年12月9日當天，除H融創05之外的三只債券就需要兌付46.87億元。如此看來，配股的錢在即將償還的債務面前仍是九牛一毛。

2、接盤方的大甩賣

市場的轉暖只能追溯到今年9月末，融創的基本面還遠遠沒能得到改善。

數據顯示，截至今年9月底，融創本年度實現銷售金額364.5億元，比去年同期減少了48.7%。就算僅看政策面回暖的9月，融創也僅實現了14.1億元的銷售金額，而2023年9月的總銷售金額則達到95.7億元。這樣的回款情況，顯然無法為融創的現金流帶來什么明顯的增益。

曾經的孫宏斌是熱衷于為別人當“白衣騎士”的，無論是2018年接盤樂視的資產，2019年接盤泛海國際旗下項目，還是更早以前那場和王健林的“世紀交易”，他充當的都是接盤方，如今卻也只能和“隔壁老王”一樣，開始了文旅資產的大甩賣。

京東資產交易平臺上，評估價格為29億元的無錫融創茂曾在2023年12月、2024年1月和4月三次被擺上貨架，最后一次上架時，起拍價僅為17億元，但最終還是流拍。今年1月，融創旗下位于成都的兩個酒店也被拍賣，評估價7.47億元，起拍價約5.97億元，隨后拍賣被撤回。

這三處資產都是孫宏斌當年通過那場“世紀交易”從王健林手中接下的，如今又都成為梗在融創喉間的硬骨頭。

另一方面，一些賣不掉的文旅資產，其實是融創在尋求債務展期時確定的債權償付保障資產，比如H融創07對應的重慶文旅城、紹興黃酒小鎮、無錫文旅城等等一系列資產。

公開資料顯示，無錫文旅城的太湖秀劇場在10月8日被拍賣，評估價為3.97億元，起拍價僅為2.8億元，但最終還是流拍。

不過，融創仍舊通過處理文旅資產等形成了可觀的回款，并在今年上半年被記入收入。數據顯示，2024年前6個月，公司通過出售附屬公司、合營聯營等公司確認了19.3億元的收益，使得其他收益比去年增加了6.4億元。

具體到項目上，有媒體統計，2023年至今，融創出手了重慶的酒店項目、臻華府、望金沙酒店及合肥秀場酒店等三個項目、深圳冰雪文旅城51%的股權、上海亞龍項目15.6%股權等等。

說來唏噓，孫宏斌和王健林，曾經是兩位最看好文旅產業的地產大佬。但也就是在疫情后文旅產業大熱的2023年，他們不得不選擇拋售文旅資產。時運從來不是人能夠預料的，大佬們唯一能做的，也只是盡力讓公司熬得久一些。

3、樓市的冬天要結束了？

“活下來，等回暖”是這幾年房企的共識，反映到政策中，則被表述為“房地產止跌回穩”。今年9月末的政治局會議上，特別強調了調整住房限購政策，降低存量房貸利率。

市場端的反饋來得非常快。有媒體報道稱，政策發布后100小時內，鄭州樓市成交量就迎來了連續增長。據深圳發布，十一期間，深圳全市新房認購銷售1841套，認購量同比增長664.14%，許多樓盤提前完成了國慶假期的銷售任務。

中指研究院數據顯示，今年國慶假期，25個代表城市新房日均成交面積較去年假期增長約23%。這還只是相對滯后的網簽數據，真實情況或許更加火熱。

也是在這樣的市場反饋之下，10月17日新聞發布會上，住建部部長倪虹表示，市場已經開始筑底，10月份的數據會是一個積極樂觀的結果。

過去的三年中，每次政策后的去化加快已經不是什么稀罕事，但這次，房價開始出現上漲的動作。

十一期間，多個房地產公司宣布，將在10月8日以后漲價：華潤北京所有在售房源在現有價格基礎上，上調2%，美的置業在全國范圍內收回2%的折扣等，河南、四川等地的地方房企也緊隨其后。

漲價的房企中，也包括融創。鳳凰網報道稱，8月，位于上海的融創外灘壹號院二期二批次開盤，110套房源在2小時內全部售罄，當日實現成交總金額56.74億元。公開資料顯示，這是融創在上海核心區的豪宅項目，二批次的最貴房源總價達到1.13億元。

更重要的是，外灘壹號院項目的價格在不斷上漲。比起項目一期，今年4月入市的二期項目均價每平米16.8萬元，比2019年入市的一期價格還高了近5萬元/平米，而二期二批次的房源，比4月份價格又上漲了3000元/平米。

如果說外灘壹號院是因為地理位置稀缺和豪宅屬性而產生的溢價，那么山東濟南的融創未來壹號院則是市場火熱的佐證。近日，有業主對媒體爆料稱，其十一期間購入的融創未來壹號房源，在已經簽了合同的情況下，被開發商告知要漲價10萬元。

無論其中糾葛如何，有一點是確定的：項目方開始認為房子值得賣更高的價格。而這樣坐地起價的故事，已經好幾年沒有發生過了。

不過，敢于大規模漲價的還是如華潤、保利等現金流情況較好的央、國企。畢竟在過去的三年中，購房者認可的房企名單，早已換過幾回。如融創等還在生死線掙扎的房企，只敢小規模、區域性地漲，畢竟保住來之不易的現金流才是當下最重要的事。信任的重構是一個相當漫長的閉環，市場端是第一環，也是最后一環。