7月11日，滁州城區將有6宗共467畝經營性用地走上拍賣臺。這并非普通的土地出讓——當我們將鏡頭拉遠，會發現這場土拍背后，正浮現出一座城市向“長三角中心區現代化城市”進軍的空間戰略藍圖。

NO.1|壹

核心板塊集中放量，奧體明湖成焦點

根據2025年滁州推介會，2025年滁州擬26宗優質地塊的分布已透露城市發展方向。主要位于當前滁州重點發展的奧體-明湖板塊。

這些地塊的共性十分鮮明：

交通動脈環繞：緊鄰滁州大道、敬梓路等城市主干道

奧體經濟輻射：距滁州奧體中心直線距離均不超過2公里

生態資源加持：明湖公園、城南濕地公園環伺

全維配套成熟：吾悅廣場、市一院南區等均在1公里生活圈內

尤其值得關注的是容積率指標（1.2-1.8），明確指向高品質住區開發。這與規劃中“提升中心城區居住品質”的要求深度契合。

NO.2|貳

從“一主四副”到“一心七片”的戰略躍遷

在《滁州市國土空間總體規劃（2021-2035年）》中，一場空間革命正在發生：

“一主四副”城鎮格局：

以滁州中心城區為核心，聯動來安、全椒、天長、明光四城，構建多中心網絡化格局

“一心七片”功能布局：

中心城區劃分為塘壩新城、老城、城南、高鐵新城、明湖、經開區、蘇滁園七大功能片區

2025年重點推介的地塊大部分在城南明湖片區，正是規劃確定的“城市新中心”。這里將承載行政文化、商業商務、生態居住等核心功能，成為展示現代化滁州的窗口。

更精妙的是土地開發與交通動脈的咬合：滁寧城際鐵路（全國首條跨省城際）在板塊內設站；規劃中的地鐵2號線連接瑯琊新區與全椒站；“兩環十八射”快速路網中的中都大道、滁州大道縱橫貫通 。

當長三角進入“軌道上的城市群”時代，這些地塊實質上是滁州嵌入區域交通網的戰略支點。

NO. 3｜叁

雙圈互動下的“橋頭堡經濟學”

滁州的野心遠不止于安徽。規劃文本中35次提及“南京”，28次強調“合肥”，揭示其雙圈互動的戰略定位：

地理現實：到南京祿口機場1小時車程 ；乘京滬高鐵到南京僅18分鐘 ；

空間策略：建設浦口—南譙、頂山—汊河兩大省際毗鄰功能區，打造合滁寧產業走廊。

本次土拍雖未涉及毗鄰區地塊，但開發模式已顯現區域思維：南京兒童醫院滁州分院入駐明湖板塊 ；滁寧城際花博園站帶動TOD開發 ；低容積率地塊要求匹配南京外溢改善需求 。

滁州正在實踐一種“橋頭堡經濟學”：通過土地精準供應，將地理鄰近轉化為功能協同。

NO. 4｜肆

超級底盤，萬億工業走廊的土地保障

制造業，才是滁州最大的底牌。2024年GDP突破4000億的背后，是光伏儲能、動力電池、新能源汽車“新三樣”產業的爆發。規劃對此給出空間回應：

工業用地提效：新建工業用地容積率不低于1.2 ，高標準廠房容積率不低于2.0

產業空間重組： 10個省級以上開發區集約擴容，蘇滁高新區土地指標單列

值得注意的是，住宅地塊1.2-1.8的容積率，與工業用地下限基本持平。這種居住與產業開發強度的趨同，暗示著產城融合的深層邏輯——讓產業人才“住進產業鏈”。

觀點：土地供應背后的城市進化論

從本次土拍我們洞察到三大趨勢：

空間錨定效應強化

467畝土地全部錨定城南核心區，徹底打破“攤大餅”模式。當合肥濱湖、南京河西用20年驗證了單核突進的成功，滁州正以更精準的供地復制這條路徑。

軌交土地紅利釋放

滁寧城際2023年滁州段通車后，南京段建設正在加速。本次出讓地塊距規劃站點均在800米范圍內，堪稱“準地鐵盤”。參照蘇州11號線開通帶動昆山房價躍升的案例，軌交紅利兌現窗口正在打開。

競品替代效應顯現

南京江北新區住宅均價已突破3萬，而一河之隔的汊河地塊樓面價僅3000元左右。當滁州將醫療、教育等配套提升至近寧水平，對南京剛需客的“替代效應”將幾何級放大。

更值得關注的是規劃中的伏筆：

2035年中心城區人口目標從當前120萬增至180萬。這意味著未來十年需新增約600萬㎡住宅。按平均容積率1.5計算，至少還需供應6000畝住宅用地——本次出讓僅占未來需求的7.8%。

當南京人在河西搶房時，滁州正在下一盤更大的棋。那些標注著“城鎮住宅用地”的方塊，實則是撬動長三角格局的杠桿支點。

隨著滁寧城際列車呼嘯駛過明湖，軌道兩側的地塊價值曲線正在陡峭化。這不是普通的土地拍賣，而是一座城市向千萬級人口都市圈遞交的入場券。