中國房地產市場的深度調整：二手房超貸亂象及監管對策

2021年下半年以來，中國房地產市場持續低迷，價格和成交量雙雙下降，二手房市場尤為嚴重。多個城市二手房掛牌量居高不下，成交量持續低迷，“以價換量”成為常態。 這種市場環境下，一個隱秘的金融風險悄然滋生：利用二手房交易套取超額貸款的“灰產”鏈條。

金融客如何操作？他們盯上了那些急于出手的房東，通過簽訂“陰陽合同”實現超貸。例如，一套實際成交價200萬元的房屋，金融客與房東簽訂一份300萬元的“陽合同”用于銀行貸款申請，同時簽訂一份200萬元的“陰合同”作為真實交易合同。銀行根據300萬元的“陽合同”評估價，按照85%的貸款比例發放255萬元貸款。房東獲得200萬元房款，金融客則獲得55萬元，扣除相關費用后凈賺約40萬元。

房價下跌時期，這種操作模式尤其容易得逞。 因為評估價下跌速度往往慢于市場價，特別是對于急售房源，評估價與實際成交價的差額更大，為超貸提供了空間。同時，許多城市的首套房和二套房首付比例已降至15%，進一步放大了貸款額度。 與之相反，在房價上漲時期，評估價上漲速度通常低于市場價，貸款額度往往不足以實現超貸。

金融客的操作目的各不相同。一些企業主試圖通過這種方式緩解資金壓力；一些人則進行“以貸養貸”，試圖將債務無限期延續；還有一些人從事民間借貸，賺取利息差。 圍繞著二手房超額貸款，一個完整的產業鏈條逐步形成，包括金融客、房產中介、墊資公司，甚至還有“背債人”。

“背債人”通常是征信記錄不佳的群體，他們為了獲得高額報酬，甘愿承擔貸款風險。例如，一套實際成交價300萬元的房屋，通過各種貸款方式套取450萬元，剩余的150萬元由中介、金融客、“背債人”等瓜分。“背債人”通常能分得40至50萬元。他們會在初期正常還款一段時間，然后選擇斷供，以規避刑事責任，最終承擔民事責任。

表面上看，參與者似乎都從中獲利，但這只是暫時的“多贏”假象。 巨額債務最終會轉移到銀行，導致壞賬率飆升，而銀行資金的來源是儲戶的存款，最終損失將由全體儲戶和社會承擔。

為了有效遏制這一金融風險，監管部門需要采取多項措施：

首先，建立多部門信息共享機制，對二手房交易價格、貸款申請等數據進行實時監測和交叉比對，及時發現“陰陽合同”等異常交易行為。

其次，加大對房產中介、金融機構的監管力度，嚴查違規操作，提高違法成本，對涉事人員依法嚴懲。

最后，暢通舉報渠道，鼓勵公眾積極舉報違規交易行為，形成全社會共同監督的良好氛圍，從源頭上遏制二手房超額貸款的亂象。

只有多管齊下，才能有效防范二手房超貸風險，維護金融穩定，保障社會經濟健康發展。

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