作者：余飛

01

學區房，頂不住了

北京曾經價格瘋狂的占坑學區老破小，價格正在大跳水。

華夏時報最新的報道中，列舉了一些案例。

之前什剎海片區300萬元以內的基本上買不到房，今年雷鋒小學的一百五六十萬元的房子都有。黃城根小學的房都有總價200多萬元的了。

現在平房都降價了，去年還賣350多萬元的，今年就奔二百八九十萬元的樣子。對應廠橋小學的一間14平米的房源，今年二百五六十萬元還賣不出去。十三中附小有一個18.8平米的現在也在賣，去年總價是358萬元，今年賣280萬元的價格也挺長時間，一直也沒賣出去。

當前市場環境之下，平房的市場走勢也發生了變更，出現了普遍降價的情況，部分房源降價總額達100萬元，部分房源即便降價，也長時間未能成交。

事實上，去年第一財經就發布過一篇針對北京學區房價格跳水的文章頂級學區房價格大滑坡，20萬/平的“老破小”已成過去式。文章介紹：

與北京排名前三的小學中關村三小對口的萬柳書院小區，曾經拍出單價36萬元/平方米的紀錄，震驚全國。如今中關村三小對應的另一個小區蜂鳥家園，2023年年末，一套52平方米的開間成交總價回落至617萬元，單價11.9萬元/平方米，對比價格高點時的22.4萬元/平方米，大約降了10萬元每平方米。與中關村二小對口的五道口小區華清嘉園，高點時期掛牌價突破了16萬元/平方米，成交價最高達到了14.5萬元，如今成交價跌至11萬至12萬元/平方米。

曾經天價學區房，如今跳水的局面，比比皆是。

在深圳，位于福田區的老破小深圳八卦嶺宿舍，在優質學區的加持下，最高價格被炒到了14萬，如今跌至4萬元，同時也成為深圳高價學區房跳水的濫觴。

第一財經撰文，給出了一個意味深長的標題“從6萬到14萬再到4萬，深圳八卦嶺房價六年漲跌因緣”。

廣州、上海、廈門、南京、蘇州、杭州等等，不外如是。

02

學區房跳水的原因

可能有人說，上面只是一些個案，無法以點帶面。好吧，來看一份系統性的價格表。

以我所在的深圳來看，樂有家就經常發布學區房價格的分析報告。今年年初，樂有家就發布過一份深圳學區房樓市年報，其中披露：

過去五年，深圳重點學區樓盤整體成交價格從高點時期的9.35萬/平方米跌至如今的6.85萬/平方米，跌幅26.7%。

深圳六大名校片區樓盤成交均價，從132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌勢依舊，很快會整體跌破10萬+。

價格重創背后，是需求量的極速萎縮。

分區來看，去年各區成交量中，相較于高點時期跌幅最大的是寶安區，成交量跌幅76.3%。其次是羅湖，下跌了70.8%。南山下跌了69.6%，龍崗下跌了59.6%，福田成交量下跌了55.8%，龍華下跌了51.9%。

各片區重點學區房成交均價方面，除了龍崗區，跌幅都在20%以上。

南山區均價從13.74萬跌至10.72萬，下跌了22%。福田區從12.49萬跌至9.41萬，下跌了24.7%。寶安區從9.9萬跌至7.42萬，下跌了25.1%。龍華區從7.95萬跌至6.31萬，下跌了20.6%。羅湖區從7.57萬跌至5.96萬，下跌了21.2%。

龍崗區從5.81萬跌至4.72萬，下跌了18.7%。

上面已經看到，深圳六大名校學區房的價格，已經從2021年高點的13萬+跌至去年年末的10萬+。

而今年上半年，深圳六大名校片區學區房價格跌至9.27萬元，即將跌破9萬元。

關鍵問題來了，學區房價格跳水背后的原因是什么？主要有三個：一個是學區房優質規則改變，一個是大環境改變，一個是人口形勢改變。

學區房游戲規則改變，說的便是“教師輪崗制度”。

粗略梳理了一下，目前已經有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、煙臺、大連、無錫、合肥、西安、三亞合計12個城市官宣，開啟教師輪崗。

