某樓盤的看房客。

這個國慶假期，樓市回暖相關話題再次霸榜熱搜。

10月1日，深圳優化房地產新政正式實施，市場反應積極。10月1日-7日期間，灣財社記者走訪了深圳寶安、南山、龍華、光明多地的熱點新盤項目，其間售樓處現場人氣都十分火爆，前來看房的購房者絡繹不絕，銷售更是忙到腳不沾地。假期結束后發布的各項數據也再創歷史新高，進一步證實了市場的火熱。

同時，也有不少購房者發出疑問：市場的熱度是真實的還是開發商造勢？這樣的行情是否可以持續？此時不買房真的錯過最佳時機了嗎？南都灣財社記者注意到，盡管市場行情火熱，但樓市仍有分化，本輪成交大漲的背后，購房需求并未完全釋放，后續走勢仍有待觀察。

回暖只用了三天

●成交數據暴漲，達近年來歷史最高點　　

“回暖只用了三天。”回顧國慶黃金周的情況，灣財社記者觀察到，不少深圳房產中介在朋友圈用這句話來形容市場的變化。

10月5日下午，龍華區的中介趙姐告訴灣財社記者，上個月自己所在的門店共成交了30多套房源，但這個月剛開始，門店就已經成交了40多套，每天的成交都在10套上下。

春江水暖鴨先知，隨著國慶黃金周的結束，各個一線中介機構也給出了旗下平臺最新的統計數據。

灣財社記者從深圳本土最大的中介機構樂有家獲悉，2024年10月1-7日，深圳樂有家門店新房成交量同比2023年國慶假期上漲了1266%，二手房成交量同比上漲了302%，均處于近年來的歷史最高點，遙遙領先。

此外，帶看量方面也創新高。2024年國慶假期深圳樂有家門店新房帶看量同比上漲200%，二手房帶看量同比上漲130%。

據深圳中原研究中心統計，10月1日至7日，中原新房成交同比增長1192%，二手成交同比增長261%。

另據深圳貝殼研究院監測，今年國慶長假期間（10.01-10.07），深圳新房成交量同比增長807%；國慶七天深圳貝殼門店的二手房實時成交量同比增長480%，成交量與增幅均達到近年來新高。

與此同時，深圳部分房企和項目也宣布了銷售喜報。據了解，華潤置地深圳公司新政8天16個盤銷售套數破1000套，銷售金額約30億元；萬科南方區域國慶七天則成交了1098套房源，銷售金額約31.2億元；位于龍華的中洲迎璽項目，國慶期間認購超300套房源；位于龍華的金光華溪山禾璽國慶期間累計成交217套房源；位于福田的中州迎海項目，國慶假期銷售額達9.6億元……

對于市場成交量的上漲，深圳貝殼研究院指出，這主要是由于節前利好政策陸續出臺，進一步降低了購房門檻和購房成本，有效提振了市場信心，刺激剛需、改善置業者加速成交，點燃了十一黃金周的購房熱情。　　

改善客戶超六成

●老客戶堅定出手，外省購房團來襲　　

成交上漲的背后，是哪些客戶在為樓市買單？

“深圳本地客戶異常活躍，老客戶堅定出手，不乏事先已安排外出，果斷轉賬訂房者。”深圳卓越龍華項目的銷售人員告訴灣財社記者，很多之前未出來看房的新客戶，也在新政帶動下積極出來看盤。

據了解，國慶7天，卓越集團在深圳龍華的兩個項目均取得了不錯的成績。其中，珺奕府國慶累計成交額超約10億，國慶期間總來訪量超3000組，首次到訪即下定購房的客戶占比達到60%以上。

而柏奕府項目也深受改善客戶認同，累計成交額超3億。柏奕府項目的銷售向灣財社記者表示，國慶期間可以明顯感受到改善客戶成交也在放量，成交客戶中不少是即將組建小家庭的高知群體，本身購買力較強，新政之后心態更穩定，國慶果斷出手，此類占到60%以上。置換類客戶，也由于對手頭舊房子的轉手預期向好，更大膽地做決定。

值得一提的是，外地客戶咨詢、購房情況開始出現，有通過卓越自渠轉來的其他城市的卓越老客戶老業主，也有通過直播咨詢的、中介帶訪的。省內跨城客戶到訪明顯增多。

“到訪的外省客戶多為新政后聽說深圳樓市火爆，趁著國慶假期過來看房，順便一家人游玩的客戶。”上述銷售人員告訴灣財社記者，據其了解還有不少外省的購房團正在組織中，受制于交通等問題，預計節后會陸續到訪。

中原地產（中國內地）華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫表示，新政落地后，市場需求一下子釋放，壓抑許久的客戶蜂擁而至，讓這個國慶假期成為房地產市場的黃金周，各個項目看房人潮絡繹不絕。特別是非核心區域的剛需住宅，因為受惠限購政策放松，本地客戶、外地客戶，甚至外國客戶，都被吸引過來，成交量急速反彈，高達平常的10倍差不多十倍左右。　　

