自從萬科判斷房地產進入微利的“黑鐵時代”，房地產還是不是一門好生意，一直引發諸多討論。

當下，市場卻跑出來一些“黑馬”——

電商巨頭京東、紡織大亨南通亞倫、杭州本土建筑企業杰立，紛紛在公開市場拿地，趁著房地產行業洗牌之際，殺入住宅開發領域。跟普通開發商相比，他們有著母公司的實體產業支撐，資金實力更雄厚，更顯游刃有余。

“新人”們紛至沓來，意味著房地產可以“抄底”了嗎？

01 東子要“給兄弟們蓋房子”

先來聊聊“抄底大軍”中的京東。

京東早已不只是印象中的那個電商巨頭，圍繞產業生態，京東地產的版圖，早已無比龐大，例如物流倉儲地產、辦公樓、商業綜合體、數字經濟產業園區……

如今，京東又將目光瞄向了住宅開發。

今年2月8日，在北京2022年第五批集中供地中，與京東集團總部只隔一條馬路的北京經濟技術開發區亦莊新城地塊，被京東以31億元總價拿下，樓面價約15988 元/平米。

這個地塊中除了商業用地外，還包含4.89萬方的住宅。最近，該土地規劃浮出水面，京東要在此建設4000套拎包入住的員工公寓，并配備幼兒園、電影院、游泳館等總建筑面積30多萬方的“京東青年城”。

一時間，“劉強東花60億給兄弟們蓋房子”的事兒，上了熱搜。

值得注意的是，劉強東這次或許想親自動手。據悉，本次拿地主體為京東旗下全資子公司“北京越新房地產開發有限公司”，成立于2022年12月13日，僅比拿地早2個多月。該公司已獲得房地產開發企業二級資質，可以承擔項目建造。

其實，這不是京東第一次“跨界”住宅類房地產。

2021年6月，京東聯合深圳卓越集團，花99億元拍下上海普陀區萬里社區的巨無霸地塊“237坊地塊”，已開發成“天元府”入市，銷售均價9.6萬元/㎡。

更早的2020年，京東以4.55億拿下蘇州京東智谷科研商辦地塊，再用了42.76億元底價“順帶”拍下了旁邊建筑面積27.41萬方的住宅用地，合作方是平安以及中南建設。

總體而言，前期的京東，擅長用自身產業優勢，以高性價比勾地，并引入合作方進行住宅開發，自己并沒實際操盤。但從“京東青年城”開始，京東在住宅開發上的介入程度，變得越來越深了。

這種變化，這份膽量，值得回味。

02 南通紡織業大亨“殺瘋了”

2023年，名不見經傳的南通亞倫地產，在土拍市場上“殺瘋了”。

2月，杭州兔年首場土拍，南通亞倫地產與龍湖、招商蛇口、新城控股等8家房企，把崇賢33萬方的花海地塊，拍到了溢價封頂+搖號。可惜運氣不佳，南通亞倫沒能拿到這塊地。

同期，蘇州的首場土拍，南通亞倫地產參與了園區湖西1號地塊的搖號，不過這次參與的開發商多達31家，南通亞倫依然沒有成為“錦鯉”。

3月，在合肥土拍中，南通亞倫地產再度參與了3宗熱點地塊的競拍，都以陪跑收場。

到了4月，運氣終于來了。西安高新絲路科學城宅地觸頂搖號，經過多輪競價+搖號，南通亞倫地產以16.5億元的總價將其收入囊中；廣州番禺迎賓路地塊，直接通過現場搖號確定競得人，南通亞倫地產成了最終的幸運兒。

在克而瑞今年1-4月房企新增土儲貨值排行榜上，南通亞倫的新增土地貨值達到了94.8億元，一舉進入了拿地榜單前20名，接近中海地產、華發股份等央國企。

南通亞倫地產的背后，是成立于1976年的江蘇亞倫集團，主要從事紡織、織布、家紡成品制造等，董事長劉伯香是南通知名的紡織大亨、曾經的“南通首富”。

江蘇亞倫集團的紡織品專業市場

此前，亞倫集團多是以財務投資者的角色出現，與融創、龍湖等品牌房企合作拿地。或許是這兩年出險房企增多，合作開發弊端不斷暴露，南通亞倫開始嘗試獨立拿地開發項目。在2022年全國土地市場深陷低谷時，南通亞倫開始大舉 “圍攻”一二線城市的熱門地塊。

涌金君了解到，從實體制造業涉足房地產的不止南通亞倫，來自臺州臨海的偉星集團，近期也在房地產賽道上發力，并且斬獲了不錯的成績。

03 杭州建筑業龍頭“往上游”

