樓市開始降溫，卻為何不見拋售潮？炒房客的噩夢真的來了？

2025年第二季度全國70城新房價格又跌了0.7%，已經連降7個月了。每平米均價跌超8%，成交量縮了25%，可奇怪的是，預想中的拋售潮一直沒來。房貸利率漲到5.2%，200萬貸款月供比2022年多還2000塊，為啥炒房的還死扛著不賣？

2025年開始的房產稅新政幫了大忙。北京一套800萬的房子，每年房產稅從1.6萬降到1.1萬，少交31%。加上租金回報率還有2.2%，比銀行存款利息高，不少人覺得租出去比賤賣劃算。

特別是2017年以前買房的，當時貸款利率才4.2%，現在租金能覆蓋月供，自然不著急賣。

銀行能給房貸展期到5年320萬家庭不用急著還錢了。6月央行又降了存款準備金率，放出來5500億，房貸壓力輕了不少。而且現在居民杠桿率比最高時降了6.8%，大家抗風險能力強了，不會因為房價跌就慌著斷供。

現在樓市分化特別明顯。三四線城市房價環比跌1.2%，比一二線多跌0.5%。東北和中西部資源型城市，二手房掛牌量漲了40%，得賣36個月才能賣完，可一線城市只要18個月。

北京上海核心區的房子，雖然掛牌價和成交價差了9.5%，但剛需和改善型買家還在撐著，成交量沒跌太多。

2018年以前買房的炒房者，現在大多還沒虧。北京2025年房價比2021年跌了18%，1000萬的房子虧180萬，但早期買入的成本低，八成以上還是賺的。

真正慘的是2021年高位接盤的，這部分人占15%，有的利息支出比租金高150%，每個月都得倒貼錢。

按國際經驗，樓市調整得3-5年，現在才到中期。2025下半年到2026年初，房價可能還會跌5%-8%，但不會崩盤。

一方面人口老齡化了65歲以上老人占19.7%，買房的人少了；另一方面城鎮化率到66.8%，新增需求也不多了。不過一線城市核心區的房子還抗跌，遠郊和配套差的地方可能跌超20%。

現在買房的門檻低了一線城市房價收入比從18.6降到15.2，剛需可以考慮入手，但得挑好地段。

對炒房的來說靠買房暴富的時代過去了，很多人開始把錢投到股票基金里，2025上半年新增股民就有1890萬。房子正在變回住的地方，投資屬性越來越弱，以后不同城市、不同地段的房子，差距會越來越大。

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