本文自南都·灣財社

采寫 | 南都·灣財社記者 王艷玲

編輯 | 柴華

2025年以來，隨著重點城市新房市場邊際改善及優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度加大，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度維持高位，出讓金同比增長，但整體推出、成交面積同比仍下降。

據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年上半年，300城住宅用地推出規(guī)劃建筑面積為2.1億平方米，同比下降19.4%，成交1.7億平方米，同比下降5.5%，降幅較去年同期收窄26.7個百分點。出讓金方面，2025年上半年，住宅用地出讓金0.86萬億元，同比增長27.5%。

從城市集中度來看，上半年TOP20城市出讓金占全國比重約68%，占比明顯提升。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年上半年，共有19個城市宅地出讓金超百億元，其中杭州、北京涉宅用地出讓金均超千億元，杭州出讓金已接近去年全年水平。

核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭加劇

土拍熱度方面，房企拿地進一步聚焦影響下，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭加劇。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年上半年，22個重點城市住宅用地溢價成交占比39.2%，較去年同期提升8.9個百分點，二季度以來土拍情緒有所走弱，溢價成交占比為36.1%，較一季度下跌7.2個百分點。

重點城市中，2025年上半年，杭州平均溢價率達35.5%，上海、成都平均溢價率均超20%。但5月以來，多個重點城市土拍情緒有所轉(zhuǎn)弱，具體來看：上海、杭州、成都土拍熱度相對較高，房企拿地意愿強。

上半年，上海成交宅地合計28宗，有21宗溢價成交，其中7宗溢價率超30%，2宗溢價率超40%，同時5月31日，徐匯東安新村第三宗地塊以341.35億元協(xié)議出讓，今年以來徐匯東安新村三宗地出讓金累計達523.03億元，刷新全國地價總價紀(jì)錄。

杭州成交宅地合計69宗，53宗溢價成交，其中29宗溢價率超40%。一季度杭州三次刷新地價紀(jì)錄（3月28日，杭州地價單價最高紀(jì)錄達88029元/㎡），二季度以來，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍能實現(xiàn)溢價成交，平均溢價率維持在20%以上。

成都繼續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，成交宅地合計56宗，28宗溢價成交，其中11宗溢價率超30%，5宗溢價率超40%，3月成都宅地樓面價也兩次刷新記錄，3月11日及27日，分別位于高新區(qū)和錦江區(qū)的核心板塊依次突破3萬元、4萬元/平方米，其中3月27日成交的錦江區(qū)柳江街道溢價率達到106%。

央國企仍是拿地主力

2025年1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額5065.5億元，同比增長33.3%，由于低基數(shù)影響，增幅較上月擴大4.5個百分點。拿地企業(yè)仍以央國企為主，拿地金額前十企業(yè)中8家為央國企，部分民企亦有一定投資強度，如濱江集團拿地金額位居前十，邦泰集團、大華集團等也進入拿地金額前二十。

重點房企布局城市來看，北京、杭州、上海、成都等是房企重要進駐或深耕城市。根據(jù)中指監(jiān)測，上半年共8家房企拿地金額超200億，其中5家房企拿地最多的城市均為北京，2家房企在杭州拿地居首位，1家房企在上海拿地最多，中海在北京+杭州拿地金額占比達64%，建發(fā)、華潤也超5成，綠城在杭州拿地金額占比超40%。

中指研究院預(yù)計下半年，各地在供地端的“縮量提質(zhì)”模式仍將延續(xù)，北上深、杭州、成都等熱點城市核心地塊憑借稀缺屬性或?qū)⒈３指咭鐑r成交，而多數(shù)三四線城市土地市場則繼續(xù)以底價成交為主，部分城市可能通過優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、降低起拍價格等方式吸引房企投資布局。