戴德梁行：上海二季度寫字樓區域分化明顯

零售商業迭代升級 大宗交易韌性中見新機

上海，2025年7月2日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2025年上海二季度市場回顧媒體發布會，針對寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易市場、產業地產市場以及資產管理市場進行多維度的解讀。

上海寫字樓市場：甲級寫字樓平穩過渡 區域分化明顯 結構性機遇仍存

2025年二季度，上海甲級寫字樓市場呈現量價繼續承壓。數據顯示，本季度凈吸納量僅8.53萬平方米，環比、同比分別下滑18.4%與67.6%。受新增供應沖擊，市場空置率持續攀升，至季度末達23.6%；甲級寫字樓平均租金承壓下行，降至6.99元/平方米/天，環比跌幅1.9%。

供應端方面，二季度迎來4個新項目集中入市，為市場注入約24萬平方米新增供應，核心商圈與新興商圈各占2席。分別為浦東竹園板塊的“世紀財富廣場”、長寧核心板塊的“AFA上海融僑中心”、浦東洋涇板塊“恒基新岸商業中心”、閔行莘莊板塊的“天薈云洲”，集中入市進一步加劇市場競爭壓力。

從租賃需求結構來看，零售貿易制造與TMT行業成為租賃主力，合計占據市場半壁江山，占比分別為28%、23%。金融行業緊隨其后，租賃成交占比為15%。值得關注的是，生物醫藥行業異軍突起，憑借部分國內外知名藥企的大面積搬遷成交，行業租賃占比提升至10%。細分行業來看，零售貿易制造業更傾向于傳統核心商圈及優勢新興商圈，近期奢侈品、體育用品等零售企業表現尤為亮眼；TMT行業則布局熱門新興商圈及新項目，主要有平臺網絡軟件服務型企業改善型搬遷、電商平臺擴租需求，以及汽車軟件平臺企業續租成交。生物醫藥企業受上海市加快打造全球生物醫藥研發經濟和產業化高地政策影響，企業升級搬遷或擴租需求持續釋放，成為拉動行業租賃需求的重要力量。

展望下半年，上海甲級寫字樓市場供應壓力依然巨大。預計三四季度將有約百萬方新增供應涌入市場，徐匯濱江供應量達25萬方，浦東前灘、長寧核心及普陀等區域也均超過10萬方 。在此背景下，區域競爭將愈發激烈，租金下行壓力持續，市場分化格局進一步加劇。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，當前上海寫字樓市場正處于深度調整與結構性重塑階段，成本驅動型升級需求占據主導地位。在此形勢下，區域分化趨勢將愈發顯著：部分核心區域憑借成熟的配套設施和產業集聚效應，展現出較強的抗風險能力；部分新興板塊則借助產業升級及政策紅利，在細分領域孕育出結構性機遇。企業需精準把握自身需求，綜合考量區域特性，在成本控制與空間升級之間尋求最優解，方能在市場新一輪發展周期中搶占先機。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，搬遷需求依舊主導寫字樓租賃市場，而新租和擴租需求有限。上海政府近期陸續印發了若干措施，提出要梯度培育創新型企業，促進專精特新中小企業發展壯大；引導保障民營企業發展；推動本市產業深度轉型升級，完善產業發展資金保障等等。如今，企業降本增效已成新常態，利好政策有望為市場帶來新的機遇。

上海零售商業市場：核心與非核心商圈分化顯著

2025年二季度，在上海市政府經濟刺激方案推動下，上海商業市場消費活力逐步釋放，但零售物業租賃指標的復蘇節奏仍顯平緩。核心商圈平均租金為1,877元/月/平方米，平均出租率 94.71%，整體表現與去年持平，其中徐家匯、陸家嘴商圈憑借成熟商業生態，表現相對突出。核心商圈從存量、新增供應、空置率、凈吸納量等指標都遠低于非核心商圈，核心商圈目前需求疲軟、而非核心商圈的需求活躍。

新開業項目與未來供應將推動商業迭代升級

今年上海商業市場進入場景深耕期，一批特色購物中心以生態融合、主題破圈為核心，在非核心商圈及新城區域實現差異化突圍，典型項目聚焦體驗升維：如鑫耀·光環Live二期通過開放式街區、戶外體驗場景，打造徐匯西片區“多維度生活方式目的地”，精準鎖定年輕消費群體，填補區域體驗型商業空白；古華庭以新中式建筑為載體，融合古華公園生態資源，主打“甜蜜商圈”概念，通過婚慶產業鏈、非遺文化以及親子互動的多元業態，打造“最奉賢生活聚場”。

