6月的最后一個周末，深圳誕生今年第三個“日光盤”。

6月29日，光明中心區新盤滿京華·金碩悅府開盤，推出81套房供326批購房者選購，即平均每4批購房者“搶”一套房。來自渠道方樂有家的消息顯示，開盤約一小時，滿京華·金碩悅府宣布售罄，成為今年深圳第三個“日光盤”。

盡管市場對樓市走勢存在悲觀預期，但從成交數據來看，深圳展現出一定的韌性。

深圳貝殼研究院統計數據顯示，截至6月25日，今年上半年深圳一二手房成交量約6.4萬套，同比增長49.6%，其中住宅成交量接近5萬套，同比增長38.3%，“深圳樓市保持復蘇態勢，整體成交表現超過去年同期”。

市場整體表現不錯，但分化行情依然在延續。

熱點項目去化表現亮眼，上半年深圳誕生三個“日光盤”，分別是深鐵閱云境、恒壹紅山華府和滿京華·金碩悅府；核心區域亦有新盤取得去化8-9成的成績。冷門項目去化節奏明顯滯后，龍華、寶安、坪山的非核心區域多個新盤出現轉介、提傭、降價等促銷動作。

深圳貝殼研究院認為，下半年預計樓市政策保持寬松，疊加“金九銀十”傳統銷售旺季及年終沖刺節點的雙重驅動，市場成交活躍度有望較上半年提升。

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“小步快跑”式“日光”

除了金碩悅府，僅一周前，深圳樓市也誕生了一個“日光盤”。

6月22日，龍崗大運深鐵閱云境推出287套人才房，吸引1844戶家庭入圍選購，申購比達1:6.4，最終實現開盤售罄——這也是該項目第三次“日光”。2024年11月、2025年1月，深鐵閱云境兩次開盤均售罄。

4月12日，龍華紅山恒壹紅山華府184套房入市，開盤90分鐘售罄。

深鐵閱云境開盤現場，圖源：深鐵置業

除了這三個“日光盤”，上半年深圳還有多個新盤熱銷。

6月初，龍華鵬宸云筑（二期）556批客戶選250套房，去化率約92%；南山中海·云啟源境359批客戶選207套房，去化率約80%。4月底，南山前海時代尊府143批客戶選76套房，去化率約90%。

熱銷乃至“日光”的表現，在一定程度上得益于開發商靈活應變、少量多次的“小步快跑”式推盤節奏。

根據深圳貝殼研究院院長肖小平的觀察，今年上半年，開發商普遍采取分批次申領預售證的策略，通過控制單次推售體量，實現更靈活的市場節奏。

深鐵閱云境是一個總建面約52萬平方米的大型綜合體，可售商品房606套，三次推盤貨量分別為214套、145套、287套，均實現開盤售罄。滿京華·金碩是一個百萬級大盤，已推盤6次，最新入市的悅府推出一棟樓的一個單元，貨量81套。龍華鵬宸云筑由兩個地塊組成，總建面約31萬平方米，包括10棟高層塔樓，已開盤4次，分別推出368套、153套、250套、244套住宅。

深圳一品牌房企營銷口人士向表示，今年5月，深圳共有6個項目入市，開盤去化率29%，較4月有所提升，“去化率的提升主要受益于開發商控制推貨節奏、分批取證等策略，營造出較好的市場氛圍。整體來看，僅有部分高性價比項目銷售表現突出，市場整體去化水平仍顯低迷。”

“好房子”“好價格”亦對熱銷有所助攻。

剛剛“日光”的滿京華·金碩悅府是“新規樓盤”，得房率100%，且享有光明中心區科學公園、地鐵6號線光明站等市政配套。去化率80%的中海·云啟源境，是“中海好房子Living OS系統”首個在大灣區落地項目，也是“新規樓盤”，得房率約96%。

位于有“最強街道”之稱的南山粵海街道的新盤翰熙典居，打出“殺手锏”——降價。

據了解，翰熙典居備案均價約11.24萬元/平方米，購房者可享誠意登記9折、開盤認購98折、7天準簽99折等折扣，合計最高85折，折后均價約9.55萬元/平方米。同板塊的次新盤陽光粵海5月掛牌均價約10.26萬元/平方米，暫未查詢到今年的成交記錄。

克而瑞統計數據顯示，2025年1-5月，深圳TOP20房企累計流量銷售金額達968.33億元，同比上漲42.9％；入榜門檻為20.63億元，同比上漲75.1％。鴻榮源、深業集團、招商蛇口和中洲占據TOP4，分別實現流量金額143.51億元、106.72億元、87.31億元、84.18億元。

一手住宅去化周期降至7.4個月

開發商有意控制供應，加上熱點樓盤熱銷，深圳的新房庫存壓力有所緩解。

根據深圳貝殼研究院統計，今年上半年，深圳共有58個項目取得預售許可證，合計供應新房16976套，同比下降45.3%，環比下降48.5%。其中，一手住宅供應14727套，同比下降46.6%，環比下降48.2%。

“開發商采取分批預售的策略，加上去年宅地出讓縮量，以及城中村改造進度不理想，均影響了新房的供應量。”肖小平指出，深圳目前可售房源仍然充足，只是開發商放慢了推盤節奏。

成交方面，今年上半年，深圳新房累計成交30245套，同比增長75.1%，環比下降19.2%。其中，一手住宅成交21222套，同比增長44.9%，環比下降38%。

肖小平表示，若將這一數據放在近四年的維度來看，亦屬較為亮眼的表現。由此可見，在成交量這一維度上，深圳樓市今年的“成績單”仍具一定含金量。

不過，一線從業者的市場體感與數據表現存在落差。多位經紀人和置業顧問向表示，開單依然困難，近期又出現客戶減少、看房積極性下降的情況。

肖小平表示，這與從業人員顯著增加有關。據其不完全統計，從業人員較去年同期增長約30%，“如此大幅度的人數增加，意味著每個人分到的市場份額并未明顯提升，因此在體感上很多人并未覺得市場有實質改善。然而從更宏觀的數據維度來看，整體規模其實相比去年是有所增長的。”

在成交量回暖及供應減少的雙重作用下，深圳一手住宅庫存量下行，去化周期同步縮短。

根據深圳貝殼研究院統計，截至6月25日，深圳一手住宅可售房源約2.56萬套，去化周期下降至7.4個月，處于近四年同期最低水平。不過，非住宅可售套數約1.94萬套，去化周期雖然從去年同期的61.8個月回落至42.6個月，整體去化壓力依然巨大。

圖源：深圳貝殼研究院

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，上半年得益于中央和地方穩市場政策持續發力，新房市場交易總體平穩，一線城市總體增長，“從趨勢來看，政策空間及力度、市場供求關系、城市聚集效應等是影響市場修復節奏的核心因素，‘好城市+好房子’新房市場空間仍在。”