經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 8月14日，浙江省溫州市蒼南縣的房地產(chǎn)項(xiàng)目——江山宸廬迎來了一批特別的客人，這批由住建部退休干部及相關(guān)智庫(kù)專家組成的課題組成員，從北京而來，主要為了調(diào)研江山宸廬的共建模式。

從2023年初開始，在蒼南，房地產(chǎn)企業(yè)和當(dāng)?shù)爻峭豆竞献鞴步ǎ荚诒P活城投公司手中的存量土地，目前雙方合作的項(xiàng)目達(dá)到10個(gè)，既包括商品房、保障房，也涉及保交樓項(xiàng)目。

一位當(dāng)?shù)毓俜饺耸糠Q，共建的價(jià)值在于以“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)提供市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)成交，進(jìn)而維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

江山宸廬是合作試點(diǎn)項(xiàng)目之一，自今年5月以來，先后開盤了商鋪、高層和疊墅，去化率超過90%。

上述官方人士說，“我們的著眼點(diǎn)不是一塊地”，更重要的是確保土地財(cái)政收入穩(wěn)定，原來是賣面粉，現(xiàn)在面粉不好賣了，那就做成好吃的面包賣。

共建

江山宸廬的開發(fā)商是蒼南縣藍(lán)綠澤航企業(yè)管理有限公司（下稱“藍(lán)綠澤航”）。2023年10月，藍(lán)綠澤航以7.3億元獲得項(xiàng)目用地，樓面價(jià)為7061元/平方米。目前項(xiàng)目銷售均價(jià)為1.6萬元/平方米。

蒼南縣城市投資集團(tuán)有限公司（下稱“蒼南城投”）持有藍(lán)綠澤航90%的股份，藍(lán)綠雙城控股有限公司（下稱“藍(lán)綠雙城”）持股10%。來自蒼南城投的陳敏擔(dān)任藍(lán)綠澤航的法人及總經(jīng)理，藍(lán)綠雙城沒有派駐董事和高管。

藍(lán)綠澤航?jīng)]有操盤江山宸廬項(xiàng)目，拿到項(xiàng)目后，通過公開招標(biāo)將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理權(quán)委托給浙江玉蒼藍(lán)綠城市發(fā)展有限公司（下稱“玉蒼藍(lán)綠”）。項(xiàng)目在投資（重資產(chǎn)）和經(jīng)營(yíng)（輕資產(chǎn)）上進(jìn)行了分離。

玉蒼藍(lán)綠由藍(lán)綠雙城持股51%，蒼南城投持股49%。藍(lán)綠雙城總裁姚光葉擔(dān)任董事長(zhǎng)，副董事長(zhǎng)顧建明擔(dān)任總經(jīng)理，蒼南城投的兩位代表分別擔(dān)任董事和監(jiān)事。顧建明也是蒼南共建的主要推動(dòng)者之一。

持有重資產(chǎn)的藍(lán)綠澤航，蒼南城投處于完全控制地位；而進(jìn)行輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的玉蒼藍(lán)綠則由藍(lán)綠雙城控股。這一股權(quán)比例設(shè)置是雙方設(shè)計(jì)后的結(jié)果。

玉蒼藍(lán)綠的一位人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，玉蒼藍(lán)綠負(fù)責(zé)項(xiàng)目操盤，按照合同金額的3%收取管理費(fèi)。此外，在項(xiàng)目開發(fā)中，重資產(chǎn)方還會(huì)根據(jù)成本支出、銷售回款、項(xiàng)目利潤(rùn)等指標(biāo)的浮動(dòng)情況，對(duì)玉蒼藍(lán)綠進(jìn)行相應(yīng)獎(jiǎng)懲。

顧建明說，藍(lán)綠雙城在重資產(chǎn)公司的持股比例根據(jù)實(shí)際投入確定，但要確保蒼南城投的絕對(duì)控股地位；在輕資產(chǎn)公司中，藍(lán)綠雙城處于控股地位，這也是雙方達(dá)成合作的必要條件之一。

