作者 | 利晉

8月19日深夜，“地產(chǎn)一哥”保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（下稱(chēng)“保利發(fā)展”）發(fā)布了2024年中期財(cái)報(bào)。

2024年上半年，保利發(fā)展錄得營(yíng)業(yè)收入1392.5億元，同比增長(zhǎng)1.66%；歸母凈利潤(rùn)74.2億元，同比下降39.3%；扣非歸母凈利潤(rùn)72.3億元，同比下降38.35%。

保利發(fā)展“增收不增利”的情況進(jìn)一步加劇，凈利潤(rùn)率、歸母凈利潤(rùn)率分別為7.68%、5.33%，同比下降都超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。

8月20日，保利發(fā)展舉行了2024年半年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。關(guān)于盈利表現(xiàn)，公司管理層表示，“受到市場(chǎng)下行影響，上半年公司毛利率同比有所降低，同時(shí)受結(jié)轉(zhuǎn)權(quán)益比下降的影響，歸母凈利潤(rùn)同比降幅略大于凈利潤(rùn)降幅。”

但在同行的襯托之下，保利發(fā)展?fàn)I收、盈利表現(xiàn)卻是相對(duì)樂(lè)觀的存在，特別是萬(wàn)科、金地等頭部房企由盈轉(zhuǎn)虧，導(dǎo)致行業(yè)整體盈利出現(xiàn)大幅度下滑。

當(dāng)下如此形勢(shì)，對(duì)于投資人、債權(quán)人來(lái)說(shuō)，營(yíng)收、盈利顯得不再是重點(diǎn)關(guān)注，而保利發(fā)展銷(xiāo)售去化、結(jié)轉(zhuǎn)速度能夠避免存貨積壓才是關(guān)鍵。

翻看保利發(fā)展的財(cái)報(bào)，可以看到“地產(chǎn)一哥”在當(dāng)前形勢(shì)下的緊張、迫切情緒，比如減少拿地、加快開(kāi)工、竣工、交付。

但保利發(fā)展在追求“快周轉(zhuǎn)”模式下，也相應(yīng)出現(xiàn)了不少問(wèn)題。

01

11城“銷(xiāo)冠”背后的業(yè)主維權(quán)潮

首先，2024年1-6月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1733.4億元，同比減少26.8%；實(shí)現(xiàn)簽約面積954.3萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售金額穩(wěn)居行業(yè)第一。銷(xiāo)售權(quán)益比77%，較去年提升9個(gè)百分點(diǎn)。

保利發(fā)展方面透露，“今年上半年，公司市場(chǎng)占有率較2023年底提升0.06個(gè)百分點(diǎn)至3.68%。其中38個(gè)核心城市市場(chǎng)占有率提升0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.1%”。

從各個(gè)城市的銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，38個(gè)核心城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)89%，進(jìn)一步提升2個(gè)百分點(diǎn)。其中，32個(gè)城市市占率排名前五，11個(gè)城市市占率排名第一，廣州、佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等8個(gè)城市占有率突破15%。

其中，廣州、佛山市場(chǎng)是保利發(fā)展重要的營(yíng)收、利潤(rùn)來(lái)源。

財(cái)報(bào)顯示，保利發(fā)展控股參股公司廣東保利城市發(fā)展有限公司、保利華南實(shí)業(yè)有限公司旗下主要持有廣州保利云鏡、保利天瑞、保利燕語(yǔ)堂悅、佛山保利中交大都匯、保利瑯悅、保利珺悅府6個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，合計(jì)帶來(lái)營(yíng)收274億元，凈利潤(rùn)35.3億元，貢獻(xiàn)比例達(dá)到了19.68%、32.96%。

圖片來(lái)源于公司公告

不過(guò)，11個(gè)城市拿到“銷(xiāo)冠”背后，有保利發(fā)展的難處，也有業(yè)主的難處。

保利發(fā)展在廣州、佛山、南京、重慶、成都、杭州等城市進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，特別是在廣州市場(chǎng)，其多個(gè)樓盤(pán)被業(yè)主投訴“惡意降價(jià)”。同時(shí)，上海不少樓盤(pán)項(xiàng)目也遭到了業(yè)主質(zhì)疑降標(biāo)減配。

多次維權(quán)無(wú)果的業(yè)主，向管理層質(zhì)問(wèn)有關(guān)樓盤(pán)項(xiàng)目降標(biāo)減配的情況。

對(duì)此，保利發(fā)展管理層回應(yīng)稱(chēng)，“上海和樾天匯項(xiàng)目為在建樓盤(pán)，合約計(jì)劃于2025年6月交付。目前處在施工階段，公司嚴(yán)格按照合同約定及內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，后續(xù)將與業(yè)主保持溝通，保障品質(zhì)履約交付”。

但保利發(fā)展“以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售策略還在持續(xù)中。另一位廣州房地產(chǎn)從業(yè)人士向透露，“保利廣州在準(zhǔn)備全面降價(jià)，不是個(gè)別樓盤(pán)，而是全部樓盤(pán)都會(huì)（降價(jià)）?！?/p>

即便如此，保利發(fā)展銷(xiāo)售額仍錄得較大幅度下降，而這意味著資金回籠也有可能出現(xiàn)大幅度下降。存貨積壓不僅會(huì)進(jìn)一步惡化盈利表現(xiàn)，而且還會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)性危機(jī)，絕大部分房企“爆雷”都是銷(xiāo)售去化慢于拿地速度、資金回籠惡化所致的。