未來三季度至2028年，核心商圈預計新增88萬平方米高端商業供應，涵蓋徐家匯國貿中心二期、K11 ELYSEA、太平洋新天地、上海陸家嘴太古源等項目，主打“商文旅體展”融合模式，推動核心商圈場景迭代升級。

二季度前沿商業熱點

l 上海商業前沿熱點圍繞“場景突破、IP爆發、樞紐進化”持續發酵。路易威登于興業太古匯啟幕“路易號”概念空間，以19世紀硬箱歷史為靈感塑造1600平方米巨輪造型，整合展覽、文創零售與主題咖啡的復合業態，是全球第三座硬箱主題藝術地標。

l 泡泡瑪特旗下Labubu系列驅動品牌營收爆發，2024年集團營收130.38億元同比激增 106.92%，Labubu家族貢獻30.4億元占比 23.3%，其通過盲盒設計、IP生態化運營、沉浸式場景構建與社交貨幣傳播破圈，為商場打造“少女經濟圈”，提供流量轉化范本。

l 虹橋樞紐商業也加速升級，話梅虹橋機場店打造復古機艙式“旅行產品線實驗空間”，精選600+商品并設品牌共創區；名創優品虹橋火車站首店以高性價比救急商品補位，二者通過場景創新與選品定制，推動交通樞紐從“過站通道”向“消費新場”轉型。

戴德梁行華東區商業部董事陳云九表示，二季度上海商業在政策賦能與市場迭代中，核心商圈租賃指標趨穩，非核心商圈體驗型商業加速突圍，前沿項目以場景突破、IP深耕以及樞紐進化重塑消費邏輯。展望未來，商業市場將步入分化升級新階段，在此趨勢下，戴德梁行商業部正通過上海機場集團旅客消費提振咨詢、滬蘇湖高鐵線商業規劃等項目，持續為樞紐商業的體驗升維與價值挖掘提供專業支撐。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie同時表示，二季度，上海推出提振消費組合拳，通過發放消費券、首發上海3.0、文商旅體展融合、舉辦“五五購物節”等活動，有效激活了消費市場活力，上海各大商圈客流量與零售額持續增長。展望未來，在政策引導與市場選擇的雙重作用下，上海的購物中心將突破傳統購物空間，向城市文化載體與消費創新平臺演進。

上海大宗市場：成交不足往年一半，但可見新機遇特征

2025上半年，上海大宗物業交易市場以158億元總成交額、37宗交易完成階段性收官，盡管成交數據同比有所回落，不足往年同期一半水平，但市場正通過內外資策略分化、業態結構調整及投資渠道多元化，展現出上海作為獨特市場的新機與韌性。

上半年上海內外資分化進一步加劇，內資展現出強勁逆勢布局能力，以全數占比再創記錄；外資機構策略性收縮釋放優質資產，部分項目以折價形式加速流轉，為投資者開辟配置窗口。

投資者行為明顯分化，自用型買家成交依舊以辦公研發、商業為主，如自用型企業收購 BFC三個樓面，樂鑫科技布局張江研發物業，安踏收購南京東路陽光大廈等；投資型買家則呈現兩極化策略——非機構投資人上半年典型交易為西子聯合體最終于二季度完成靜徠坊項目，彰顯其對區域性核心區位優質物業的戰略布局；機構投資人追求性價比，青睞具備價值修復潛力的壓力資產，或商業綜合體、長租公寓等可產生穩定現金流的持有型物業，大家保險收購龍湖天街、鼎一投資接盤北岸長風寫字樓、蘇州資產法拍競得中福古玩城等交易均屬此類。

物業類型方面，辦公研發雖以31%成交額占比維持首位，但較去年同期比例有所減少。而得益于公募市場的持續推動，公寓熱度提升、以27%的成交占比居于第二；商業項目同樣交易頻繁，交易中法拍渠道成交占比接近 50%，其中城隍廟廣場以12.09億元創上半年法拍成交紀錄；酒店資產交易則呈現"小而精"的特征，3 宗成交標的均為1-3億元區間、帶穩定租約的精品酒店項目，且均由私人投資者購入。

