凜冬將至：中國樓市寒潮來襲

2023年，中國房地產市場正經歷著前所未有的寒冬。曾經被視為“只漲不跌”的信條已轟然倒塌，取而代之的是新房庫存暴增、二手房掛牌量創下歷史新高，以及市場整體下行壓力驟增的嚴峻現實。 這與過去十年房價的持續飆漲形成鮮明對比：國內平均房價從2000元/平方米飆升至2021年上半年的1.1萬元/平方米，一線城市房價更是從3000元/平方米暴漲至6.5萬-7萬元/平方米，致使居民購房壓力空前加大。

然而，從2021年下半年開始，這波房價上漲的狂潮便戛然而止。開發商業績大幅下滑，全國房價由漲轉跌。2023年3、4月份以來，樓市調整趨勢愈發明顯。權威機構數據顯示，5月份百城新房、二手房環比下跌的城市數量分別高達54個和83個，環比上月分別增加10個和7個，跌勢持續蔓延。

市場低迷的跡象比比皆是。截至2023年4月末，新建商品房庫存達到6.4億平方米，較去年同期激增8000萬平方米，增幅高達15%。為了應對銷售困境，開發商紛紛祭出大幅降價、買房送車位、送裝修費等促銷手段，仍難以阻止庫存的持續攀升。

二手房市場更是陷入冰點。5月份前三周，二手房交易量持續下滑，掛牌量卻不斷攀升，呈現出“越賣越多”的尷尬局面。南京、成都、杭州等城市二手房掛牌量均超過10萬套，甚至一線城市如北京(11萬套)、上海(16萬套)也未能幸免。這不僅反映出炒房者對后市缺乏信心，更預示著二手房市場下行壓力日益劇增。

那么，未來樓市將何去何從？我們認為，過去推動房價上漲的三個主要因素正逐漸消退：

首先，城鎮化進程接近尾聲。我國城鎮化率已達64%，與發達國家70?0%的水平差距不大，未來農村人口向城市的遷移規模將大幅減少，由此帶來的購房需求也將顯著萎縮。

其次，年輕人結婚意愿下降，生育率持續走低。2017年新生兒出生數量為1765萬，到2022年已銳減至956萬，許多家庭選擇少生或不生，導致剛需和改善型購房需求雙雙下降。

最后，三年疫情的沖擊導致許多家庭收入減少甚至失業。面對經濟不確定性，人們更傾向于儲蓄以應對風險，購房需求自然隨之萎縮。居民購房觀念也日趨理性，盲目購房的現象已大幅減少。

總而言之，中國樓市正經歷一場深刻的調整，曾經的“黃金時代”已成過往。未來，市場將面臨長期調整的嚴峻挑戰，而這挑戰，不僅體現在數字的下降，更在于人們觀念的轉變。 曾經“房價只漲不跌”的迷思已破滅，一個更加理性、更加穩健的房地產市場，正在緩緩到來。

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