其次，保利發(fā)展在今年1月之后突然“消失”在公開(kāi)土地市場(chǎng)。目的其實(shí)也是減少新增貨值。

今年上半年，保利發(fā)展新增拓展項(xiàng)目12個(gè)，總計(jì)容面積116萬(wàn)㎡，權(quán)益地價(jià)109億元，總地價(jià)126億元，其中住宅業(yè)態(tài)占比達(dá)到96%。拿地總價(jià)僅為上年同期的17.8%，不到兩成，拿地成本價(jià)也由1.84萬(wàn)元/㎡下降到1.09萬(wàn)元/㎡。

保利發(fā)展對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)形勢(shì)也保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。

突然減少拿地的另一個(gè)重要原因，也是2023年“瘋狂了一把”——去年新增展103個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)1359億元，同比提升26%。

關(guān)于拿地策略變化，保利管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，“公司堅(jiān)持統(tǒng)籌安全和發(fā)展，2023年底公司拓展相對(duì)集中，對(duì)應(yīng)地價(jià)多數(shù)在本年上半年支付，上半年全國(guó)主要城市市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，土地供應(yīng)縮量，38個(gè)核心城市土地（住宅）推出建筑面積和成交面積分別同比下降42%和35%，公司主動(dòng)調(diào)整投資節(jié)奏，優(yōu)中選優(yōu)，持續(xù)優(yōu)化資源結(jié)構(gòu)?！?/p>

02

去化艱難，回籠資金下滑明顯

今年上半年，保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)171億元，較去年同期下降243億元。下降是因?yàn)橛?66億元用于支付2023年度拓展項(xiàng)目的土地款。其在財(cái)報(bào)中表示，“預(yù)計(jì)隨著以前年度地價(jià)支付完畢，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流將持續(xù)改善”。

保利發(fā)展“快周轉(zhuǎn)”的推進(jìn)節(jié)奏比以往更快了，但去化壓力依然很大。

今年上半年，保利發(fā)展新獲取的項(xiàng)目中，有3個(gè)已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，北京星宸和煦項(xiàng)目、西安天瓚項(xiàng)目、天津西棠和煦二期項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)約20億元。

但上述3個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況遭到了投資人的質(zhì)疑。保利發(fā)展則解釋稱(chēng)，“北京星宸和煦項(xiàng)目、西安天瓚項(xiàng)目、天津西棠和煦二期均為當(dāng)年拿地當(dāng)年銷(xiāo)售項(xiàng)目，其中三個(gè)項(xiàng)目累計(jì)認(rèn)購(gòu)約20億。公司披露口徑為認(rèn)購(gòu)金額，且項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)到網(wǎng)簽還需要一定時(shí)間?！?/p>

房企營(yíng)業(yè)收入源于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)和交付。今年上半年，保利發(fā)展新開(kāi)工面積677.2萬(wàn)㎡，結(jié)轉(zhuǎn)收入2021億元，同比增長(zhǎng)8.2%、17.3%。但竣工面積為1380萬(wàn)㎡，結(jié)轉(zhuǎn)面積為5641萬(wàn)㎡，同比均有所下降，為13%和6%。

同時(shí)，保利發(fā)展在今年上半年交付房源7.3萬(wàn)套，比上年同期減少了4萬(wàn)套。

至今年6月末，保利發(fā)展持有可售面積為1.6億㎡，待開(kāi)發(fā)面積5348.5萬(wàn)㎡，較上年同期下降10.8%、9.6%。同時(shí)，存貨金額為8314億元，同比減少4.38%。

綜合這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，盡管保利發(fā)展在加快推進(jìn)去化速度，然而銷(xiāo)售市場(chǎng)“待復(fù)蘇”情況下，仍面臨著存貨積壓?jiǎn)栴}。

側(cè)面來(lái)說(shuō)，業(yè)主可能無(wú)法接受保利發(fā)展大幅度降價(jià)去化，不愿當(dāng)“冤大頭”。若站在市場(chǎng)行情、公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存卻是理所當(dāng)然的。

除了銷(xiāo)售去化外，期內(nèi)，保利發(fā)展亦有通過(guò)出售股權(quán)的方式拋售一些項(xiàng)目，比如在5月轉(zhuǎn)讓北京利通房地產(chǎn)100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，6月出讓沈陽(yáng)金地風(fēng)華房地產(chǎn)50%、西安中耀盛置業(yè)49%股權(quán)等。

今年6月末，保利發(fā)展共持有642個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，項(xiàng)目總計(jì)劃投資2.35萬(wàn)億元，相比2023年末分別減少了超過(guò)100個(gè)項(xiàng)目、3392億元。

如此龐大的投資金額，說(shuō)明對(duì)保利發(fā)展的融資能力、資金使用效率有很高要求。側(cè)面來(lái)說(shuō)，降價(jià)跑量也是其資金緊張的一種體現(xiàn)。

今年上半年，保利發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)回籠金額1466億元，同比下降35.5%，回籠率84.6%，減少了11.4個(gè)百分點(diǎn)；公司并表口徑已售待回籠資金（含銷(xiāo)項(xiàng)稅）1033億元。同時(shí)，于6月底，其現(xiàn)金余額1464億元，受監(jiān)管的預(yù)售房款則為553億元。

但?作為“地產(chǎn)一哥”，又是央企背景的保利發(fā)展安全性是毋庸置疑的。

中報(bào)顯示，保利發(fā)展期內(nèi)新增負(fù)債938億元，累計(jì)凈增有息負(fù)債193億元。于6月底，有息負(fù)債總額3735億元，其中一年內(nèi)到期占比為19.82%，較年初下降0.99個(gè)百分點(diǎn)。短債比則為1.98，凈借貸比為66.17%。相比上年同期，短期償還能力、借貸杠桿雙雙都在提升。

在等待市場(chǎng)回暖之前，保利發(fā)展想要通過(guò)“快周轉(zhuǎn)”擴(kuò)大市占率，又要保持資金高效率，顯然，這段路不好走。

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