文/圖記者范晗越

時值“金九”傳統(tǒng)營銷季，海珠區(qū)多個項目趁勢“放價”，中海江泰里、廣州地鐵地產(chǎn)瓏璟臺、中海觀澔府等均以特價單位、清盤價等形式讓利。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，進(jìn)入8月以來，海珠區(qū)一手商品住宅單周成交面積持續(xù)處于1萬平方米以內(nèi)的較低水平。在此背景下，近期海珠區(qū)不少項目價格有所調(diào)整，其中尤以海珠西的非江景項目變化最為顯著。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年8月，海珠區(qū)一手住宅均價為77693元/平方米，而2023年全年，這一數(shù)據(jù)為95965元/平方米。

目前，海珠區(qū)在售一手住宅項目超15個，但由于地處中央商務(wù)區(qū)的琶洲及其周邊板塊與城市面貌相對老舊的海珠西、南洲等板塊產(chǎn)品差異較大，各板塊均價也有著較大差異。在海珠西，300萬元起購房者便能入手新房，而在琶洲，不少住宅項目總價突破了2000萬元。此外，由于上半年不同項目實際銷售情況的區(qū)別，各項目采取的營銷策略也使得價格進(jìn)一步分化。

新盤未必高不可攀

海珠西方面，上半年珠江海珠里、珠江金瑤臺兩個“舊地新盤”項目入市，二者采取的低總價策略瞬間將海珠西的上車門檻降到了300萬元級別。以珠江金瑤臺為例，由于項目戶型設(shè)計相對舊，加之體量較小，需要以低總價吸引客戶，建筑面積約79平方米的北向兩房小戶型，總價在380萬元左右，單價最低不到5萬元。

相比于兩年前動輒7萬元/平方米以上的新房單價，在目前的海珠市場，部分不具備南向江景、超高實用率及鄰近CBD等稀缺資源的項目正在逐步回調(diào)價格。以中海江泰里、珠光海珠新城等入市時間并不短的項目為例，開發(fā)商回籠資金的需求和周邊全新盤更靈活創(chuàng)新的戶型設(shè)計等因素迫使此類項目不得不采取實際的降價措施吸引客源，二者單價目前均已經(jīng)回落到5萬-5.5萬元之間，與之情況類似的還有中旅天宸府、海珠湖景峰等項目。

而即便是上半年成交的主力保利燕語堂悅，其主打的剛需剛改戶型，單價也在6萬元左右，甚至部分建筑面積約90平方米單位折扣后總價可降至510萬元左右。

“突出長板”仍有望穩(wěn)坐高位

盡管海珠西及工業(yè)大道沿線板塊大有回調(diào)之勢，但海珠區(qū)部分具有“突出長板”的項目仍有望保持價格高位。例如上半年熱銷的中海大境，在開盤部分熱門戶型清空后已數(shù)次加推，近期又再次加推了熱銷的建筑面積約166平方米的戶型，目前該項目最小的建筑面積約120平方米戶型總價門檻近1000萬元。靠近廣州塔的方圓美林濱江壹號憑借稀缺的地段、景觀資源，也一直保持著8.9萬元左右的較高單價。與之類似的項目還包括泛琶洲板塊的保利湖光悅色、廣州地鐵地產(chǎn)瓏璟臺以及琶洲南TOD等項目，單價在9萬-13萬元不等。

9月，海珠區(qū)將有琶洲樾·華樾、中建天鈺兩個項目入市。前者是越秀地產(chǎn)琶洲樾項目的延續(xù)，行家預(yù)測，7.56萬元/平方米的創(chuàng)紀(jì)錄樓面地價將使其入市單價大概率達(dá)到6位數(shù)。中建天鈺則無論是面積段還是區(qū)位因素均與上半年熱銷的保利燕語堂悅極為相似，未來入市，也有望掀起同樣的熱潮。