文｜源媒匯

近日，“豪宅一哥”星河灣在西安曲江的樓盤項(xiàng)目，陷入了退房風(fēng)波。

西安曲江星河灣一期業(yè)主，向源媒匯發(fā)送了有關(guān)項(xiàng)目實(shí)際裝標(biāo)存在差異，向開(kāi)發(fā)商提出整改需求和后續(xù)會(huì)議交流過(guò)程的文件。因開(kāi)發(fā)商未能如愿整改，業(yè)主要求退房。

對(duì)于上述業(yè)主提及情況，源媒匯致電、致函星河灣集團(tuán)，相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱，“曲江星河灣一期項(xiàng)目目前仍處在施工階段，距離《商品房買賣合同》中約定的交付時(shí)間（2026年5月30日）尚有近一年時(shí)間，當(dāng)前尚未進(jìn)入交付節(jié)點(diǎn)。”

關(guān)于業(yè)主提出的整改需求，星河灣方面表示，“對(duì)于在合同及報(bào)建范圍內(nèi)的合理訴求，公司已及時(shí)響應(yīng)并持續(xù)優(yōu)化。對(duì)于超出合同約定或報(bào)建許可范圍的個(gè)別訴求，公司在溝通中亦已予以說(shuō)明?！?/p>

“目前，項(xiàng)目整體施工進(jìn)度平穩(wěn)，工程質(zhì)量可控，各項(xiàng)施工均嚴(yán)格按照政府批準(zhǔn)圖紙和合同約定執(zhí)行，確保項(xiàng)目如期交付?！毙呛訛撤矫嫜a(bǔ)充道。

退房風(fēng)波

事情要從2023年11月說(shuō)起。

在西安曲江星河灣一期業(yè)主提供的材料中，自2023年年底得知項(xiàng)目某些公區(qū)的實(shí)際裝標(biāo)以后，業(yè)主與星河灣西安項(xiàng)目方經(jīng)六次正式會(huì)談仍未達(dá)成共識(shí)，涉及到入戶門交付標(biāo)準(zhǔn)、公區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)大門設(shè)計(jì)等問(wèn)題。

其中，業(yè)主認(rèn)為，項(xiàng)目銷售階段，樣板間持續(xù)展示高端裝甲門且無(wú)任何交付標(biāo)準(zhǔn)差異提示；但在購(gòu)房?jī)蓚€(gè)月后，即2023年11月，業(yè)主首次得知為選購(gòu)精裝包的房源將交付普通木門。

包括：地下車庫(kù)采用簡(jiǎn)易吊頂與星河灣4.0品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)存在明顯落差、樓梯間水泥地面大白墻與宣傳的“精工豪宅”定位相悖、電梯門廳區(qū)域取消石材拼花工藝改換普通瓷磚、項(xiàng)目定位高端住宅但大門卻是一個(gè)大鐵門，以及沙盤中樓主體所有應(yīng)該有的裝飾線條腰線被降標(biāo)減配、采用廉價(jià)真石漆。

左：效果圖，右：實(shí)景圖 | 業(yè)主供圖

公區(qū)園林景觀宣傳效果與實(shí)際裝標(biāo)問(wèn)題，是業(yè)主控訴最多的一個(gè)問(wèn)題。

業(yè)主提供的材料提及，星河灣在宣傳中稱，園林景觀樹木要求30公分以上、木棧道、非洲柚木護(hù)欄、高品質(zhì)路燈，但目前實(shí)景卻是20公分不到的小樹苗、仿石磚道路、木頭紋理漆鐵護(hù)欄和簡(jiǎn)易路燈。

左：效果圖，右：實(shí)景圖 | 業(yè)主供圖

業(yè)主在2024年6月、7月，先后向星河灣項(xiàng)目公司銷售部負(fù)責(zé)人和地產(chǎn)部門高層反饋，但相關(guān)整改訴求未得到解決。

