每經(jīng)編輯｜劉宏業(yè)

房地產(chǎn)市場繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)方向邁進(jìn)。6月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月，全國70個(gè)大中城市中，各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比降幅繼續(xù)收窄，但環(huán)比仍呈下降趨勢。

盡管整體房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，但并未影響部分熱點(diǎn)城市新房價(jià)格的持續(xù)上漲。

視覺中國圖

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月，杭州新房價(jià)格以0.8%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑70城，上海環(huán)比上漲0.7%緊隨其后。此外，成都、南寧、合肥、長沙等11個(gè)城市的新房價(jià)格環(huán)比均有不同程度的上漲，部分城市已環(huán)比連續(xù)上漲超過5個(gè)月。此外，上海、杭州和太原是5月新房價(jià)格同比仍在上漲的城市。

克而瑞集團(tuán)董事長、上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱在研究報(bào)告中指出，自2024年10月以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月低于5%，需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號(hào)愈加明確。此外，5月商品住房算術(shù)平均價(jià)格重新回到1萬元/平方米以上，側(cè)面印證了“好房子”政策穩(wěn)步推進(jìn)，高品質(zhì)房源正在占領(lǐng)更大的市場份額。

不過，與此同時(shí)，包括揚(yáng)州、長春等在內(nèi)的三四線城市，新房價(jià)格已連續(xù)多月下降，今年5月下降幅度超過0.5%，市場分化明顯。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，分化是近幾年房地產(chǎn)市場的常態(tài)，“少數(shù)一二手房交易活躍的核心城市，成為市場發(fā)展企穩(wěn)向好的風(fēng)向標(biāo)”。

從銷售端來看，5月，全國新建商品房銷售面積7053萬平方米、銷售額7056億元，環(huán)比分別增長10%和13%；庫存方面，截至5月末，全國商品房待售面積較4月末減少715萬平方米，連續(xù)3個(gè)月減少。

6月13日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性、有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，政策上強(qiáng)調(diào)優(yōu)化和提升系統(tǒng)性、有效性，體現(xiàn)了政策有進(jìn)一步寬松和優(yōu)化的可能。這或許意味著，各地樓市政策后續(xù)會(huì)有一波“2.0優(yōu)化版本”。

杭州：限價(jià)放開后房價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲

今年6月17日，位于杭州城東新城安琪兒板塊的錦上萬象府領(lǐng)到首張預(yù)售證，均價(jià)65600元/平方米。

公開信息顯示，在2024年11月15日舉行的杭州土拍上，濱江集團(tuán)以樓面價(jià)40479元/平方米競得新城安琪兒板塊一宗宅地，并在此打造錦上萬象府項(xiàng)目。這也是杭州城東新城首個(gè)不限價(jià)項(xiàng)目，該項(xiàng)目共規(guī)劃了4幢高層住宅和2幢疊墅。

據(jù)記者了解，2024年，該板塊曾有翡翠嘉運(yùn)府、翡翠錦和府這兩個(gè)限價(jià)樓盤入市，住宅限價(jià)均為46500元/平方米。由此來看，相較上述兩個(gè)限價(jià)項(xiàng)目，錦上萬象府的均價(jià)上調(diào)了19100元/平方米。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，杭州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅0.8%，領(lǐng)跑全國70城；同比則上漲了1.6%。

克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年5月，杭州十區(qū)商品住宅成交面積56萬平方米，環(huán)比下降4%；成交均價(jià)34990元/平方米，環(huán)比上漲3%。從區(qū)域來看，新天地、拱宸橋、江灣新城、云谷、運(yùn)河新城板塊的關(guān)注度較高，新開盤中簽率保持在20%以下。

進(jìn)入6月，這一趨勢仍在延續(xù)。上周（6月9日~15日），杭州全市共成交新建商品住宅626套，環(huán)比增加9%；成交均價(jià)31972元/平方米，環(huán)比上漲4%。其中，蕭山區(qū)的新房均價(jià)由前一周的2.75萬元/平方米上漲至上周的3.76萬元/平方米，周漲幅高達(dá)37%。同時(shí)，套均價(jià)格也大幅攀升，達(dá)到698萬元。

“杭州房價(jià)屬于結(jié)構(gòu)性上漲。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生在接受記者電話采訪時(shí)指出，一方面，與市場供應(yīng)密切相關(guān)，杭州樓市去年拍出的地塊所開發(fā)項(xiàng)目近期陸續(xù)上市，整體價(jià)格相較此前肯定會(huì)有提價(jià)情況；另一方面，當(dāng)前新房市場以改善性需求為主，低容積率產(chǎn)品成交占比擴(kuò)大。

以杭州城東新城安琪兒板塊為例，除錦上萬象府項(xiàng)目外，區(qū)域內(nèi)另有兩個(gè)待售的不限價(jià)項(xiàng)目——大家·詠印明廬和華潤·元起觀潮府，此前拿地時(shí)成交樓面價(jià)分別為47485元/平方米和50682元/平方米，遠(yuǎn)高于濱江集團(tuán)錦上萬象府項(xiàng)目拿地時(shí)的樓面價(jià)。可以預(yù)見，未來這兩個(gè)項(xiàng)目的入市價(jià)格，大概率會(huì)高于錦上萬象府項(xiàng)目的入市價(jià)格。