建筑業龍頭企業，也開始涉足房地產開發。

2022年6月，艮北新區單元JG1601-07地塊，經過1輪報價，由杰立房產以底價競得。項目命名為“杰立·潮前府”，成為杰立地產在杭州獨立開發的首個住宅作品；9月，杰立又以低價競得筧橋單元JG0607-R21-04地塊，命名為“潮正府”。

作為開發商，杰立是一張新面孔，但作為建筑企業，杰立早就“名聲在外”。

這是一家有20年建造經驗的老牌杭州企業，TOP50強房企中18家跟杰立有合作。杭州不少知名豪宅，比如濱江信達一品、濱江華家池、綠城留香園、華潤亞運村、中海黃龍云起、保利澄品101等等，杰立都是建設方。

“但是這兩年行業不太好，我們承建的一些項目也被套牢了，多的時候還要自己墊個把億資金，最后錢還不一定收得回來。”杰立建設集團董事長聞衛東在接受采訪時講得很實在，“我們想想，干得辛辛苦苦還要貼錢，那還不如自己做。”

濱江集團的金色黎明，即為杰立建造

建筑業企業進軍房地產，有何優勢？

首先，房地產開發屬于同一個產業鏈，業務相對熟悉；第二，成本控制更具優勢，利潤率更高。

在這波房地產行業調整中，杰立不僅能“抄底”買地，還在“抄底”房地產業內人才。聞衛東表示，以前人才都集中在大牌房企，但現在房地產行業裁員比較多，所以杰立能在短時間內組建好團隊。

他說：“人都去搶著做的時候，我們就不去摻和了；沒人做的時候，我們可以嘗試一下。”

04 是低谷，也是新契機

京東、亞倫、杰立、偉星的入場和崛起并非個例，在本輪行業洗牌后，許多規模房企發展陷入停滯，但仍有不少具備資金實力的企業看好房地產行業發展，乘機“抄底”殺入。

無論是外部環境還是行業自身，中國的房地產行業正在經歷巨變，但也有一些東西是不變的——

第一，支柱產業的地位不會變。

無論是建筑還是房地產，都是下游產業鏈無比龐大的重要行業，與鋼鐵水泥、有色金屬、化工材料、家具家居、裝飾裝修、電器制造等都直接相關，房地產的支柱產業地位是客觀事實。

我們通常把GDP中占比超過5%的產業定義為支柱產業。2009年以來，我國房地產業占GDP的比重一直保持在5%以上，我們不能因為房地產業出了一些問題，就否定它的支柱地位。

尤其今年傳遞出了很多官方聲音：

1月，國務院副總理劉鶴于在瑞士達沃斯舉行的世界經濟論壇上說，房地產在中國是重要的支柱產業。與房地產相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產業相關收入占地方綜合財力的50%，房地產占城鎮居民資產的60%。

4月，住房和城鄉建設部部長倪虹在調研時指出，住房和城鄉建設領域承擔兩個支柱產業，一個是建筑業，2022年增加值占GDP6.9%；另一個是房地產業，2022年增加值占GDP6.1%，兩個支柱合起來占13%。把兩根柱子穩住，對穩定經濟大盤有重要意義。

副總理、住建部長定調房地產，其背后深意一目了然：為房地產行業提供信心與新的活力。

在當前復雜的國際大背景下，房地產既是投資部門又是消費部門，既解決民生問題又可以發揮穩經濟的作用，應當得到積極支持。

第二，萬億級市場容量不會變。

在2021年達到“雙十八”（銷售額18萬億元、銷售面積18億平方米）歷史高峰后，中國房地產市場規模的確在回落。國家統計局公布的數據表明，2022年全國商品房銷售面積13.58億方，同比下降24.3%，創近7年來的新低；商品房銷售額13.33萬億元，同比下降26.7%，創近6年來的新低。

來源：國家統計局

回落歸回落，房地產仍是一個“萬億級”的市場，綜合考慮城鎮化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來仍有較大發展空間，即便市場偏冷，依然能維持較大的銷售規模。分析人士預測，未來商品房銷售面積將維持在10-13萬億方。

就像劉鶴在達沃斯論壇上所說的，“從未來來看，中國仍處于城市化較快的發展階段，巨大的需求潛力將為房地產行業健康發展提供有力的支撐。”

誰不夢想有一個舒適的家？這是顛簸不破的真理，是這個無比龐大行業存在的根源，也是行業但依然有“新人”涌入的根本理由。

行業都有周期。低谷，也可能就是新巨頭們崛起的契機。

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