教師輪崗的目的有兩個，一是打破優質教育資源被名校壟斷的局面，二是刺破天價學區房的泡沫。

天價學區房，不僅干擾房地產市場的價格，也對教育公平的原則進行了干擾。顯然，在這種模式之下，好的學校，好的老師，永遠只能是富裕家庭享用。于是，階層愈發固化，寒門出貴子的事件，越來越少。

在這種背景下，打破僵局的教師輪崗制度應運而生。

所謂教師輪崗，就是老師們不再固定于一個學校教學，而是幾年輪動一次。這樣的背景下，原本的名校，會因為優質老師的流失而不再名校，原本的普通學校，在一定周期內，輪動到了優質教師資源，實力大增。

清華大學原校長梅貽琦說過，所謂大學者，非謂有大樓之謂也，有大師之謂也。中學小學亦如是。一個學校優質與否，關鍵在于師資力量。

而教師輪崗制度就是打破名校對優質教育資源，也即對優秀老師的壟斷，讓買學區房變成了買盲盒，讓優質學區房變得不確定。

教師輪崗規則制定最詳實、執行最徹底的是北京。

早在2021年，北京率先在東城和密云兩個區試點，當年年底就擴展到了6個區。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16個區全面開展教師輪崗。

教師輪崗制度，是懸在天價學區房頭頂上達摩克利斯之劍，是一個長期威脅。

北京提出，凡是距離退休時間超過5年，并且在同一所學校任職滿6年的正、副校長原則上應進行交流輪崗；凡是距離退休時間超過5年，并且在同一所學校連續工作6年及以上的公立學校在編教師，原則上均應進行交流輪崗。

教師輪崗盡管在大多數城市的執行力度目前還不夠，但其震懾作用還是很大，是造成學區房價格的一個因素，但不是主要因素，主要因素還是另外兩個，也即大環境改變、人口趨勢改變。

03

大環境改變、人口趨勢改變才是主因

大環境改變方面，就房地產而言，就是全國形成了普跌，且調整已經進入了深水區。

去年商品房銷量和銷售額已經大跌，直接從“雙13”跌至“雙11”。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

制圖：城市財經；數據：國家統計局

而今年在去年本就慘淡的銷量上，進一步下挫。

國家統計局披露：

1-6月份，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。

國家統計局

去年上半年商品房銷售面積為5.95億平方米，今年上半年銷售面積較去年上半年跌了五分之一。去年上半年商品房銷售額為6.3萬億元，今年上半年銷售額較去年上半年跌了四分之一。

商品房銷售面積與商品房銷售額雙雙跌破了“5”，也即上半年商品房銷售面積跌破了5億平方米，銷售額跌破了5萬億元。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

按照這個趨勢，今年結束，房地產銷量大概率會跌至“雙9”，也即銷售面積跌至9億平方米，銷售額跌至9萬億。

房價方面，國家統計局披露，6月份一二三線城市，無論新房還是二手的，無論環比還是同比，都在跌。

從機構披露的數據來看，北京的房價已經跌回至2018年。

克而瑞披露，2024年上半年，北京二手住宅成交均價約28834元/平方米，套均總價約257.9萬元/套，基本已回到2018年水平。

深圳的二手房均價過去三年從最高時期8萬多一路下跌，跌破8萬，跌破7萬，今年7月份已經跌破6萬，回到了“5”字打頭時代。

樂有家數據顯示，7月份深圳二手房成交價格為5.9萬元/平方米。

南京過去半年房價就跌了19%，均價跌至2.4萬元。

蘇州房價已經跌破2萬元，6月份成交價為1.89萬元/平方米。

廣州房價整體回到了2017年。

杭州房價回到了2019年。

至于武漢、天津、鄭州、南京，房價至少已經回到了2016年。

大盤皆如此，遑論泡沫巨大的高價學區房。

除了大盤盤整外，人口趨勢改變對學區房的沖擊，更厲害。

國家統計局數據顯示，2023年全國新生兒人口跌至902萬人，相較于2016年1785萬的高點，下降了49.5%。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