藍(lán)綠雙城參股但不控股重資產(chǎn)公司，一方面是因?yàn)橹刭Y產(chǎn)公司是項(xiàng)目受益主體；另一方面是為了將自身利益與項(xiàng)目深度綁定，表達(dá)合作的誠(chéng)意。

“你一毛錢不投入，怎么讓對(duì)方相信你是在認(rèn)真做事？”上述玉蒼藍(lán)綠人士表示，對(duì)藍(lán)綠雙城來說，如果項(xiàng)目操盤成功，可以獲得項(xiàng)目分紅收益；一旦失敗，需要承擔(dān)相應(yīng)損失，不似輕資產(chǎn)代建模式那樣旱澇保收。

藍(lán)綠雙城對(duì)輕資產(chǎn)公司絕對(duì)控股則是為了更好地發(fā)揮專業(yè)能力，提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效率和效益。對(duì)合資公司來說，誰控股意味著未來將按照誰的模式運(yùn)作。

合作

藍(lán)綠雙城與蒼南縣政府最早接觸是在2022年。彼時(shí)，溫州市有多個(gè)恒大項(xiàng)目爛尾。在保交樓政策下，藍(lán)綠雙城先后接下樂清和蒼南等地的多個(gè)恒大項(xiàng)目，雙方合作的云起春暉即為恒大的保交樓項(xiàng)目。

在這一過程中，蒼南縣政府對(duì)藍(lán)綠雙城提出的共建模式表現(xiàn)出興趣。從2023年1月開始，蒼南縣政府多次組織相關(guān)職能部門進(jìn)行考察論證。

2023年3月，蒼南城投與藍(lán)綠雙城簽訂合作方案；2023年9月，雙方正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。2023年12月，蒼南城投和藍(lán)綠雙城先后合資成立重資產(chǎn)平臺(tái)和輕資產(chǎn)平臺(tái)。

2024年1月，蒼南縣政府將“推行共建共享新模式”列入年度重點(diǎn)工作，并成立了“共享共建”相關(guān)辦公室，由住建局局長(zhǎng)擔(dān)任辦公室主任。

2024年3月，蒼南縣委、蒼南縣政府、蒼南縣人大、蒼南縣政協(xié)等權(quán)力機(jī)關(guān)共同決策，將一系列項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理權(quán)通過招標(biāo)方式交給玉蒼藍(lán)綠，同時(shí)將雙方合作項(xiàng)目相關(guān)權(quán)限下放給蒼南城投。

上述玉蒼藍(lán)綠人士說，將涉及市場(chǎng)層面的決策權(quán)下放，項(xiàng)目公司可以根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)推出促銷活動(dòng)，避免“事事匯報(bào)、事事審批”造成項(xiàng)目錯(cuò)失去化契機(jī)。

上述合資公司人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，蒼南有20萬人在外地經(jīng)商，有回鄉(xiāng)置業(yè)的傳統(tǒng)，春節(jié)是房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季，如果項(xiàng)目營(yíng)銷層面沒有靈活的決策機(jī)制，很容易錯(cuò)失市場(chǎng)機(jī)遇。

截至目前，蒼南城投與藍(lán)綠雙城合作的項(xiàng)目達(dá)到10個(gè)，可售面積81萬平方米，可售貨值超過百億元。

盤活存量

一位代建行業(yè)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他所在公司初步統(tǒng)計(jì)，近年各地城投公司兜底拿地的總貨值大約在20萬億元到25萬億元，其中處于開工狀態(tài)的貨值占比大約在四分之一。

如何盤活存量土地，成為各個(gè)城市城投公司不得不面對(duì)的難題。對(duì)城投公司來說，項(xiàng)目開工的風(fēng)險(xiǎn)更大。因?yàn)轫?xiàng)目開工，城投公司需要大量資金投入，一旦項(xiàng)目銷售遇阻，不僅土地沒有盤活，投入的資金也沉淀在項(xiàng)目上，會(huì)加劇城投公司的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

