樓市寒冬：泡沫破裂后的冷靜思考

2023年，中國樓市正經(jīng)歷著前所未有的寒冬。曾經(jīng)“只漲不跌”的神話徹底破滅，取而代之的是新房庫存暴增、二手房掛牌量創(chuàng)下歷史新高，以及持續(xù)下跌的房價(jià)。這背后，是支撐房價(jià)上漲的三大引擎逐漸熄火，以及購房者心態(tài)的轉(zhuǎn)變。

回顧過去，國內(nèi)房價(jià)的飆漲令人瞠目結(jié)舌。平均房價(jià)從2000元/平方米一路攀升至2021年上半年的1.1萬元/平方米，一線城市更是從3000元/平方米飆漲至6.5萬-7萬元/平方米。這巨大的漲幅，無疑加劇了居民的購房壓力，也埋下了如今樓市困境的種子。

然而，從2021年下半年開始，這股漲勢戛然而止。樓市進(jìn)入調(diào)整期，開發(fā)商業(yè)績大幅下滑，全國房價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌。2023年3、4月份，調(diào)整趨勢愈發(fā)明顯。權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份百城新房和二手房環(huán)比下跌的城市數(shù)量分別達(dá)到54個(gè)和83個(gè)，較上月分別增加10個(gè)和7個(gè)，跌勢兇猛。

庫存的激增更是令人擔(dān)憂。截至2023年4月末，新建商品房庫存高達(dá)6.4億平方米，比去年同期激增8000萬平方米，增幅達(dá)到15%。為了應(yīng)對(duì)銷售壓力，開發(fā)商紛紛祭出降價(jià)、送車位、贈(zèng)送高額裝修費(fèi)等促銷手段，但效果依然有限。

與此同時(shí)，二手房市場也呈現(xiàn)出供過于求的局面。5月份前三周，二手房掛牌量持續(xù)攀升，創(chuàng)下歷史新高。南京、成都、杭州等城市的二手房掛牌量均突破10萬套，甚至超過了17萬、19萬和21萬套。一線城市如北京、上海的二手房掛牌量也分別超過了11萬套和16萬套。這反映出炒房者對(duì)后市缺乏信心，二手房市場下行壓力日益加劇。

那么，未來樓市將走向何方？我們認(rèn)為，推動(dòng)房價(jià)上漲的三大因素已不復(fù)存在：

首先，城鎮(zhèn)化進(jìn)程接近尾聲。 過去，農(nóng)村人口大量涌入城市，是房價(jià)上漲的主要推動(dòng)力。但如今，我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)到64%，與發(fā)達(dá)國家的70?0%差距不大，未來難以再依靠大規(guī)模農(nóng)村人口進(jìn)城買房來支撐房價(jià)增長。

其次，結(jié)婚率和生育率持續(xù)下降。 年輕人結(jié)婚意愿降低，新生兒數(shù)量從2017年的1765萬下降到2022年的956萬，這直接導(dǎo)致剛需和改善型購房需求減少，樓市長期調(diào)整的趨勢難以逆轉(zhuǎn)。少子化對(duì)樓市的影響不容忽視。

第三，居民收入下降和消費(fèi)觀轉(zhuǎn)變。 三年疫情的影響下，許多家庭收入減少甚至失業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)增強(qiáng)，更傾向于儲(chǔ)蓄而非購房。居民購房心態(tài)變得更加理性，盲目跟風(fēng)購房的現(xiàn)象已大大減少。

總而言之，中國樓市正經(jīng)歷著一場深刻的變革。過去“房價(jià)只漲不跌”的觀念已被打破，未來樓市走向?qū)⑷Q于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策調(diào)控以及居民購房需求的綜合變化。這不再是一個(gè)簡單的投資市場，而是一個(gè)需要理性看待，謹(jǐn)慎決策的復(fù)雜系統(tǒng)。

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