潮新聞客戶端 記者 印夢怡 黃磊

給杭州開發(fā)商打造“好房子”的空間越來越大了。據(jù)記者統(tǒng)計，今年主城區(qū)已開盤的不限價新房，平均房地價差已經(jīng)超過1.8萬元/㎡。

在限價時代，記者也曾多次統(tǒng)計過房地價差，2019-2020年時期價差小于1萬元/㎡的項目占四成之多，價差最小的僅5000多元/㎡，最大的也就1.8萬元/㎡。甚至到2021年初，平均價差僅8500元/㎡左右。直到2021年底調(diào)整土拍規(guī)則，此后杭州的平均房地價差才回升至1萬元/㎡以上。

房企拿地的樓面價和最終銷售價格的價差決定了房子的品質(zhì)上限。曾經(jīng)，杭州核心地段的樓盤由于房價和地價之間的空間太小，開發(fā)商為了利潤只能節(jié)約成本，品質(zhì)一度大打折扣。好在都已經(jīng)是“過去式”。

如今不限價新盤相繼入市，自主定價后，和同板塊的限價盤相比，有的房地價差甚至翻倍了。如此一來，杭州的“好房子”也“卷”起來了。

回顧杭州限價放開的時間線，2023年11月，杭州正式取消土地限價，與此同時，富陽、臨安、臨平、錢塘四區(qū)率先放開新房限價；2024年2月，余杭、蕭山部分板塊加入；同年6月底，濱江區(qū)白馬湖不限房價地塊掛牌，主城區(qū)限價圈首次開了一道口；2024年10月，杭州全面放開新房限價。

從2023年至今，杭州十區(qū)不限房價的涉宅地塊已成交110宗，不過目前入市項目僅26個，仍有八成左右尚在打磨產(chǎn)品，未明確定價。

開盤的這26個項目、且是純宅地的，主城四區(qū)7個，余杭區(qū)3個、蕭山區(qū)1個，平均房地價差就有18107元/㎡，最大價差出自城東新城的安琪兒區(qū)塊，超2.5萬元/㎡。主城區(qū)三個核心板塊的房地價差超過2萬元/㎡，除了城東新城，還有東新和錢江新城二期。

錦上萬象府實景 武恒光攝

城東新城：

房地價差還將繼續(xù)拉大

細(xì)分到板塊來看，城東新城的安琪兒區(qū)塊稱得上寸土寸金的市中心寶地，曾經(jīng)的限價顯然限制了符合板塊定位的項目生長。

以至于首個不限價的錦上萬象府逋一出場，很難不讓人眼前一亮。沒有限價約束的外立面“金光閃閃”，檔次拔高了不止一點，架空層、標(biāo)準(zhǔn)層高也統(tǒng)統(tǒng)拔高，還首次增加了疊墅產(chǎn)品。

錦上萬象府效果圖 圖源杭州市規(guī)劃和自然資源局

翡翠嘉運(yùn)府效果圖

翡翠錦和府效果圖

首開的還只是兩棟高層和小高層，試水了65600元/㎡的均價，相比此前限價46500元/㎡的翡翠錦和府、翡翠嘉運(yùn)府，房價漲幅超40%，房地價差高了兩倍還要多，中簽率卻依然低至13.02%，可見改善群體的認(rèn)可，杭州不缺購買力，缺的是“好房子”。

據(jù)了解，錦上萬象府二開均價預(yù)計將提升至7萬元/㎡，再加上今年推地的大家·詠印明廬、華潤·元起觀潮府仍待字閨中，產(chǎn)品定位有望繼續(xù)拔高，這也意味著，后續(xù)板塊的房地價差還將繼續(xù)拉大。

東新單元：

房地價差U字形回歸

東新單元在限價時代初期，仍有不錯的房地價差。拿地價23782元/㎡的香棲天第，與45000元/㎡的限價之間，價差超過2.1萬元/㎡。之所以價差如此之大，是因為不少開發(fā)商在當(dāng)時覺得該板塊賣45000元/㎡，去化會比較慢，于是拍地時溢價率不高。

不過，東新畢竟是難得的市中心板塊，此后房地價差一路走低，徘徊在1-1.4萬元/㎡之間，并在去年達(dá)到最低點，也就是樓面價36259元/㎡的偉星·星暉嘉和府，房地價差僅1萬元/㎡出頭。

岸芷丁香實景 武恒光攝

首個不限價的綠城·岸芷丁香，房地價差終于重回2萬元/㎡以上。在今年5月中旬首次開盤， 112套房源，戶型面積139-159㎡，開盤均價56264元/㎡。最終有1088組家庭報名登記，差一點觸發(fā)社保排序搖號，整體中簽率10.29%，中簽率創(chuàng)下東新板塊搖號新低，比限價盤搖號熱度還高。