此外，上周，濱江水電新村建設(shè)規(guī)劃公示，規(guī)劃5幢17~20樓高層住宅，架空層達(dá)到了10.6米。今年3月，濱江集團(tuán)以77409元/平方米的樓面價(jià)獲得該地塊，成為彼時(shí)的杭州“地王”。此前，濱江集團(tuán)董事長戚金興在接受媒體采訪時(shí)透露，該項(xiàng)目規(guī)劃了296平方米、386平方米、506平方米三種戶型，預(yù)計(jì)售價(jià)在12萬元/平方米左右。

與此同時(shí)，包括錢江世紀(jì)城的奧映鳴翠府、濱江湖墅項(xiàng)目，以及中海濱江區(qū)政府項(xiàng)目等在內(nèi)的板塊“地王”項(xiàng)目，預(yù)計(jì)也將于今年下半年開盤入市，屆時(shí)，杭州新房均價(jià)“天花板”有望再度被打破。

“杭州新房市場本就具有一定韌性。”高院生分析指出，杭州在城市人口、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等方面具備顯著優(yōu)勢，這些都為房地產(chǎn)市場提供了長期穩(wěn)定的支撐，從而也導(dǎo)致市場對核心地段項(xiàng)目，尤其是限價(jià)放開后項(xiàng)目有一定的漲價(jià)預(yù)期，“開發(fā)商才會(huì)在產(chǎn)品力加碼基礎(chǔ)上，有一定提價(jià)空間”。

不過，杭州樓市同樣分化明顯。當(dāng)余杭未來科技城、錢江新城等板塊房價(jià)沖向8萬元/平方米時(shí)，遠(yuǎn)郊區(qū)域如臨安青山湖板塊價(jià)格卻從2.8萬元/平方米跌至1.3萬元/平方米；富陽地鐵沿線項(xiàng)目在堅(jiān)守2萬元/平方米關(guān)口。反映到土拍市場同樣如此，未來科技城23號(hào)地塊吸引了47家房企競拍，富陽銀湖地塊僅有一家房企報(bào)價(jià)。

“分化是近幾年房地產(chǎn)市場常態(tài)，背后是市場的理性回歸。”高院生表示，核心地段吸引很多房企去“搶”，原因在于其安全性更高、確定性更高。“在未來的不確定中做到確定，就是找安全性的板塊、安全性的項(xiàng)目。”

“下半年，杭州新房市場整體預(yù)計(jì)不會(huì)有特別大的放量，但仍會(huì)呈現(xiàn)出核心區(qū)高熱、外圍區(qū)域分化的局面，受到結(jié)構(gòu)性影響，新房價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)保持平穩(wěn)上漲的態(tài)勢。”高院生進(jìn)一步指出。

上海：高端樓盤入市拉升整體房價(jià)

從今年前5個(gè)月全國新房市場的表現(xiàn)來看，上海無疑是最亮眼的城市。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月，上海新房價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，居全國第二，僅次于杭州。同比方面，上海新房價(jià)格漲幅達(dá)5.9%，位居全國第一。此外，今年前5個(gè)月，上海新房均價(jià)也領(lǐng)漲全國，同比上漲5.7%。

58安居客研究院院長張波分析指出，上海新房價(jià)格表現(xiàn)強(qiáng)勢，得益于高端樓盤的集中入市，吸引了大量高凈值人群關(guān)注，帶動(dòng)市場熱度提升，并拉高了新房市場整體均價(jià)。

具體來看，5月11日，上海徐匯濱江板塊豪宅項(xiàng)目綠城潮鳴東方正式開盤，精裝均價(jià)19.5萬元/平方米，191組客戶爭搶120套房源，認(rèn)購率近160%，開盤當(dāng)天即售罄，總銷售額高達(dá)69.88億元。

5月21日，上海壹號(hào)院三批次迎來開盤，認(rèn)購率高達(dá)267%，64套房源吸引171組客戶搶購，實(shí)現(xiàn)銷售額40.25億元。至此，今年以來，上海壹號(hào)院兩次開盤合計(jì)銷售108.71億元，成為今年全國第一個(gè)銷售額破百億元的項(xiàng)目。此外，前灘公館也在5月實(shí)現(xiàn)“五開五罄”；翡雲(yún)悅府19天內(nèi)兩度加推均觸發(fā)積分制，認(rèn)購率高達(dá)318%。

上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，5月，上海共有40個(gè)項(xiàng)目入市，其中均價(jià)超10萬元/平方米的項(xiàng)目有10個(gè)；新房成交面積61.8萬平方米，環(huán)比增長16.5%，同比增長23.7%。在成交樓盤前十排行榜單中，均價(jià)超過10萬元/平方米的樓盤有6個(gè)。

在高端樓盤項(xiàng)目的推動(dòng)下，5月，上海新房成交均價(jià)再度向上突破，達(dá)到90691元/平方米，環(huán)比上漲24.8%，創(chuàng)下上海新房月度均價(jià)的歷史新高。