在共建模式下，蒼南城投和藍(lán)綠雙城將區(qū)域范圍建設(shè)用地主要?jiǎng)澐譃槿悺?/p>

第一類是位置相對(duì)較好，市場(chǎng)歡迎度較高的地塊。這類地塊在土地市場(chǎng)較受歡迎，優(yōu)先出讓給其他房地產(chǎn)企業(yè)。

第二類是位置相對(duì)較好，但并不被其他房企青睞的土地。這類土地由合資公司兜底開發(fā)，目前是蒼南城投和藍(lán)綠雙城合作的重點(diǎn)。

第三類是當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值較小的地塊，以增量帶動(dòng)存量。先開發(fā)周邊位置相對(duì)較好的增量土地，通過“好房子”標(biāo)準(zhǔn)及較好的學(xué)區(qū)、醫(yī)療、交通等公共配套做大區(qū)域價(jià)值，以此提升存量土地的價(jià)值。

以江山宸廬為例，通過共建，蒼南城投可以獲得三筆進(jìn)賬。第一筆是土地出讓金，第二筆是項(xiàng)目開發(fā)收入，第三筆是輕資產(chǎn)公司的利潤(rùn)分成。在上述官方人士看來，通過共建，城投公司最大限度實(shí)現(xiàn)了土地利益最大化。

探索 “好房子”

截至目前，在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、因城施策等政策指導(dǎo)下，全國(guó)已經(jīng)有超過20個(gè)城市對(duì)原有的房地產(chǎn)建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，為建造“好房子”釋放了政策空間。

上述合資公司人士介紹，建筑標(biāo)準(zhǔn)主要由地級(jí)城市制定，不同城市的建筑標(biāo)準(zhǔn)差異相對(duì)較大，在實(shí)際開發(fā)中，需要結(jié)合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)出符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求的好產(chǎn)品。玉蒼藍(lán)綠主要從以下幾個(gè)方面入手。

第一是增加層高，在原來的建筑標(biāo)準(zhǔn)體系下，住宅層高為2.8米左右，按照部分城市“好房子”的新標(biāo)準(zhǔn)，層高可以增加至3米到3.2米左右，一定程度增加了居住的舒適度。

第二是增加陽(yáng)臺(tái)面積，原來一套房子的陽(yáng)臺(tái)面積不能超過建筑面積的10%。部分城市建筑標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，陽(yáng)臺(tái)面積可以增加到20%到25%。通過做大陽(yáng)臺(tái)面積可以提高套內(nèi)使用面積。

第三是增加房子的挑空。房子交付后，業(yè)主可以將挑空部分封閉，從而增加套內(nèi)使用面積。

一位藍(lán)綠雙城的人士介紹，在蒼南試點(diǎn)項(xiàng)目中，部分項(xiàng)目的得房率可以達(dá)到120%—130%。

同樣一套100平方米的住宅，原來房子的使用面積只有80平方米，而新標(biāo)準(zhǔn)的房子可以達(dá)到120平方米。如果按照3萬元/平方米計(jì)算，同樣使用面積的房子，現(xiàn)在與原來相比，相當(dāng)于打了六折。雖然房?jī)r(jià)沒有下降，但從購(gòu)房者的角度來看，房子更具性價(jià)比了。

上述玉蒼藍(lán)綠人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，在當(dāng)前形勢(shì)下，對(duì)得房率較高項(xiàng)目的批復(fù)，政府還有所顧忌。這類項(xiàng)目一旦大量入市，意味著原來的項(xiàng)目去化將變得更難；如果只批給城投而忽視其他房企，也會(huì)引發(fā)公平性的爭(zhēng)議。

該人士介紹，隨著新項(xiàng)目陸續(xù)入市，未來蒼南城投供給的房子在蒼南新房市場(chǎng)占比將超過40%，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有更大的影響。

第一，可以根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況統(tǒng)一調(diào)配供貨節(jié)奏。

第二，將土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)起來。

第三，通過“好房子”將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定下來，就可以保持當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的穩(wěn)定性，也就一定程度保證了當(dāng)?shù)刎?cái)政的穩(wěn)定性。