且出生人口繼續低于死亡人口，去年全國死亡人口1110萬人，兩者的差值208萬剛好是去年人口減少的規模。

新生兒人口減少帶來的直接結果，便是生源減少，并已經引發了幼兒園關閉潮。

教育部3月份召開的發布會上公布：

2023年，全國共有各級各類學校49.83萬所，比上年減少2.02萬所，下降3.9%；各級各類學歷教育在校生2.91億人，比上年減少151.26萬人，下降0.52%

學生人數減少，當下主要集中在幼兒園。

2023年，學前教育在園幼兒4093.0萬人。這一數據，相比于2022年，減少了534.55萬人。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

從歷史數據來看，幼兒園在園人數在2020年就已經見頂，2021年幼兒園在園人數較之前減少了13.06萬人，是多年來幼兒園在園人數首次減少。

2022年，在園人數加速減少，減少了177.66萬人。在園人數加速減少之下，引發了幼兒園數量首次減少。

教育部公布的數據顯示，2022年共有幼兒園28.92萬所，比上年減少5610所。

今年3月1日，教育部召開的新聞發布會上披露：

全國共有幼兒園27.44萬所。其中，普惠性幼兒園23.64萬所，占全國幼兒園的比例86.16%，比上年增長1.2個百分點。全國共有學前教育在園幼兒4092.98萬人。其中，普惠性幼兒園在園幼兒3717.01萬人，占全國在園幼兒的比例90.81%，比上年增長1.26個百分點。

27.44萬所幼兒園，相較于2022年的28.92萬所，一年減少了1.48萬所。數量已經二連降，且相比于2022年減少的5601所，關停潮明顯加速了。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

這種關停潮，每個人都能切身感受到。這次過年回家，農村的很多幼兒園都關閉了，以前一個鎮有好幾個幼兒園，現在一個鎮基本就剩下一個幼兒園。

北京方面，無論幼兒園人數還是在園人數，都在減少。

北京統計局披露，北京擁有的幼兒園數量見頂于2021年，當年有2000所幼兒園，2023年減少至1991所。幼兒園在園人數2022年為57.42萬人，2023年減少至51.5萬人。

深圳的幼兒園招生人數和在園人數于2021年見頂，已經連續兩年下降。

2021年幼兒園招生人數19.28萬人，2022年降至17.57萬人，2023年數據未披露。2021年幼兒園在園人數59.76萬人，2022年降至57.17萬人，2023年降至55.51萬人。

制圖：城市財經；數據：深圳市教育局

除了幼兒園，小學、初中、高中、大學的學生人數仍在增加。

但是，這種趨勢很快會延伸到小學，2017年新生兒人數開始減少，那一年出生的孩子今年已經7歲了，已經上小學了。

從今年開始，小學在校生人數大概率會接棒幼兒園人數開始減少。

事實上，人口率先減少的東北地區，早就出現了小學生荒。

財新網不久前發布的封面報道顯示：

2013年至2022年十年間，黑龍江消失了近六成、合計1900余所小學；吉林消失了近五成、合計2600余所小學；遼寧也消失了2200余所小學，降幅近一半。

學校消失速度如斯背后，當然是生源不斷減少的結果。

以人口減少規模最大的黑龍江省來看，該省小學在校生人口2012年有186.8萬，2023年跌至106萬人，十二年減少了80.8萬。

遼寧小學在校生人數從2012的213萬減少至2023年的199.4萬，十二年減少13.6萬。

吉林過去十二年小學生人數減少了32.87萬。東北三省過去十二年小學生合計減少了127.27萬人。

制圖：城市財經；數據：遼寧、吉林、黑龍江省統計局

東北只是先行而已，全國人口正在加速減少，學生荒會蔓延至全國。

我在文章中一直在強調，人口是樓市的基石。市場也有一個論斷，樓市短期看金融，中期看土地，長期人口。

人口趨勢的改變，對樓市尤其是對高價學區房的沖擊，是一個持續且漫長的過程，這個利空會持續作用下去。

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個人觀點，僅供參考