2024年伊始，樓市延續了去年的調整態勢。中指研究院數據顯示，1月百城二手住宅平均價格為每平方米15230元，已連續21個月環比下跌。盡管如此，房價依然高居不下，一套100平米的普通商品房，至少需要160萬元，對于普通家庭而言，仍是一筆巨額支出。

與此同時，令人擔憂的人口出生率持續走低。2023年全國新生兒數量僅為902萬，出生率僅為6.39‰，死亡人口卻高達1110萬。年末全國人口14.09億，較上年減少208萬，這是繼2022年之后人口再次負增長。

高房價與人口出生率下降之間存在著顯著的關聯性。高昂的房價使得許多年輕人望房興嘆，無法成家立業，生育自然無從談起。即使部分人通過貸款購房結婚，沉重的月供也壓得許多家庭喘不過氣，從而選擇少生或不生。

面對房地產市場持續低迷和出生人口持續下降的嚴峻局面，“保樓市”還是“保孩子”成為社會關注的焦點。如果繼續“保樓市”，維持高房價，生育率將進一步下滑；而“保孩子”，則需要促使房價下跌，回歸其居住屬性。事實上，自去年以來，多數地區已放松限購政策，一線城市也對非核心區域放寬了限購，銀行房貸利率和首付比例也降至歷史低位。

對此，有人認為這些救市政策旨在“保樓市”。然而，我們認為，從中央到地方再到銀行，出臺的政策更側重于鼓勵剛需購房，維護房地產市場的短期穩定，避免劇烈波動。因此，說國家致力于維護房地產市場穩定并無不妥。

但同時，國家也在積極采取措施“保孩子”。2023年8月，國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》提出加快保障性住房建設，提高其在住房總供給中的占比。業內人士普遍認為，這是新一輪住房制度改革的啟動，國家已下定決心。

我國于1998年啟動了第一輪住房制度改革，將住房供應模式從福利分房轉變為市場化運作。然而，在推進商品房市場化的同時，我們忽略了對低收入群體的保障，導致房價持續上漲，中低收入家庭的購房壓力日益增大。

新一輪住房改革計劃在未來五年內建設600萬套保障性住房，滿足城市低收入群體的住房需求。保障房的價格將遠低于周邊商品房，大幅降低低收入群體的購房成本。未來，商品房價格將由市場供需決定，政府不再干預，而是加大保障性住房的供給，以解決低收入群體的住房問題。

這意味著，無力承擔高房價的城市中低收入群體將獲得更多機會，可以申請購買價格低廉的保障性住房。大量保障性住房的供應，有望幫助更多年輕人成家立業，從而扭轉人口出生率下降的趨勢。

因此，“保樓市”與“保孩子”并非非此即彼的選擇。地方政府和銀行正在采取因城施策的策略，維護房地產市場的短期穩定，實現房價的“軟著陸”。同時，國家啟動的新一輪住房制度改革，將推動商品房市場完全市場化，并大力發展保障性住房，形成商品房市場與保障性住房并存的格局，最終實現房地產市場的健康發展和人口問題的有效解決。

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