現實告訴我們：

不要神話任何一個明星，因為他總有塌方的時候。

同樣的道理，不要神話任何一個板塊，因為它總有老去、被取代的一天。

哪怕是曾經 幾乎無房可賣、業主無比惜售的——二沙島！！

為什么這么說？

數據可查，2023年，二沙島全島在貝殼外網掛牌的二手房只有 7套。

圖源貝殼

時隔兩年，這個數字已經變成 26套，飆漲271%。

圖源貝殼

然而，實際情況可能比表象更惡劣，有中介朋友透露，目前 內網真實放盤數累計到74套。

圖源貝殼內網

因為大部分業主不愿意房源展示、想悄悄賣房，所以數據才“遮羞”了一下。

掛牌74套，什么概念？

首先， 無房可賣？對不起，不存在的！

其次，經統計，二沙島由8個住宅小區組成，包含1004戶住宅、181戶別墅，房屋總數1185戶；

這么一算， 二沙島的掛牌率已經去到6.24%！

想不到吧，這個純豪宅盤踞的頂級富人區，掛牌率竟然悶聲不吭超過了正常流通的掛牌率范圍3%-5%。

二沙島，到底怎么了？來，一塊扒看看。

近7成庫存，是今年涌入的！

你沒有聽錯，二沙島內網掛牌的74套房子中，今年以前收錄的，只有24套，占比約32.43%。

而 今年新增的，有整整50套，占比約67.57%。

誒，今年是什么特殊時期嗎，那么多二沙島業主，跟叫齊了一樣都想賣房？

尤其是洋房業主。

我粗暴數了下，現在平臺庫存有的房源，有 近9成是洋房，別墅占不到1成；其中，今年新增的，洋房占比約80%。

而且，整體在要價上，好像也“收斂”了一些。

去年，我手動統計過，貝殼內網二沙島的 掛牌均價14.70萬/平；

最低報價落在云影花園一套建面約107平的三房戶型，業主掛牌1100萬，折合單價 10.24萬/平。

今年，板塊二手房 掛牌均價13.33萬/平，下滑約9.32%。

這里頭，當然有貴貨，這點毋庸置疑的。

內網顯示，報價在20萬+/平的有4套，基本是 獨棟別墅，分別來自新世界棕櫚園、宏城花園、新世界花園別墅等，掛牌單價在20.77-43.01萬/平。

二沙島別墅，廣州房產攝

可與此同時，二沙島 洋房的房價下限卻似乎在崩塌。

去年，二沙島一套三房報價起步都在10萬+/平，但今年，花城苑、云影花園等小區的三房，竟然報價低至 8萬/平（數據來源貝殼）。

圖源貝殼內網

看圖，云影花園這套建面約133.62平的南向中樓層單位，5月底剛上盤；

近7天一次性降價270萬，相當于掛牌單價從10.10萬/平降到8.08萬/平，降價幅度20%！

業主有多急售，從這個小細節即可品味出一二。

不過，單個房源畢竟無法代表全貌。

二沙島，近幾年的房價走向到底如何？我跟幾位資深中介朋友打聽了下。

據他們所說，這個地方的 金融屬性沒有珠江新城高，沒有那么多泡沫，所以整體房價算比較扛跌的。

二沙島與珠江新城隔岸對望，廣州房產攝

不過，“扛跌”二字，主要體現在別墅產品。

除非個別業主急賣，比如，前不久一位宏城花園業主因為著急套現，將正常市場價上億的獨棟別墅，以8088萬“賤價”急拋，否則別墅一般不會降狠價。

但如云影花園、花城苑等小區的洋房，房價可能就守不太住了， 相比高位，最高降幅可達約20%-30%。

沒辦法，云影花園是 傳統的步梯小區，這在現在的市場算“硬傷”了；

花城苑呢，小區外墻設計跟現在的審美或已 脫節，價格自然也抬不上去。

花城苑，圖源貝殼

如今的二沙島，早不再是全員富貴，不少洋房業主，想賣、急賣，因此低下了高昂的頭顱。

二沙島洋房業主，為什么不扛了？

我想，主要有三個原因。

其一，二沙島整體的居住環境被“破壞”。

別墅區，能相對獨立地塑造自己的居住舒適度。

但對洋房來說，能不能住得安靜、愜意，很大程度 倚賴全島整體。

二沙島洋房部分業主，之所以對這個地方失去信心、選擇“逃離”，我猜離不開兩點。

1、廣州電雞，已經蔓延到二沙島。

我在小紅薯刷到不少類似的帖子，有網友反映，本來想來二沙島藝術公園野餐，中途看到 電雞小販從公園綠地穿堂而過，來玩耍的興趣 一下敗沒了。

圖源小紅薯

這只是偶爾來二沙島玩的人一句吐嘈，那么住在島上的業主日日見到這樣的場景，該作何感想？

還有更過分的，有網友反饋，夜幕降臨，二沙島會吸引來一批 電雞夜游客，同時也吸引來一批瞄準商機的 燒烤電雞小販。

圖源小紅薯

綠地旁邊一下扎滿電雞，中間還有幾輛上方炊煙裊裊，煙火氣如此濃厚的“電雞島”，哪還有一點“富人區”的 疏離感。

2、廣州地鐵，要開到二沙島。

讓二沙島業主不寒而栗的，恐怕還有月底即將開通的 廣州12號線。

圖源小紅薯

從線路規劃開始，二沙島部分業主就曾反對12號線穿島而過，但很遺憾，歷史車輪滾滾而來，轉眼二沙島地鐵站已經 “立柱”，站點即將運營。

地鐵一通，二沙島上的客流，肯定不會少。

什么圈層純粹、環境清幽、純富人區，這些標簽或將 蕩然無存。

其二，二沙島洋房，老了。

這里的洋房，最早建成時間可以追溯到 1993年，正是由當年的廣州城建、現在的越秀地產開發的云影花園。

中介告訴我，二沙島最具性價比的洋房目前當屬金亞花園。

一來，這個小區是1998年建，不是最老；二來， 外墻后來翻新過，不至于太舊、看不下去…

外觀老舊只是一方面，與業主切身居住體驗有關的，是戶型問題。

我隨意在貝殼找到一套二沙島洋房，建面約150.92平的平層，套內面積約129.93平， 使用率在86%左右。

圖源貝殼

和現在的新規盤、超新規盤，產品設計上有不小的差距。

中介表示，今年業主之所以集中放盤，有一部分人就是想換去產品更好的天河 保利天曜、海珠琶洲南TOD等新盤。

其三，大環境導致。

廣州二手房價持續下滑，是板上釘釘的事實。

二沙島有些原生業主圈層不凡，可能無所謂房價變化，但總有些是前幾年才買入的“新貴”。

近年來受大環境影響、多個行業收入銳減，想必也影響到不少業主。

賣房套現、及時止損、出國另謀出路，也成了二沙島一些業主不想再扛、急降急售的最終目的。

最后問題來了。你覺得，二沙島洋房房價還會再降嗎？12號線開通，對二沙島會有影響嗎？ 評論區聊聊。