中國商報（記者 王彤旭）8月19日，珠海市住房公積金管理中心就《珠海市個人住房商業貸款轉住房公積金個人住房組合貸款實施細則》（征求意見稿）公開征求意見。

不僅是珠海，今年以來，成都、鄭州、福州等全國多地已實施“商轉公”，購房者住房消費成本進一步降低。

“多地推行‘商轉公’政策，體現了地方政府在房地產市場調整期積極回應民生訴求、優化住房金融服務的努力。這一政策不僅有助于降低購房者經濟負擔，也會在一定程度上刺激住房消費需求，促進房地產市場的平穩健康發展。”中國社會科學院研究生院特聘導師柏文喜對中國商報記者表示。

今年以來，已有成都、鄭州、福州等數十個城市開展“商轉公”業務。圖為人們在江蘇常州住房公積金管理中心咨詢房貸事宜。（資料圖，圖片由CNSPHOTO提供）

珠海“商轉公”新政亮點多

珠海市住房公積金管理中心在起草說明中稱，目前，商貸利率（3.0%）仍顯著高于公積金利率（2.6%），公積金貸款仍然可以為購房職工省下一筆不小開支。以100萬元30年期貸款為例，轉貸后利息差額達7.7萬元。盡管商貸利率多次下調，但是公積金貸款的成本優勢依然顯著，“商轉公”政策可切實降低部分購房職工的負債壓力。

“2025年我市公積金貸款最高限額大幅提升，疊加職工繳存情況改善，一部分以前未充分享受住房公積金貸款紅利的純商貸購房職工提出‘商轉公’的訴求，亟待政策支持。”珠海市住房公積金管理中心表示。

據了解，“商轉公”貸款，是指個人住房商業性貸款（以下簡稱商業貸款）轉為住房公積金和商業銀行個人住房組合貸款（以下簡稱公積金組合貸款），公積金組合貸款中的商業貸款部分不能辦理商轉公貸款。

“通過優化‘商轉公’業務模式，推出‘商轉組合貸款’模式，允許借款人將部分商業貸款轉為公積金貸款，剩余部分保留商業貸款，不需先行結清原商業貸款，能夠減輕購房者自籌資金的經濟壓力。‘商轉組合貸款’后，購房者的利息負擔降低，月供壓力得到實質性減輕。”新智派新質生產力會客廳聯合創始發起人袁帥對記者表示。

從珠海發布的征求意見稿來看，申請人須為珠海市住房公積金繳存職工，且在珠海市開戶并累計繳存住房公積金24個月及以上。申請人家庭在珠海市不超過兩套住房，且申請“商轉公”貸款的住房屬于其中一套住房，同時在全國范圍內公積金貸款次數累計未滿2次，原商業貸款已持續正常還款12個月及以上，當前處于正常還款狀態，且歷史累計逾期次數不超過2次。

在貸款額度方面，應符合珠海市現行公積金貸款政策的相關規定，不超過申請時原商業貸款余額減去6期原商業貸款月還款本息總額及5萬元商業貸款保留余額，不得高于抵押物當前市場評估價值的80%。此外 ，“商轉公”的貸款期限也不能超過原商業貸款剩余年限。

袁帥表示，長期以來，公積金存在“繳存者用不上、用得上者繳存少”的結構性矛盾：高收入群體因購房需求早、貸款額度高，往往更快消耗公積金資源；而中低收入群體或新市民因購房能力不足，公積金長期沉淀。珠海新政通過放寬申請條件、優化辦理流程，降低了政策門檻，使更多的繳存者能夠共享制度紅利。同時，組合貸款模式避免了公積金資金“一刀切”的粗放使用，通過“按需分配”實現資金效率最大化，既防止了資金閑置，又避免了過度透支導致的流動性風險，體現了制度設計的精細化與可持續性。

在促消費方面發揮積極作用

不僅是珠海，今年以來，已有成都、鄭州、福州等數十個城市開展“商轉公”業務。僅廣東省內，就有廣州、深圳、中山、佛山、湛江、茂名、潮州等城市落地實施“商轉公”政策。

比如，湛江市明確，申請“商轉公”業務的條件為，商業貸款已正常還款不少于12個月；商業貸款最近5年逾期累計不超過6期，連續不超過3期，且無逾期貸款余額；用于商轉公貸款抵押的住房已取得不動產權證書。除原商業貸款對應抵押登記外，未設立其他擔保物權、居住權，且無查封等權利限制情形。

云浮市則出臺新政，探索支持異地辦理“商轉公”：異地（云浮市行政區域外）住房公積金繳存職工在云浮市購買自住住房時辦理的商業性個人住房貸款，可按云浮市住房公積金商轉公貸款相關規定，申請辦理商轉公貸款。

相較珠海市，廣州市于8月20日發布的《廣州商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）的通知》，要求更為嚴格。例如，申請人在廣州市開戶并累計繳存住房公積金滿60個月及以上，在全國范圍內未使用過住房公積金貸款（含貼息貸款、商轉公貸款）；原商業貸款的住房屬于借款人購買廣州市行政區域內的自住住房，且申請商轉公貸款時，貸款房屋是產權人家庭在廣州市的唯一住房；原商業貸款在申請前12個月內沒有逾期記錄。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者表示，廣州新政除了提及減輕繳存人住房貸款利息負擔以外，也提到了促進社會消費，這意味著公積金政策在促進消費方面能發揮積極作用。因為購房者每個月的還貸成本下降了，可支配收入情況就會改善，可以用于支持商業零售的一些消費等。因此，從更高的層面去理解，應當看到廣州新政對整個宏觀經濟和社會消費方面的積極作用。

“預計后續會有更多城市加入”

“廣東作為經濟大省，各城市住房市場特征差異顯著，廣州、深圳等一線城市公積金使用率高但額度緊張，而珠海、佛山等二線城市公積金資金相對充裕。”袁帥表示，“‘商轉公’的差異化實施，既緩解了熱點城市的資金壓力，又激活了非熱點城市的制度效能，形成‘資源互補、需求對接’的區域協同效應。珠海細則中‘跨行辦理’‘線上預審’等創新舉措，更通過技術賦能提升服務效率，為全省乃至全國提供了可復制的經驗。”

柏文喜也表示，“商轉公”政策的實施背景是當地住房公積金資金池相對充裕。

以珠海市為例，《珠海市住房公積金2024年年度報告》顯示，2024年年末，當地公積金繳存總額為1235.67億元，比上年末增長12.32%；繳存余額為223.92億元，同比增長17.32%。

珠海市住房公積金管理中心表示，受宏觀經濟與房地產市場總體形勢影響，珠海全市公積金貸款需求和個貸率均有所下降，資金池相對充足，開展“商轉公”可盤活資金，實現職工減負與資金盤活雙贏目標。

從廣東已實施“商轉公”政策的城市來看，政策效果顯著。例如，湛江市在政策落地4個多月內審批通過982筆“商轉公”貸款，為購房者節約利息約3515萬元；截至6月中旬，佛山市已有超過480個家庭獲批，平均每筆貸款節省利息約3.3萬元；茂名市首個辦理者70萬元貸款轉貸后，預計節省利息約7萬元。

“預計后續會有更多的城市加入。”嚴躍進表示，目前全國至少有30多個城市已經實施“商轉公”政策，這也意味著當前在公積金政策方面，各地支持力度可以更大，以便更好地降低購房者房貸方面的成本。