不過(guò)，星河灣集團(tuán)稱，“在此期間，部分業(yè)主代表自行進(jìn)入在建工地查看施工情況，并就部分部位的工藝細(xì)節(jié)和施工標(biāo)準(zhǔn)表達(dá)了關(guān)切。對(duì)此，公司始終堅(jiān)持‘積極傾聽(tīng)、理性溝通、依法依約’的原則，在政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)組織下與業(yè)主代表進(jìn)行溝通交流?！?/p>

2025年3月20日，西安曲江星河灣一期業(yè)主代表一行10人，前往星河灣廣州總部進(jìn)行談判。但直到5月27日，就業(yè)主提出的有關(guān)入戶門、電梯門框、園林景觀、路面鋪磚、樓宇外立面腰線等方面的整改和升級(jí)，雙方達(dá)成了共識(shí)。

曲江業(yè)主與星河灣集團(tuán)人士會(huì)議現(xiàn)場(chǎng) | 業(yè)主供圖

“結(jié)果不出意外的情況下，還是出了意外。星河灣反悔了?！睒I(yè)主向源媒匯提供的一份會(huì)議文件標(biāo)記中提及。

6月6日，按雙方約定時(shí)間，星河灣將向業(yè)主提供大門及配套、地庫(kù)入口鋪石材等方面，參考廣州半島五號(hào)做提升，并出具兩個(gè)以上效果圖和設(shè)計(jì)方案。但業(yè)主稱，“星河灣告知我們本紀(jì)要第四和第五條做不到（指上述效果圖及設(shè)計(jì)方案）”。

會(huì)議紀(jì)要 | 業(yè)主供圖

于是，曲江業(yè)主提出了退房要求。

對(duì)于業(yè)主質(zhì)疑星河灣“反悔”一事，星河灣方面認(rèn)為已按要求整改，“項(xiàng)目公司始終秉持高度責(zé)任感，積極回應(yīng)業(yè)主關(guān)切。此前與部分業(yè)主的溝通中，對(duì)合理訴求公司已聯(lián)合屬地住建主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，并無(wú)‘承諾后拒絕履行’之行為。部分未被接受的內(nèi)容，實(shí)因超出規(guī)劃報(bào)建及合同內(nèi)容，無(wú)法操作，并非回避責(zé)任?！?/p>

西安曲江星河灣一期退房風(fēng)波背后，是一批“高位站崗”的業(yè)主。

高位站崗

2023年10月，西安曲江星河灣一期項(xiàng)目首開(kāi)，案名為“曲江星河灣花園”，首推1幢、5至7幢合計(jì)319套房源，面積為226-323㎡，備案價(jià)為2.83萬(wàn)-3.03萬(wàn)元/㎡，總價(jià)在640萬(wàn)-980萬(wàn)元，共獲意向登記1566組，首開(kāi)去化超25億元。

二批次為2至4幢，合計(jì)167套房源，備案價(jià)在2.83萬(wàn)-3.27萬(wàn)元/㎡，總價(jià)在750萬(wàn)-1300萬(wàn)元，共獲意向登記680組。一二批次個(gè)別房源備案價(jià)不足2.8萬(wàn)元/㎡。

星河灣方面表示，“曲江星河灣首期項(xiàng)目于2023 年10月及 2024年4月分批開(kāi)盤，均實(shí)現(xiàn)高認(rèn)購(gòu)率或售罄入市。2025年上半年，300㎡以上成交占據(jù)西安榜單前列。”

源媒匯從西安住建局、天眼查工商信息獲悉，曲江星河灣項(xiàng)目公司為陜西星河灣加德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，由星河灣集團(tuán)全資持有，2023年9月、2024年4月拿到預(yù)售證并入市銷售，目前房源完成售罄。

