在本期《聊一波》節目中，姚洋、王波明、孟曉蘇聚焦房地產領域，通過對比美國、日本在房地產及金融危機中的應對措施，解讀房地產經濟。

王波明：2000年時，由于上世紀九十年代末期的三角債問題，銀行受到嚴重拖累，工農中建幾大銀行基本處于無股本金狀態。隨后，我們對機制進行改革，允許外資銀行進入，形成了一定的公司治理結構。緊接著，推進上市改革，這些銀行從技術性破產逐步發展成為全球規模最大的銀行，比如工商銀行、建設銀行。我認為，這種改革力度與操作力度，就適用于當前的房地產領域。

孟曉蘇：美國在2008年樓市低迷時，采取措施將房利美、房地美收歸掌控，通過入股、入債的方式介入，穩定了局面。后來，房利美、房地美的股票價格大幅上漲，這其中還涉及美國財政部。

所謂“兩房”，即住房抵押貸款機構。房價下跌后，不良資產增多，大量住房抵押貸款出現斷供情況，民眾停止還款，“兩房”自身資產也隨之縮水，在此情況下，“兩房”面臨破產風險。

此前雷曼兄弟破產時，美國政府沒管，但當看到“兩房”若破產將造成嚴重后果時，美國政府立即拿出七千億美元穩定局面，由美國財政部接管“兩房”，注入部分股本金并承接相關債權債務，最終使“兩房”得以穩定。“兩房”穩定后，美國整個市場也隨之穩定。

美國市場經歷了4年低迷期，由于其有過多次樓市低迷的經歷，具備應對經驗，從“兩房”入手阻斷風險，避免了房價下跌向金融風險蔓延。渡過難關后，到2012年，美國樓市便開始復蘇，且一直蓬勃發展至今。

姚洋：在此期間有量化寬松政策，但這筆資金實際上是政府投入的真金白銀。

孟曉蘇：有意思的是，樓市回暖后，美國財政部與“兩房”就資產增值的歸屬問題產生了爭執。“兩房”認為增值部分是自己的錢，美國財政部則說是自己投資給對方的錢。

無論爭執最終結果如何，這都說明當年政府在低位進行收儲并出手干預時，并未影響后續資產增值，反而使所謂的國有資產實現了大幅增值，才會引發關于增值歸屬的爭議。

如果我們建立“中儲房”，在當前情況下按平價收購房屋，待房價上漲時，當前所做的工作就能起到止跌回穩的作用。

王波明：我再舉一個反面例子，日本在1985年廣場協議后，房地產泡沫形成，到九十年代初泡沫破裂。盡管日本政府采取了干預措施，但力度不足多年來進展緩慢，房地產經濟陷入零增長，這一狀況持續了十五年，房價下跌了三成。

孟曉蘇：中國樓市下跌的原因與日本存在相似之處。日本因廣場協議導致日元大幅升值，1985年后出口受阻，但民眾發現貨幣升值后購買力增強，開始在全球范圍內購置資產，這也推動了本國資產價格上漲。日本政府的決策對房地產泡沫的形成起到了推動作用。

姚洋：我認為不能將原因完全歸咎于廣場協議，因為日本房價從七十年代起就持續上漲，廣場協議只是起到了推動作用。

孟曉蘇：沒錯，廣場協議確實只是推動因素。但其次，日本政府的決策再次出現失誤。1989年，鑒于房價漲幅過大，國內輿論要求抑制房價，類似現在所說的“一鯨落萬物生”，認為房地產存在巨大泡沫，需盡快刺破。于是日本央行將利率提高至6%，這一舉措很快產生效果，1991年房地產泡沫破裂。

然而，由于日本政府存在刺破泡沫的想法，在泡沫破裂后并未及時出臺政策，拖延了5-7年，直至九十年代后期的1998年才推出相關政策。而從1991年到1995年，利率才從6%降至0.3%，此時已錯失時機，政策未能起到作用。

與美國迅速出手不同，日本缺乏應對此類問題的經驗，且當時社會輿論也對政府形成壓力，認為不應讓房地產企業存活，而應依靠出口。

美國政府投入資金直接救助樓市，日本則將資金用于基礎設施建設。

孟曉蘇：我們在這一輪投入中，也曾有人主張進行基建，但后來地方政府負債過重，難以支撐便停止了這一做法。這與美國的情況不同。

美國直接針對“兩房”和民眾，推出了多項措施以改善民眾的住房抵押貸款償付能力。

首先是在全國范圍內減稅1600多億美元，增強每個家庭的還款能力；其次是調整資產負債比，允許無上限達到125%，減輕銀行和企業的壓力；第三是實行彈性月供制度，規定貸款還款人的月供不超過其月收入的31%，保障其基本生活，通過這些措施，美國減少了一半的違約情況，使900萬戶家庭避免了因斷供而導致房產被拍賣的結局。

而我們在遇到類似情況時，可能會采取拍賣房產的方式。這些政策是否值得我們借鑒，是當前我們面臨的問題。

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