于是，接下去均價意料之中地漲了。二開時均價58729元/㎡，三開再次漲到59348元/㎡，中簽率分別12.17%、19.72%，都不算高，只能說還是賣便宜了。

錢江新城二期：

房地價差小幅度提升

相比城東新城、東新，錢江新城二期作為主城區(qū)改善板塊，房地價差提升的不算太明顯。

首個入市的不限價項目招商蛇口·杭序府，相比過去的板塊限價52000元/㎡，房價漲幅約14%。與隔壁限價的潮語映月軒對比，杭序府的房地價差2.1萬元/㎡，潮語映月軒逼近2萬元/㎡，價差僅1476元/㎡。當(dāng)然原因在于，錢江新城二期東片區(qū)更靠近九堡，此前的市場階段性低谷期還出現(xiàn)過流搖的現(xiàn)象，也因此潮語映月軒在拿地時，濱江是零溢價拿地的。

由于房地價差空間充足，從產(chǎn)品上看，無論杭序府還是潮語映月軒都是首屈一指的豪宅產(chǎn)品。潮語映月軒外立面就開始融合石材、鋁板和玻璃，還做了約1800㎡的下沉式會所，室內(nèi)恒溫泳池、健身房、臺球室、私宴廳等，搭配兩排濱江標(biāo)志性的銀海棗樹、羅漢松與水系景觀；杭序府更“卷”，外立面采用大面積弧形玻璃和石材，曲面層疊，華麗異常，廊柱做雕花石材的全域風(fēng)雨連廊，石材拼花的室內(nèi)地面，下沉式會所里不僅有室內(nèi)泳池、健身房，還有私宴廳、棋牌室、茶室、品酒室、汗蒸房等功能空間。

不過，漲價14%的杭序府在最終中簽率上高于潮語映月軒，稍顯吃力。

杭序府實景 武恒光攝

之江新城：

放開限價后，“名義”房地價差縮小

之江新城首個不限價的華潤之江沄璟文華軒，原本放風(fēng)價格是5萬元/㎡，最終4.5萬元/㎡的開盤價格可以說是更為保守的策略。相比之前37500元/㎡的板塊限價，高了7500元/㎡，漲幅約20%，房地價差上看卻不占優(yōu)勢。

事實上，之江板塊近年來新房項目不多，但幾乎每個項目都是大盤，配建較多，因此較難直接對比。

比如2018年拿地的仁恒祥生·珊瑚世紀(jì)，可建面積超15萬㎡，根據(jù)出讓要求，有不少于3萬㎡的公共租賃住房，實際地價成本遠(yuǎn)超于名義樓面價，因此地價并未拍高，溢價率拍到10.5%時由仁恒拿地。

2022年出讓的云啟之江，雖然新房銷售創(chuàng)造了2023年新房成交額180億元的傳奇，3000多套房4個月清盤，但該項目在拿地時并不“俏”。總地價121億元，商業(yè)占比40%，且有5萬㎡的人才公寓須自持，開發(fā)難度較大，由做地單位底價托底，后期引入建發(fā)合作操盤；2024年拿地的云涌之江，同樣是可建體量15萬㎡的大盤，由建發(fā)底價補(bǔ)倉，因此明面上房地價差都不小。

從結(jié)果上看，華潤之江沄璟文華軒首開中簽率24.36%，二開中簽率33.08%，熱度不算低。

勾莊：

地價、房價都降了，房地價差優(yōu)勢不大

勾莊在經(jīng)歷了2022年的集中供地、新房大賣后，2023年底開始，勾莊板塊上空就籠罩起“天量庫存”陰影，正因此從2023年底到2024年，勾莊地價回落，宅地供應(yīng)也隨之減少，新房去化速度漸緩。

而勾莊首個不限房價的和萃攬悅園，在2024年拿地時僅溢價1.84%，由建杭以近底價11202元/㎡拿地，地價遠(yuǎn)低于板塊其他項目。

但在庫存陰影下，和萃攬悅園雖然品質(zhì)上做了不少加法，新房價格相比限價實實在在地降了。首開均價僅27928元/㎡，中簽率13.64%開了個好頭；隨后兩次加推均價為27723元/㎡、27410元/㎡，中簽率提升到25.59%、33.47%；四開均價30770元/㎡，中簽率43.84%；五開、六開均價2.7萬元/㎡，到七開最低，降到了26686元/㎡；最新兩批次位置較好，均價28541元/㎡、30830元/㎡。9次開盤均價約2.82萬元/㎡，房地價差甚至還低于限價項目綠城·錦海棠。

此外，市北板塊首個不限價的潮語臻境府，首開均價4.2萬元/㎡，房地價差接近1.6萬元/㎡，稱得上近幾年市北板塊的最高房地價差。等后續(xù)3個位置更好、容積率更低的改善新項目入市，預(yù)計還將拉大空間。

而作為剛需板塊的云城，地價和房價雖然都有小幅上漲，但整體房地價差平穩(wěn)。