展望下半年，戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強提出以下預測：

1. 部分外資基金持有的折價辦公項目有望繼續成交，將推動下半年辦公類別占比回升；

2. 前期盈利良好的實力企業將持續將上海作為資產配置地的首選；

3. 國內低息環境有望給內資買家創造良好的融資杠桿，將持續作為買家抄底防御基礎上反擊的考量點；

4. 數據中心、長租公寓、保障性租賃住宅、商場等公募REITs底層資產將持續受到機構投資者的關注；

5. 法拍市場將進一步受到私人投資者的關注，金額小、提升空間大的項目將成為其投資主流。

長三角外資制造業投資：項目總數略有下降，歐洲投資穩中有增

據戴德梁行產業地產部數據統計，長三角范圍內，共有51個外資制造業及研發項目簽約，包括新項目和增資擴產項目（不包含物流倉儲類、產業園區投資項目，也不包含制造業及研發項目的開工、奠基及開業）。

受部分地區的關稅政策及全球經濟放緩的影響，該總數較去年同期略有減少，項目投資國別的構成也有一些變化。美國、韓國等國家的項目數量減少，而歐洲依舊是最重要的投資來源，共計35個項目（其中德國占20個、意大利占4個、瑞典和法國各占3個、瑞士占2個，其他歐洲國家共占3個）。此外，日本項目4個，美國和新加坡項目各3個，其他國家和地區項目共計6個。由此可見，德國項目總數依舊居首位；意大利的項目投資同比增長率最高，這可能得益于中意兩國雙邊往來的日益緊密；瑞士企業在長三角的投資有上升趨勢，且至少連續三年，每年均有重大項目投資。

從產業類別看，汽車整車、零部件及配套項目共計14個，落戶于4個城市。其中9個項目落戶上海，較去年同期更為集聚，這很可能與豐田汽車在上海市金山區獨資設立的雷克薩斯純電動汽車及電池的研發生產公司有關。大健康項目（包含生物醫藥、醫療器械、衛生護理、保健品和食品類）共計10個落戶；裝備制造項目共計10個；其他類型的項目（包括電子、化工、新材料及其他）共計17個。

戴德梁行產業地產部中國區租賃與交易線負責人賀超表示，整體看來，二季度長三角外資制造業投資項目總數同比略有下降，但來自歐洲的投資項目數量穩中有增，汽車產業、大健康及裝備制造為主要投資方向。重大外資項目對上海青睞有加，例如豐田在上海獨資設立的雷克薩斯項目，以及由戴德梁行提供服務的某歐洲世界500強藥企的新生物制藥生產基地，投資金額超過20億元人民幣。相比之下，中小型外資企業則更傾向于在江蘇區域設立首個在華生產基地。舉例來說，二季度有7家德國中小型企業選擇在太倉設立其首個在華生產基地。其中，戴德梁行提供選址服務的德國隱形冠軍Weber集團于2025年4月28日與太倉高新區簽訂了投資協議，設立其在華首個生產基地。

金融機構深度介入“保交樓”，投后管理成項目交付“安全閥”

自2022年7月中央政治局會議首次提出“保交樓”到2024年4月政策升級、范圍擴大至“保交房”，這場攻堅戰的交付成效明顯——2022至2024年底全國房企累計交付約1,238萬套，過去三年金融機構通過專項貸款、資產重組、融資協調等多元化模式深度參與房地產項目紓困，保障百萬套住房交付。

金融機構介入過程中，往往面臨多種風險，專業投后管理通過風險隔離機制、透明化監管、價值修復閉環三重機制筑牢防線，成為化解項目隱蔽風險的核心抓手。

隨著“白名單”擴容至商品住房全覆蓋，項目后期運營仍依賴長效投后機制，投后管理正成為政府、金融機構與開發商三方協作的關鍵環節。戴德梁行華東區估價及顧問服務部執行董事、中國REITs聯盟理事顧悅如表示，伴隨“保交付”進入深水區，投后管理正從單一的風險管控向多維價值創造躍遷。未來，我們將深化與金融機構的戰略協同，通過REITs、資產證券化等工具，構建“募投管退”閉環生態。重點打通存量改造、尾盤去化與保障房轉化路徑，以資產運營等方式提升現金流韌性，從根本上推動項目由政策“輸血”向市場“造血”轉型。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結，圍繞推動高質量發展首要任務和構建新發展格局戰略任務，上海正在加快建設國際經濟、金融、貿易、航運和科技創新中心，進一步強化城市核心功能。在這一進程中，政策的調控為房地產市場發展指明了方向，通過優化營商環境、加大產業扶持力度，為各類企業在滬投資興業提供肥沃土壤。戴德梁行將發揮自身專業優勢，在招商等方面持續助力，積極引入優質項目與企業資源，同時密切關注政策調控和市場動態，為上海打造具有全球影響力的國際化大都市貢獻力量。