仍屬于買方市場

●開發商繼續加大優惠，搶客競爭激烈　　

深圳市場成交上漲、看房量猛增的同時，灣財社記者也注意到，樓市并未完全從“買方市場”轉向“賣方市場”，當前市場的供應仍然相對充足，賣家在價格和條件上的主導地位還沒有完全形成。

“目前項目最低可以做到8.5折的優惠。”在走訪中，不少深圳的新盤項目銷售在算價時，都明確告訴記者，可以在備案價的基礎上進行8.5折的優惠，部分項目甚至成交送黃金（以現金形式返還），突破了備案價85%的底線。事實上，由于開發商不能大幅度降價，不少項目出現了“送黃金、送車位、送新能源汽車”等價值在30萬-50萬元的高額贈送。

除了項目本身折扣的力度外，部分中介帶看的客戶還可以享受渠道特有的優惠。“項目給我們中介是4個點的傭金，您成交的話也可以按比例返還您一部分，這個好商量。”記者以購房者身份看房時，有中介私下表示通過其成交可以返傭，團購價至少一個點，例如500萬的房源至少可以返傭5萬。

值得一提的是，在并未通過中介帶看主動到訪的項目上，記者同樣遭遇好幾撥房產中介“拉客”。在營銷中心門外，不少房產中介早已在門外候客，遇到來看房的購房者便上前主動介紹，表示可以帶看并承諾渠道折扣；在營銷中心的停車場，也有不少中介主動要求添加聯系方式，直言可以享受全渠道最優惠的折扣。

為了引導購房者的買房情緒，部分項目還打出了“節后回收所有折扣”的海報。10月7日晚間，深圳部分項目“收回折扣倒計時”的海報刷屏朋友圈。有深圳項目營銷人員向記者表示，節后將視市場情況，不排除逐步收緊政策的可能。

但在資深業內人士看來，有些是開發商宣傳搞的噱頭。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，有項目逆勢提價、收回折扣等等，這些都是虛假的消息，或者只是個案，主要目的是“逼定”（通過營銷話術，驅使購房者下定金）。

實際上，部分有瑕疵的項目，特別是在交通、教育配套上有缺陷的，國慶期間銷售表現都不太好。在李宇嘉看來，當前市場仍是買方市場，開發商得卷起來。　　

需求端較為謹慎

●二手業主反價增加，降價房源仍多　　

國慶期間，深圳樓市成交火熱數據刷屏網絡、售樓處人滿為患的照片廣為流傳、二手房業主連夜反價的消息引發熱議，這些信息一定程度上影響了部分購房者的決斷。

灣財社記者在社交平臺發現，不少購房者發帖求助退房。有網友表示自己一時沖動買了深圳的樓盤，交付了10萬元的定金，但隔了一個晚上就后悔了，想退房；還有網友表示，國慶假期，老公一個人去看房，定了一套二手房，付了30萬定金，但網簽之后才留意到房屋的戶型設計有缺陷，現在后悔想退房，失眠到睡不著覺，希望能尋求幫助。

類似遭遇的購房者不在少數，記者留意到，隨著深圳購房門檻和購房成本的降低，不少購房者都擁有了深圳的“房票”和“首付”，部分人抱著只是看看的想法，無形中被市場情緒影響了下定，在交易過程中，忽略了月供的壓力和自身實際的需求。

“現在的行情只適合剛需上車，投資的話不建議。”在走訪中，曾在深圳買過多套房的炒家向記者表示，盡管現在政策優化力度很大，在他看來房價也有上漲空間，但考慮到短期房價上漲的可能性不高，實際投資空間不大。

原本準備資金入手樓市的盧先生也在觀望了一陣后選擇放棄樓市，入手股市。他告訴記者，自己有朋友曾在去年通過“高評高貸”買入了一套房源，不僅做到了零首付還倒拿了60萬，原本博漲的計劃隨著房價下跌落空，他的朋友還要承擔銀行重新評估房價的風險。

值得注意的一組數據是，據深圳中原研究中心統計，截至10月7日，二手掛牌房源新增17.4%，漲價房源占7%，降價房源占8.4%。這意味著，盡管二手業主反價情況在上漲，但降價房源的比例超過漲價房源，供應量在增加，而需求端可能仍較為謹慎。

信心比黃金金貴。在業內看來，國家明確了“止跌企穩”的新基調，給市場短暫的帶來了一波信心，但只有夯實高質量充分就業的支持基礎，樓市后續能得到基本面支撐，止跌企穩才能有保障。

數讀

認購量同比增664.14%

據深圳市住房和建設局消息，10月1日-7日，全市新建商品住宅認購銷售1841套，合計19.18萬平方米，認購量較去年同期增長664.14%；二手房方面，全市頭部中介機構帶看量、成交量分別為24620人次、1314套，日均值較2023年國慶假期分別增長22%、339%。

這組數據意味，國慶假期7天里，深圳平均每天有超450套新房二手房成交。

采寫/攝影：南都·灣財社記者 孫陽