本文時代周報 作者：郭鵬

7月29日，衢州發展（600208.SH）發布公告，其股票于7月30日停牌。公告顯示，衢州發展擬通過發行股份等方式購買廣東先導稀材股份有限公司持有的先導電子科技股份有限公司（以下簡稱“先導電科”）的股份，有意購買先導電科其他股東持有的股份并募集配套資金。

官網顯示，先導電科是一家研發、生產、銷售和回收真空鍍膜用濺射靶材和蒸發材料的企業。公司產品系列包括高純金屬、合金、貴金屬及陶瓷材料所制成的靶材、錠、顆粒及粉末，應用于顯示、光伏、半導體、精密光學、數據存儲及玻璃等領域。

據企查查，先導電科總計完成7輪融資，披露融資規模超57億元，投資機構包括中金資本、中華資本、摩根士丹利等。2022年，先導電科完成B輪融資后估值超過140億元。2024年10月，光智科技（300489.SZ）發布公告，擬收購先導電科100%股權，但本次交易于今年6月終止。

衢州發展前身為房地產企業新湖中寶。2024年7月，新湖中寶發布公告，公司控股股東變為衢州智寶企業管理合伙企業（有限合伙）（以下簡稱“衢州智寶”），實際控制人變為衢州工業控股集團有限公司，衢州工業控股集團有限公司是衢州國資委全資企業。

2024年8月，公司名稱由“新湖中寶股份有限公司”變為“衢州信安發展股份有限公司”。9月，公司證券簡稱由“新湖中寶”變為“衢州發展”。

新湖中寶擁有上海知名樓盤“上海壹號院”。今年5月，上海新天地板塊豪宅項目“上海壹號院”第三批次開盤，當日64套房源全部售罄，銷售規模40.25億元。這是“上海壹號院”今年第二次開盤“日光”，年內兩次開盤合計銷售108.71億元。

在今年5月舉辦的公司業績會上，投資者也向衢州發展詢問“上海壹號院“項目貨值問題，衢州發展回復該項目一期總可售貨值約為290億元，二期項目尚在審批中，計劃 2027年交付西區高層部分。

近年來，新湖中寶業績承壓，轉身尋找衢州國資支持。在變更控股股東后，衢州發展開始進行轉型，加快高科技領域投資，地產業務加速存量資源的盤活，降低重資產比例。

本次收購先導電科是衢州發展在更名后第一筆高科技領域的收購。針對收購先導電科原因等問題，時代周報記者致電并向衢州發展發送郵件詢問，截至發稿未獲得回復。

熱衷股權投資

衢州發展前身新湖中寶由溫州商人黃偉創立。1995年，在金融市場賺得第一桶金的黃偉進入房地產行業。黃偉在溫州開發了地標性建筑香江大廈，隨后，他在浙江省內其他城市發展，后又將開發項目版圖擴張至上海。

2001年，借助上海舊區改造的機會，黃偉的新湖集團接下了上海內環線以內最大的舊城改造項目之一——東新村舊改地塊的安置拆遷工作，打造成為如今上海舊改項目成功案例之一——新湖明珠城。2002年，新湖集團又接下了當時的閘北區青-12地塊舊城改造項目，歷時多年推出新湖青藍國際項目。

2006年，新湖集團將旗下14家房地產公司通過定向增發的方式裝入中寶股份，后改名新湖中寶。

2016-2020年，在房地產快速發展階段，新湖中寶擴張緩慢。黃偉保持慢開發節奏，公司重心放在金融投資領域。據其財報，2016-2020年，新湖中寶先后投資陽光保險、中信銀行、溫州銀行、萬得信息、趣鏈科技等。

而在地產業務方面，新湖中寶拿地數量較少，但頻繁出售旗下項目。據其財報2019-2020年，新湖中寶向融創、綠城等房企轉讓旗下項目股權，共收獲資金193.44億元。

2022年起，房地產行業下行，新湖中寶銷售放緩。據其財報，2022年、2023年，新湖中寶合同銷售收入分別為115.90億元、29.25億元。同期，新湖中寶扣非凈利潤分別為8.60億元、7.76億元，分別同比下降53.08%、9.86%。

2023年，新湖中寶開始尋求國資支持。2023年2月，新湖集團與衢州市新安財通智造股權投資合伙企業(有限合伙)（以下簡稱“新安財通”）簽署股權轉讓協議。新安財通花費22.70億元獲得新湖中寶10.11%股權。2024年1月，新湖集團再次向衢州國資轉讓股份，衢州智寶花費30.06億元獲得其18.43%股份。

經過股份轉讓，衢州國資已經成為新湖中寶第一大股東。2024年7月，新湖中寶控股股東正式變為衢州智寶，新湖中寶也變為衢州發展。

轉型高科技企業

國資入主后，衢州發展迎來了轉變。2024年，衢州發展融資渠道保持穩定，融資成本有所下降。據其財報，2024年，衢州發展期末加權平均融資成本6.02%，較2023年年末下降0.64%。

此外，2024年9月，衢州發展還發行了3.3億美元債，成為房地產企業中難得能夠發行外債的企業。

2024年，衢州發展沒有新增土地儲備。據其財報，2021年-2023年，衢州發展新增土地儲備規模分別為18.9 萬平方米、5.3 萬平方米、10.06萬平方米。

此外，衢州發展將地產業務的發展戰略定為加速存量資源的盤活，降低重資產比例。衢州發展2024年年報表示，主動收縮非核心區域低效項目，通過股權合作、資產證券化等方式盤活存量，集中資源深耕上海為核心的高能級城市，加速平陽、啟東兩大海涂圍墾項目的盤活流轉。

衢州發展在2024年業績會上也表示，公司需要積極與當地政府、大型地產央企溝通創新合作模式，通過與保險公司的養老社區、地方政府的產業園區、國有地產公司合作開發等多種模式，加快開發，促進資產流轉和變現。

此外，對于此前獲得投資項目，衢州發展開始加快成熟項目退出，促進現金回流。據其財報，2024年，衢州發展減持杭州宏華數碼科技股份有限公司、湘財股份有限公司、深圳云天勵飛技術股份有限公司部分股份。衢州發展通過分紅及投資變現回籠資金合計約19.09億元。

衢州發展2024年年報表示，將選擇與公司和衢州工業稟賦和資源匹配的高科技企業作為重點投入的方向，通過重組、吸收合并等方式逐步培育成為公司主業。

目前，衢州發展面臨地產業務下行帶來的業績下滑挑戰。據其2025年半年業績預告，今年上半年，衢州發展預計凈利潤為2.1億元，同比減少86%。衢州發展業績預告表示，業績預減原因為公司地產項目開發和交付具有周期性和階段性，去年同期個別項目集中交付結算金額較大，導致公司本期營業收入中地產結算收入比上年同期減少約110億元，凈利潤減少約17.3億元。