我們的隔壁鄰居，韓國的房地產狀況，今年的情況很不好。

自前年韓國央行頻繁加息以來，韓國的房價已經連續跌了9個月，最狠的一部分房源價格，已經跌去了一半的。整個樓市的成交金額，也膝蓋斬了，下滑了70%左右。

最為危險的，是韓國房地產帶來的金融風險，已經到了一觸即發的地步。韓國居民部門的負債率，目前接近110%，遠超我國居民部門70%以內的負債率，韓國的樓市一旦崩盤，估計比80年代的日本還慘。

現在的恐慌，都是來自于前幾年的瘋狂。韓國房價在前10年的時間內，幾乎都是處于上升通道，特別是近五年的時間，房價漲價在加倍進行。2016-2021年這五年期間，韓國的房價累計漲了80%，成為僅次于香港的第二高房價地區。大家要知道韓國是一個發達國家，在之前的經濟發展歷程中，房地產已經近乎成熟了，而且歷史上已經經歷了歷次漲價。這些年的漲價，嚴格來說就是最后的瘋狂，嚴重脫離經濟基本面了。

漲價的罪魁禍首，有兩個因素：

一是韓國的全租房制度，簡單來說就是租客付房子總價4-7成的押金，就可以長期使用房子，而且到期以后房東還會退還押金，期間不用給租金。這個搞法看起來兩全其美，大家都節約了資金，但是沒抵過人性的貪婪。

房東本著利益最大化原則，把收到的押金又拿去買房，新買的房又出租這樣滾動搞（像不像我們前幾年被嚴令禁止的抵押房子，套現再買房的套路？），房子房子一直在漲價，不虧。而租客則去銀行貸款付押金，反正利息那么低，自己每個月付的本息很低。

二是韓國的激進降息+激進加息，2016年開始韓國就將基準利率由3.25%，一下子猛降到1.25%，疫情之后甚至降到了0.5%。這么低的利率，炒房客們使用資金的成本幾乎為零，步子就越邁越大了。2021年年底韓國開始加息，基準利率開始快速上升，噩夢也開始了。

目前韓國租房率嚴重下滑，很多房東無力退還租客押金，房子也賣不掉，只有選擇提桶跑路。前幾年因為房價連續上漲，購房需求持續上升的需求，韓國的房地產公司、建筑公司也賺得盆滿缽滿，開始大舉加杠桿，現在也到了極為危險的地步。約超過三分之一的韓國房企，現金流不足以覆蓋短期負債，接下來爆雷的風險極大。

而韓國房地產前幾年的瘋狂發展，給韓國貢獻了天量的債務，比如影子金融，房地產的風險敞口目前占韓國銀行總資產的30%。美國的加息還沒結束，很有可能再加息一次，韓國可能還得跟進加息一下。

韓國現在的房地產，已經是風聲鶴唳的狀態，雖然政府還在努力維持，但是指不定哪天一個小火星就能點燃巨雷。

對中國房地產來說，摸著韓國地產的石頭過河，是一個近在眼前的教訓。