2025年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的變革。盡管70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)七個(gè)月環(huán)比下跌，累計(jì)跌幅超過(guò)8%，市場(chǎng)交易量也萎縮超過(guò)25%，但令人意外的是，預(yù)期的房地產(chǎn)拋售潮卻遲遲未至。這究竟是何種力量在支撐著這個(gè)看似搖搖欲墜的市場(chǎng)？

高企的融資成本與市場(chǎng)降溫: 2025年6月，全國(guó)首套房平均利率攀升至5.2%，二套房利率更是達(dá)到5.8%，較2023年高點(diǎn)上漲了0.8個(gè)百分點(diǎn)。這直接導(dǎo)致購(gòu)房者月供壓力劇增，以一線城市為例，200萬(wàn)貸款30年期的月供已飆升至12980元，較2022年同期增加近2000元。高昂的房貸成本顯著削弱了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，北上廣深新房成交量同比下滑高達(dá)31.7%。一線城市二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出供過(guò)于求的局面：上半年掛牌量同比增長(zhǎng)22.6%，而成交量卻下降了16.8%，掛牌價(jià)與實(shí)際成交價(jià)的差距更擴(kuò)大至9.5%，創(chuàng)下近五年新高，價(jià)格“剪刀差”的現(xiàn)象愈發(fā)明顯，預(yù)示著市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái)。

何以不見(jiàn)拋售潮？理性與韌性的背后: 以往房?jī)r(jià)持續(xù)下跌通常會(huì)引發(fā)恐慌性?huà)伿郏纬蓛r(jià)格螺旋式下降。然而，本次市場(chǎng)調(diào)整卻呈現(xiàn)出截然不同的景象。調(diào)查顯示，即使在價(jià)格下跌的壓力下，全國(guó)持有3套及以上房產(chǎn)的業(yè)主中，僅有12.3%的人表示有意短期內(nèi)拋售房產(chǎn)。這背后，有多重因素共同作用。

首先，房產(chǎn)稅優(yōu)化政策在2025年初實(shí)施，對(duì)持有時(shí)間超過(guò)5年的自住型房產(chǎn)給予了更多稅收減免，有效減輕了多套房業(yè)主的持有壓力。以北京為例，一套價(jià)值800萬(wàn)的房產(chǎn)，年房產(chǎn)稅支出從約16000元下降至約11000元，降幅達(dá)31.25%。

其次，租金收益的相對(duì)穩(wěn)定也為業(yè)主提供了支撐。雖然2025年全國(guó)住宅租金回報(bào)率降至歷史低點(diǎn)2.2%，但仍略高于當(dāng)時(shí)的銀行存款利率（2.1%）。一線城市核心區(qū)域的租金回報(bào)率更是維持在2.8?.2%之間，對(duì)許多投資者而言，繼續(xù)出租房產(chǎn)比低價(jià)拋售更具理性。

此外，信貸政策的邊際放松也為市場(chǎng)注入了一定的信心。2025年5月，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，允許銀行對(duì)符合條件的存量房貸進(jìn)行展期或調(diào)整還款計(jì)劃，最長(zhǎng)可延長(zhǎng)還款期限至5年，有效緩解了約320萬(wàn)房貸家庭的還貸壓力，減少了斷供引發(fā)的被動(dòng)拋售。

最后，投資者心態(tài)的轉(zhuǎn)變也至關(guān)重要。市場(chǎng)調(diào)查顯示，超過(guò)六成持有房產(chǎn)的投資者認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)已接近底部，不愿在最糟糕的時(shí)機(jī)拋售。更深層次的原因在于，許多炒房客的購(gòu)房資金源于2017-2019年間的低息貸款（平均利率僅為4.2%），即使在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，租金也能基本覆蓋月供，維持現(xiàn)狀成為更優(yōu)的選擇。

區(qū)域分化與宏觀調(diào)控： 然而，市場(chǎng)降溫并非均勻分布，區(qū)域分化日益顯著。三四線城市的拋售壓力遠(yuǎn)大于一二線城市，部分人口外流嚴(yán)重地區(qū)，二手房掛牌量同比增長(zhǎng)超過(guò)40%，去化周期甚至延長(zhǎng)至36個(gè)月以上。 同時(shí)，2025年6月，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，并下調(diào)LPR報(bào)價(jià)10個(gè)基點(diǎn)，這些貨幣政策的邊際寬松措施，在一定程度上穩(wěn)定了房地產(chǎn)金融環(huán)境，減輕了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的資金壓力。 值得注意的是，自2021年“三道紅線”政策實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率持續(xù)下降，截至2025年6月，全國(guó)居民部門(mén)杠桿率已降至55.3%，較峰值下降了6.8個(gè)百分點(diǎn)，降低了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

高位接盤(pán)者與未來(lái)走勢(shì)： 雖然房?jī)r(jià)下跌給部分投資性購(gòu)房者帶來(lái)了浮虧，但大多數(shù)在2018年前購(gòu)入房產(chǎn)的投資者仍處于盈利狀態(tài)。真正面臨困境的是2021-2022年高位接盤(pán)的投資者，他們不僅面臨賬面浮虧，還要承擔(dān)高額貸款成本，部分采用非常規(guī)融資方式的投資者甚至面臨利息支出超過(guò)租金收入的情況。

展望未來(lái)，人口結(jié)構(gòu)變化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩將持續(xù)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)。預(yù)計(jì)到2030年，全國(guó)商品房年均需求量將下降至8-9億平方米。本輪房市調(diào)整預(yù)計(jì)還將持續(xù)3-5年，2025年下半年至2026年初，全國(guó)房?jī)r(jià)仍有5-10%的下行空間，但大規(guī)模崩盤(pán)的可能性較低。

對(duì)于普通購(gòu)房者而言，當(dāng)前市場(chǎng)提供了相對(duì)有利的入市時(shí)機(jī)，但需謹(jǐn)慎選擇，關(guān)注區(qū)位、學(xué)區(qū)、交通等長(zhǎng)期居住價(jià)值。 這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整正推動(dòng)中國(guó)居民財(cái)富配置邏輯的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與收益均在發(fā)生變化，未來(lái)市場(chǎng)將呈現(xiàn)更加多元化的格局。 房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回歸居住屬性，投資投機(jī)屬性逐漸弱化，這是政策引導(dǎo)、市場(chǎng)規(guī)律和人口結(jié)構(gòu)變化的共同結(jié)果。

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