閃輝 系高盛中國首席經濟學家、中國理事

我們最新的研究顯示，中國城市地區的新增住房人口需求在2015年前后達到峰值。雖然家庭結構變小有利于房地產需求，但不敵人口下行、城鎮化進程放緩帶來的影響。而結合房地產投資屬性變化、房屋拆遷率下降等因素，我們認為在可預見的未來，中國城市新增住房需求可能保持在每年略低于500萬套的水平。

人口減少、城鎮化趨緩、家庭規模縮小對住房需求產生不同影響

人口需求，即“家庭組建”，通常是經濟體中新增住房需求的最重要推動因素。家庭組建又取決于人口增長和平均家庭規模：人口強勁增長和家庭規模收縮將帶動更顯著的新增住房需求。中國人口規模在2021年達到峰值，聯合國預計未來幾年中國人口將持續減少。我們的計算表明，人口增長這一項因素在2010-2019年期間年均貢獻新增住房需求+150萬套，但在2020-2029年的影響為年均-50萬套，2030-2039年為年均-140萬套。

盡管中國人口已經開始下降，但城鎮化率持續上升，成為了城市新增住房需求的強勁來源。然而值得注意的是，由于政府2030年城鎮化率即將達標，或許未來幾年城鎮化速度將有所放緩。截至2024年，中國的常住人口城鎮化率為67% 。政府目標是2030年城鎮化率達到70%，這意味著2024年至2030年城鎮化率僅每年提高0.5個百分點。第二，2020年中國農村人口中50歲以上人口占比為41%，相比2000年高出20多個百分點，因而從農村遷入城鎮的年輕人口未來將減少。我們的計算顯示，城鎮化這一項因素在2010-2019年期間年均貢獻新增住房需求640萬套，但在2020-2029年的年均貢獻降至380萬套，2030-2039年降至280萬套。

另一方面，與國際經濟發展模式相一致的是，中國城市地區的家庭規模一直在縮小，在人口規模給定情況下，這將繼續支撐新增住房需求。舉例來說，十年一次的人口普查數據顯示，2020年中國城市地區“一代戶”（相對于多代同堂的家庭）占比從2000年的27%升至50%。我們預計城鎮家庭規模將繼續呈下降趨勢。據我們測算，家庭規模縮小這一因素在2010-2019年期間年均貢獻新增城市住房需求140萬套。預計這一貢獻將在2020-2029年擴大到180萬套、2030-2039年增至210萬套。

綜合人口增長、城鎮化率和家庭規模趨勢，我們估計中國城市地區的新增住房人口需求在2015年前后達到峰值，并在2020年前后急劇下降。我們的計算顯示，2025-2030年中國城市地區的年均新增住房人口需求僅為410萬套、2030-2039年為年均350萬套，而相比之下，2010-2019年期間為年均940萬套。

因此，未來幾年中國城市地區的房屋拆遷需求可能會減少。2010-2019年房屋質量快速改善的原因之一是棚戶區改造計劃，政府在2015-18年期間加速推進了棚改計劃，大規模拆遷了危舊住宅。在這四年間，每年約有600萬套住房參與棚改，是我們估算自然拆遷率的兩倍，與同期新住宅銷售之比約為40%。該計劃導致許多低線城市的拆遷需求提前釋放，應會造成隨后幾十年的拆遷率下降。我們估計，中國城市地區的平均拆遷需求將從2010-2019年的每年470萬套降至2020-2029年的每年270萬套。

近期政策公告也表明，政府工作重點已從拆遷轉向房屋翻新改造。城中村改造受到了越來越多的重視。我們也認為，改善城中村居民生活條件的最可能方式是大力翻新而非拆除現有住房。

房地產投資屬性逆轉

對于大多數其他經濟體而言，通過人口需求和拆遷需求便足以預判整體的新房建設需求。而中國的情況有所不同，因為還需考慮到龐大的住房投資需求。由于中國家庭的儲蓄率非常高（約為30%），中國家庭將資金主要投資于房產和存入銀行。中國人民銀行2019年的一項調查顯示，城鎮居民住房資產占家庭總資產的比重為59%。

根據我們的計算，投資需求在2010-2019年期間占城市住房總需求的24%。此類需求在2021年達到570萬套的峰值。隨著過去幾年房價大幅下行且未來價格預期不振，住房投資需求急劇收縮。持有多套空置房的投資者可能會賣掉部分房產以減少房地產風險敞口。我們估計，2025-2030年中國城市地區的年均住房投資需求為-180萬套，2030-2039年為年均-120萬套。二手空置房的釋放也可能明顯擠出對新房的需求。

綜上所述，未來幾年中國城市地區的新增住房需求可能保持在每年略低于500萬套的水平。新增住房需求的大幅下降反映了人口減少、城鎮化放緩、2015-18年棚改償還效應，以及房地產投資需求根本逆轉的共同影響。

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