需要注意的是，自去年3月中海·順昌玖里以196.53億元?jiǎng)?chuàng)下全國商品房單次開盤最高銷售額紀(jì)錄以來，上海的“日光”高端樓盤便不斷涌現(xiàn)。

克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年，上海新房市場，總價(jià)超3000萬元的住宅共成交2530套；今年前5個(gè)月，上海樓市，總價(jià)超3000萬元的高端住宅成交915套，逼近2021年的全年水平。預(yù)計(jì)今年全年，上海樓市，總價(jià)超3000萬元的新房，成交量有望超過2000套，成交金額有望超1000億元。

進(jìn)入6月，上海新房價(jià)格還在不斷攀升。6月初，上海保利·世博天悅項(xiàng)目加推第七批次房源，其中一套頂層房源單價(jià)約30.27萬元/平方米，刷新了上海市新房備案單價(jià)紀(jì)錄。

6月8日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)公布了8個(gè)新樓盤項(xiàng)目即將入市，其中3個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)超過10萬元/平方米。例如，位于徐匯長橋的海上清和璽項(xiàng)目僅推出25套房源，備案均價(jià)達(dá)到12.7萬元/平方米；位于靜安曹家渡的康定壹拾玖項(xiàng)目，備案均價(jià)達(dá)到17萬元/平方米；上海壹號(hào)院項(xiàng)目備案均價(jià)更是達(dá)到18.9萬元/平方米，相比該項(xiàng)目上批次房源上漲約4000元/平方米。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦分析指出，從全國來看，各線城市房價(jià)同比降幅持續(xù)收窄，上海樓市在結(jié)構(gòu)性分化中仍展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。上海樓市因當(dāng)前量價(jià)表現(xiàn)穩(wěn)健，短期出臺(tái)新舉措可能性較低，交易更多依賴市場自身調(diào)節(jié)。

南寧：當(dāng)前“剛需”仍然是樓市主力

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年11月，南寧新房價(jià)格開始止跌，并從次月進(jìn)入持續(xù)上漲通道。今年5月，南寧新房價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，僅次于杭州、上海。這已是南寧連續(xù)第六個(gè)月新房成交價(jià)格環(huán)比上漲。同時(shí)，南寧新房價(jià)格同比降幅也自去年9月以來持續(xù)收窄。

克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月，南寧商品住宅成交遠(yuǎn)超去年同期，出現(xiàn)了今年以來的月度“小高峰”。5月，南寧主城區(qū)商品房新增供應(yīng)24.49萬平方米，同比上漲17.11%，環(huán)比上漲1.27%；成交面積50.41萬平方米，同比上漲57.78%，環(huán)比上漲5.85%；成交均價(jià)8398元/平方米，同比下降11.66%，環(huán)比下降1.89%。

“（南寧）核心區(qū)產(chǎn)品力強(qiáng)，更具價(jià)格優(yōu)勢的樓盤走量快。”克而瑞在研究報(bào)告中如是表示。

值得注意的是，當(dāng)前，南寧樓市依然以“剛需”為主。反映到樓盤項(xiàng)目上，克而瑞發(fā)布的5月南寧商品房銷售榜顯示，不論是金額榜TOP10，還是面積榜TOP10，整體都以“剛需”或“改善型剛需”樓盤為主，占比在80%左右。

具體來看，在5月南寧商品房銷售金額榜TOP10中，有7個(gè)樓盤主推“剛需”或“改善型剛需”產(chǎn)品。以華宏云墅為例，作為南寧首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目，以改善型產(chǎn)品為主，但也有不少產(chǎn)品兼顧剛需市場。僅萬科瑧灣悅、交投·榮和樾園，這兩個(gè)樓盤主打改善型產(chǎn)品，是相對純粹的改善型樓盤。

在5月南寧商品房銷售面積榜TOP10中，多數(shù)項(xiàng)目主推“剛需”或“改善型剛需”產(chǎn)品，除華宏云墅和東盟威寧文創(chuàng)中心外，其他8個(gè)樓盤都是主推“剛需”或“改善型剛需”產(chǎn)品。

記者了解到，四川邦泰2024年3月首次進(jìn)入南寧樓市，斬獲鳳嶺北86畝地塊，今年5月29日又拿下南寧長堽村五組56.8畝商住用地塊。一年多時(shí)間，四川邦泰已在南寧布局6個(gè)項(xiàng)目。其中，邦泰·璟和項(xiàng)目自去年12月入市以來，一直位居南寧單月及今年一季度商品房項(xiàng)目銷售金額排行榜首位，且單月銷售金額均突破億元大關(guān)。

據(jù)克而瑞預(yù)測，6月，南寧商品住宅供應(yīng)約14萬平方米，環(huán)比下降38%，上半年累計(jì)供應(yīng)90萬平方米，累計(jì)同比下降16%，下滑幅度低于28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)控城市的平均水平；典型項(xiàng)目去化水平預(yù)計(jì)僅19%，同比和環(huán)比均持平，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

對此，克而瑞在研究報(bào)告中表示，“（南寧商品住宅）短期內(nèi)高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。”

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