今天咱來聊聊現在這魔幻的房地產市場，尤其是深圳，那新房和二手房市場的走勢，簡直就像坐了不同軌道的過山車，反差大到讓人驚嘆。

先看看7月7日這一天，深圳發生了兩件樓市大事。

一邊呢，龍華區一宗土地出讓，那競爭叫一個激烈，經過108輪的“大戰”，中海地產最終以23.7億元成功拿下，折合樓面價約38975元/平方米，溢價率高達40.74%。

這就好比一場激烈的競拍大戰，各路開發商都紅了眼，搶著這塊“肥肉”。

另一邊，深圳市房地產中介協會公布的數據顯示，截至7月7日，深圳共有75169套有效二手房源在售，比上周又多了1311套，在售量創下了新高。

而且啊，深圳6月二手房成交周期是244天，雖說環比減少了13天，但和去年同期比起來，還是處于高位。

這就像一場拔河比賽，二手房市場的掛牌量不斷增加，就像繩子那一端的力量越來越大。

同樣在深圳這個市場里，新房市場土拍不斷冒出高溢價率，

二手房市場掛牌量卻一個勁兒地往上躥，這直接導致新房和二手房市場走出了完全不同的路線。

二手房市場現在就像一個著急出手商品的小商販，持續地用降價來吸引買家，以價換量。而新房市場呢，部分重點城市已經開始出現上漲的苗頭。

就拿深圳龍華區這宗土地來說，它的容積率僅2.8，比深圳多數住宅用地都低。

這意味著啥呢？這塊地未來能開發出高層低密度社區，住起來別提多舒服了，得房率也比之前的住宅高很多。

關鍵是，后期銷售價格可能不會漲得太離譜，因為樓面價在3.8萬元左右，

而該區域6月份新房成交價已經超過6.3萬元，二手房價格普遍在5.2-7.8萬元每平方米之間，周邊很多新房的容積率也比它高。

這么一對比，新房的優勢就凸顯出來了，位置好、容積率低、得房率高，價格還相對合理，這就是為啥現在新房這么好賣。

但新房的好賣，對二手房市場來說，可就是個沉重的打擊。二手房在得房率和容積率方面，根本沒法和新房比，新房價格又沒比二手房貴太多。

所以，二手房市場現在要想促成交易，除了降價，幾乎沒有別的辦法。就算出臺再多松綁措施，也很難讓二手房價格穩住。

就說從去年9月份樓市開始大松綁，一線城市二手房價格先是出現反彈。

國家統計局公布的70城房價數據顯示，今年前三個月，深圳二手房價格環比都在漲，分別漲了0.03%、0.08%、0.3%。

可一進入4月份就開始轉跌，而且跌幅越來越大，4月份環比跌0.21%，5月份環比跌0.5%。

一邊價格由漲轉跌，另一邊掛牌量又創新高，這就是當下深圳二手房市場真實又無奈的處境。

不過呢，從救樓市的角度看，二手房成交量上漲了，這可是個好消息。

深圳市房地產中介協會統計，2025年上半年深圳二手房買賣合同錄得35106套，比2024年上半年同期增長30.7%，漲幅相當可觀。

二手房成交量上去了，就會有更多業主置換買新房，這樣就形成了一個閉環。

新房建得漂漂亮亮，吸引買家；二手房以價換量，產生置換需求，帶動新房市場，進而解決土拍市場的問題。

看看今年上半年重點城市的土拍金額，遠超去年同期，有的城市上半年賣地收入甚至頂得上去年一年。

說到這里，就不得不提第4代住宅模式。像深圳龍華區這種核心優質地塊，容積率低，能打造出高品質住宅，這就是第4代住宅的一種體現。

這種模式確實能讓樓市緩口氣，重點城市新房銷量起來了，土拍數據也好看了，就連民營房企都有拿地的意向了。

但它也不是萬能的，核心優質地塊就那么多，而且這種套路主要在重點城市行得通。

另外，二手房價格要是一直跌，時間長了，新房也就沒什么性價比可言了。

再看看整體樓市的托底策略，三四線城市因為房子賣不出去，就大量收儲閑置土地。

而一二線城市有改善需求，就提供好的改善產品。只要房產能流動起來，風險就不會像想象中那么大。

我去年就跟大家說過，一套房子如果從500萬直接跌到200萬，在一個人手里，那這人肯定受不了，大概率會引發風險。

但要是有三個人參與，500萬跌到400萬賣出去了，400萬跌到300萬又賣出去了，300萬跌到200萬再賣出去，

這樣風險就會小很多。這就凸顯了在擠壓樓市泡沫過程中，房產流通的重要性。

再觀察最近兩年救樓市的關鍵節點，你會發現，往往不是房價下調幅度最大的時候救市，而是銷量最低的時候。

比如統計局公布的5月份70城房價數據，一線城市二手房價格跌幅擴大得很明顯，環比下跌0.7%，

而4月份環比只跌0.2%，一個月時間跌幅就擴大了0.5%，這在一線城市，房屋總價又高的情況下，跌幅金額可不小。

但6月一線城市并沒有出臺樓市松綁措施，為啥呢？

因為二手房銷量還不錯，起碼比去年924救市之前高出很多。不過，隨著銷量持續下滑，大規模救市可能也不遠了。

所以啊，我一直跟大家強調，如果你買房不是特別著急，完全可以再等等，說不定能等到更好的時機。

要是確實有急切的買房需求，那也可以買，但一定要先好好衡量家庭債務情況。

畢竟，你也不確定自己會處在房子價格從500萬跌到200萬這個過程中的哪一個流通環節。

深圳樓市未來到底會走向何方，咱們還得持續關注，看看市場和政策會如何相互影響、共同變化。