星河灣在西安再次創(chuàng)造了一個(gè)“神盤”。而糾紛或出現(xiàn)在曲江星河灣二期項(xiàng)目入市銷售上。

2024年8月，曲江星河灣二期項(xiàng)目一批次1、2、4幢合計(jì)200套房源拿到預(yù)售證，案名為“曲江星河灣朗園”，面積為273-327㎡，備案價(jià)則降到2.53萬(wàn)-2.95萬(wàn)元/㎡，個(gè)別房源備案價(jià)在2.3萬(wàn)元/㎡，總價(jià)在650萬(wàn)-970萬(wàn)元。

相差不到一年時(shí)間，房子還未交付，房?jī)r(jià)就跌了3000元/㎡。對(duì)于一期業(yè)主來(lái)說(shuō)，無(wú)疑遭到了“價(jià)格背刺”，總價(jià)跌沒(méi)了60萬(wàn)元甚至近100萬(wàn)元。并且，二期項(xiàng)目公建、教育更優(yōu)于一期項(xiàng)目。

不過(guò)，曲江星河灣二期一批次入市銷售，去化卻并不樂(lè)觀——獲得351組意向認(rèn)購(gòu)，最終完成選房53套，棄房率約85%。隨后，7幢、3幢陸續(xù)拿到預(yù)售證。從曲江星河灣官方披露顯示來(lái)看，項(xiàng)目都沒(méi)有開(kāi)啟選房搖號(hào)活動(dòng)。

源媒匯統(tǒng)計(jì)西安住建局預(yù)售數(shù)據(jù)獲悉，截至發(fā)稿時(shí)，曲江星河灣二期項(xiàng)目1至4幢、7幢合計(jì)339套房源，已網(wǎng)簽132套，去化率約39%。

曲江星河灣項(xiàng)目去化難題，也是當(dāng)前眾多開(kāi)發(fā)商在西安市場(chǎng)面臨的共性問(wèn)題。

2024年，西安新房銷售呈現(xiàn)供需齊跌、價(jià)穩(wěn)的特點(diǎn)?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年，商品房供應(yīng)986萬(wàn)㎡，成交874萬(wàn)㎡，同比為-11%和-19%；成交均價(jià)錄得同比增長(zhǎng)1%至1.83萬(wàn)元/㎡。

消化量低于供應(yīng)量，加上二手房市場(chǎng)以價(jià)換量，使得西安整體庫(kù)存量突破千萬(wàn)，存量新房面積達(dá)1063萬(wàn)㎡，同比增加了197萬(wàn)㎡；去化周期15.1個(gè)月，同比增長(zhǎng)23%。

市場(chǎng)卷到了極致，西安成為全國(guó)推進(jìn)第四代住宅產(chǎn)品最積極的城市之一。卷完產(chǎn)品之后就是卷價(jià)格，特別是部分面臨承壓的樓盤，加大優(yōu)惠力度成為了常規(guī)操作。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年，西安共推出39個(gè)第四代住宅產(chǎn)品，2025年預(yù)計(jì)推出14個(gè)。2024年年末，樓盤促銷賣房活動(dòng)中，80%項(xiàng)目折扣在5%以內(nèi)。

進(jìn)入2025年，西安銷售去化進(jìn)入“地獄級(jí)”模式。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1-5月，西安供應(yīng)量跌31%，成交量跌21%，均價(jià)則為1.8萬(wàn)元/㎡；期末新房庫(kù)存面積達(dá)1718萬(wàn)㎡，去化周期上升至25.82個(gè)月。

高庫(kù)存，讓西安新房、二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-5月，西安新房?jī)r(jià)格同比下跌2.1%，二手房?jī)r(jià)格同比下跌6.9%。其中，144㎡以上的豪宅房?jī)r(jià)下跌最為明顯，新房?jī)r(jià)格下跌2.2%，二手房?jī)r(jià)格下跌7.8%。

面對(duì)如此形勢(shì)，星河灣方面表示，“我們對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持積極態(tài)度，項(xiàng)目將繼續(xù)保持穩(wěn)健的銷售策略，靈活調(diào)整銷售節(jié)奏?！?/p>

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