文丨樓股巷

一組組房價漲跌數據背后，是不同城市、不同樓盤、不同人群在房地產市場分化時代的命運交響曲。

上海浦東某高端樓盤售樓處，銷售經理張薇正在接待當天的第三組客戶。"這個月我們項目單價又漲了2000元，但看房的人反而比上個月多。"她快速滑動平板電腦上的戶型圖，144平方米以上的大戶型所剩無幾。

而在同一城市的另一端，房產中介李強正盯著電腦屏幕上不斷增加的二手房掛牌量發愁。"價格已經比去年降了15%，但帶看量還是上不去。"他無奈地說，"現在客戶都在等，等著政策，也等著更低的價格。"

01 價格降幅收窄，市場艱難尋底

國家統計局今日發布的數據顯示，2025年6月，70個大中城市中新房價格上漲城市數量增至14個，比5月多出1個。然而二手房價格上漲城市僅剩西寧一城，環比微漲0.1%，其余69城全部下跌。

數據背后折射出市場的復雜面貌。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.4%，但降幅比上月收窄0.3個百分點；二三線城市新建商品住宅價格同比降幅分別收窄0.5和0.3個百分點。

"從6月的70個大中城市房價來看，一二三線城市新建商品住宅銷售價格雖然有所波動，但同比降幅都比去年同期在收窄。"國家統計局副局長盛來運在國新辦發布會上強調，"總體上朝著止跌回穩的方向邁進。"

這一判斷在其他機構的數據也得到印證，中指研究院數據顯示，今年6月，百城新建住宅平均價格同比上漲2.59%，環比微漲0.19%。

表：2025年6月各等級城市房價變動情況

02 一線城市內部分化，上海豪宅逆勢上揚

上海以0.4%的環比漲幅領跑全國，與長沙并列第一；寧波、湛江則以0.3%的漲幅緊隨其后。更引人注目的是，上海新房價格同比上漲6.0%，在四大一線城市中一騎絕塵。

上海房價的堅挺有其特殊結構性因素。6月上海新房成交面積57.4萬平方米，成交前十榜單中，有6個"10萬+"豪宅項目，還有2個單價9萬元以上的高端改善項目。

"上海近兩個月的逆勢上漲，得益于高端豪宅項目集中入市。"58安居客研究院院長張波分析指出，144平米以上的大戶型同比上漲6.9%，成為拉動指數的主要力量。而北京、廣州、深圳的下降則受核心供給減少影響。

豪宅熱銷背后是改善型需求主導市場格局的確立。2025年1-5月，30個重點監測城市中，90-120平方米新房成交套數占比穩定在四成左右，120-144平方米戶型成交占比首次達到30%，改善型樓盤已占據新房市場主流。

與新房市場的結構性繁榮形成鮮明對比的是，一線城市二手房市場全線承壓。6月，北京、上海、廣州和深圳二手住宅價格環比分別下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5%，僅北京一城就跌去1%。全國范圍看，百城二手住宅平均價格環比下跌0.75%，跌幅較上月擴大0.04個百分點。

03 二手房以價換量，市場流動性隱憂浮現

全國100個城市二手住宅價格環比全部下跌，無一幸免。同比來看，百城二手住宅平均價格跌幅達7.26%，遠超新房市場。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出兩個關鍵原因："一方面是新房新規產品的沖擊，導致二手房掛牌量上升；另一方面，住房改善需求明顯增長，換房的需求增加，迫切出售二手房的現象增加。"

市場流動性正在減弱。根據安居客線上數據，6月房產經紀行業景氣度指數降至45.2，低于榮枯線。房源在市場上的停留時間延長，交易周期被拉長。招商證券監測的12個樣本城市數據顯示，6月二手房帶看人數環比下降8.3%，掛牌價調漲房源占比環比降幅擴大至8.8%。

租金市場同樣不容樂觀。全國50個城市住宅平均租金為35.0元/平方米/月，環比下跌0.27%，同比下跌3.71%。從漲跌城市數量看，僅有5個城市租金環比上漲，45個城市下跌。

"止跌回穩是一個較長的過程，"李宇嘉認為，"市場的變化主要受政策落地、消費季節性、二手房掛牌，收入和就業基本面等綜合因素影響。"

04 政策組合拳發力，市場重構進行時

6月13日召開的國務院常務會議釋放明確信號：要"更大力度推動房地產市場止跌回穩"，"多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險"。會議特別強調要扎實有力推進"好房子"建設，納入城市更新機制加強工作統籌。7月15日國家統計局副局長盛來運在國新辦新聞發布會上亦表示“要以更大力度來推進房地產止跌回穩”。

政策工具箱正在全面開啟。6月5日，財政部、住建部明確中央財政將支持20個城市實施城市更新行動；地方層面，深圳支持提取公積金支付首付款、推進異地公積金互認互貸；上海啟動今年首次收購存量商品房用作保租房工作。

金融政策持續加碼。5年期以上LPR和5年以上首套公積金貸款利率已分別降至3.5%和2.6%的歷史低位，多地提高住房公積金貸款額度。招商證券研報指出："往后房貸利率下降或有助于從凈租金回報率與按揭利率之差收窄的角度推動新房及二手房的合計總需求筑底。"

市場結構也在政策引導下悄然轉變。浙江發行第二批專項債券收購存量商品房，安徽、山東、湖南等地則發行專項債券收回收購閑置存量土地。這些舉措不僅緩解了房企資金壓力，也促進了市場庫存優化。以一線城市為代表的新房去化周期明顯縮短。

05 止跌回穩進行時，下半年趨勢展望

隨著傳統淡季到來，市場面臨短期考驗。業內預計，7、8月上海二手房成交量可能跌破1.5萬套。"量萎縮的背后會加強價格讓步。"市場分析人士指出，雖然政策預期仍在，但基于淡季壓力，市場可能出現"短期量縮，價格繼續調整"的走勢。

中指研究院判斷，下半年城市分化行情仍將延續，"好城市+好房子具備結構性機會"，但市場全面止跌回穩仍需政策進一步發力。政策落地節奏尤為關鍵，各級政府正全力推動包括專項債收購存量閑置土地、存量商品房，以及加大城中村改造房票安置力度等已出臺政策落地見效。

從更長遠視角看，經歷三年深度調整的房地產市場正在重構發展邏輯。當改善型需求成為主流，當"好房子"建設上升為國家戰略，當城市更新成為重要引擎，中國房地產市場的底層邏輯正在發生根本性轉變。

"判斷現房銷售相關政策或難以'一刀切'，更大概率以試點形式逐步推進。"招商證券分析師指出，房地產發展新模式長期或有助于行業內優質公司構筑更深"護城河"，因其或提高行業進入門檻。

尾聲

深圳龍華區的一處剛需樓盤售樓處，銷售總監王明看著稀疏的客戶搖頭。"現在只有降價才能走量，但降得越多，客戶反而越觀望。"他身后的銷售板上，紅色的特價標簽貼滿了半個墻面。

而在上海黃浦江畔，一處均價15萬的豪宅項目開盤即售罄。購房者林先生握著手里的購房合同感嘆："好房子永遠稀缺。"他身邊，幾位未能選到房的客戶仍在詢問下一期開盤時間。

市場的裂痕與光芒同時存在，如同這兩幅截然不同的畫面。

當房地產從全面普漲時代進入深度分化時代，市場正在經歷一場靜默重構。未來的居住價值，終將屬于那些真正尊重居住本質的"好房子"。