樂居買房2024-08-16 07:00:00

“我的房子賣出去了！現(xiàn)在新的煩惱來了，500萬預(yù)算，買天河?xùn)|還是老黃埔呢？”

最近，有粉絲終于把海珠老破小賣出去，350萬元的房子，硬是降到315萬元賣出去了。

但接下來她又有了新的難題，總價(jià)約500萬元的預(yù)算，選老黃埔還是天河?xùn)|呢？

之所以在這兩個(gè)板塊中糾結(jié)，是因?yàn)橐粊?，該粉絲在科韻路上班；

二來，她的預(yù)算，只能勉強(qiáng)夠得著天河?xùn)|小戶型，而老黃埔一直是天河?xùn)|外溢地，順著地鐵5號(hào)線，她跟家人就一直看房看到了老黃埔。

兩者在地理空間位置上，其實(shí)相距不遠(yuǎn)，所以很多買房人都會(huì)在這兩個(gè)板塊中反復(fù)“橫跳”。

先來看看兩個(gè)板塊的新盤情況。

天河?xùn)|方面，在售熱盤主要以大戶型為主，像是越秀·觀樾、合景臻頤府、天河合生縵云等，都是建面超140㎡的大平層。

該粉絲總價(jià)500萬元的預(yù)算，只能勉強(qiáng)夠得上珠江花城以及華潤置地天河潤府建面約80多90平方米的三房以及能建天河麓譽(yù)府建面約100㎡左右的四房。

事實(shí)上，她也在珠江花城和天河潤府兩個(gè)盤之間糾結(jié)過，前者，她覺得學(xué)校確定，戶型實(shí)用；后者，她覺得公配方面做得比較好，看起來調(diào)性高一點(diǎn)。

老黃埔的話，總價(jià)500萬元的預(yù)算，基本可以橫著走了。

板塊內(nèi)新房參考均價(jià)在3.2-5萬元/㎡之間。

總價(jià)500萬元，可以買到萬科城市之光建面約92㎡三房、保利中央公館建面約116㎡四房、中鼎·君和名城珺合府建面約97㎡三房、越秀·濱江星航TOD建面約115㎡四房等。

另外雙沙舊改——中建一城江山海也準(zhǔn)備面市，據(jù)說最小的建面約76㎡能做到三房?jī)尚l(wèi)，最大的建面約117㎡更是能做到五房。

單從居住空間來說，在老黃埔可謂“花小錢辦大事”，性價(jià)比拉滿。

說完個(gè)盤，我們來看看兩個(gè)板塊整體情況。

天河?xùn)|，近幾年開始火起來，主要是因?yàn)榘鍓K內(nèi)吸引超2500家企業(yè)進(jìn)駐，包括網(wǎng)易、小鵬等總部，與老黃埔相比，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)還是比較明顯的。

另外，隨著賣地、開發(fā)商進(jìn)駐、建起房子......天河?xùn)|配套也逐漸兌現(xiàn)，特別是教育方面，有5所學(xué)校已經(jīng)陸續(xù)投入使用或動(dòng)工中，包括廣州中學(xué)、執(zhí)信中學(xué)天河校區(qū)、清華附中灣區(qū)學(xué)校等。

清華附中灣區(qū)學(xué)校二期校區(qū)規(guī)劃效果圖，預(yù)計(jì)2026年投入使用

很多買天河?xùn)|房子的客群，是沖著學(xué)位去的，大家聚在一起雞娃，圈層也算純粹

但是在生活配套方面，天河?xùn)|還是需要時(shí)間去改善的，整個(gè)板塊內(nèi)缺乏大型商圈和肉菜市場(chǎng)。

周末想約會(huì)聚餐，大部分人只能往市區(qū)走，平日想買個(gè)菜，都高度依賴樓下錢大媽等底商。

且天河?xùn)|大部分樓盤都不靠近地鐵，出行需要自駕或公交接駁地鐵，挺不方便的。

相對(duì)而言，老黃埔生活氣息就濃厚點(diǎn)。

商業(yè)配套方面，板塊內(nèi)有惠潤廣場(chǎng)、大沙東商業(yè)街、港灣路商業(yè)街、海印潮樓等，業(yè)內(nèi)還有傳萬象系商業(yè)也將落戶于此。

更重要的是，這邊的新盤多沿地鐵站分布，比如萬科城市之光A南組團(tuán)，百度測(cè)量距離地鐵5號(hào)線文沖站直線距離約300米；保利中央公館，百度測(cè)量距離地鐵5號(hào)線大沙東地鐵站直線距離約500米。

家門口就是地鐵站，幸福感會(huì)高很多。

不過，與天河?xùn)|相比，老黃埔還是有不足的，比如產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不夠高端、城市景觀較一般等。

總結(jié)，天河?xùn)|適合依賴自駕、重視教育以及居住環(huán)境的客群，老黃埔在生活氛圍、通勤方面優(yōu)勢(shì)較突出。

再來談?wù)勎磥?。天河?xùn)|和老黃埔的房子，誰更抗跌？我們可以從次新二手市場(chǎng)中一探究竟。天河?xùn)|來看，目前放出的次新房主要有珠江花城，7月成交的一套建面約90㎡三房，總價(jià)403萬元，單價(jià)約4.5萬元/㎡。

在貝殼翻查小區(qū)今年以來成交記錄，三房成交均價(jià)約4.5-5.3萬元/㎡，四到五房成交均價(jià)約4.7-5萬元/㎡。

小區(qū)在2018年首次開盤，當(dāng)時(shí)主推的建面約73-84㎡戶型，參考均價(jià)4.5萬元/㎡；2019年推出的建面約139㎡戶型，參考均價(jià)4.8萬元/㎡。

如此對(duì)比下來，珠江花城次新房流入二手市場(chǎng)后，雖沒有大幅度漲價(jià)，但還是比較穩(wěn)的。

再來看看老黃埔，次新房代表有萬科城市之光，今年以來位置最好的F區(qū)成交了三套，均是三房，均價(jià)在4.6-4.8萬元/㎡之間。

而萬科城市之光F區(qū)2020年10月開盤時(shí)，參考均價(jià)約3.9-4.5萬元/㎡，賣得不錯(cuò)，同年底已經(jīng)突破5萬元/㎡。

那時(shí)也正好是黃埔“最瘋狂”的時(shí)候，在2020年底到2021年入手萬科城市之光F區(qū)的，現(xiàn)在都是虧著賣。

總的來看，就房?jī)r(jià)而言，老黃埔房?jī)r(jià)水分會(huì)比天河?xùn)|多，且還會(huì)慢慢擠出來。

正如粉絲所說，能天河不黃埔，外溢地之所以是外溢地，還是有原因的。

另外，相比起天河?xùn)|正兒八經(jīng)的宅地出讓，老黃埔眾多巨無霸舊改項(xiàng)目將陸續(xù)出場(chǎng)，龐大的供貨量，免不了一場(chǎng)大戰(zhàn)。

因此，樂居君認(rèn)為從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，天河?xùn)|的房?jī)r(jià)更具有穩(wěn)定性。

綜上，目前來看老黃埔生活配套相對(duì)天河?xùn)|豐富，房子性價(jià)比也較高；長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，天河?xùn)|房子更保值，生活環(huán)境和學(xué)位配套等也比老黃埔好。

如果是你們，會(huì)怎么選呢？

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