觀點網(wǎng) 就目前來說，上海即使作為國內(nèi)大宗交易的核心市場，區(qū)域內(nèi)的不少資產(chǎn)也面臨著無人接盤的局面，其中受沖擊最大的當屬寫字樓類項目。

由于一些企業(yè)在行業(yè)調(diào)整過程中出現(xiàn)“暴雷”情況，因此大量寫字樓資產(chǎn)被執(zhí)行法拍。但在如今的行情下，能通過拍賣被接盤的寫字樓屈指可數(shù)，因此市面上出現(xiàn)了大量以寫字樓作為核心抵押物的不良債權(quán)包。

6月9日，據(jù)資產(chǎn)交易平臺披露的信息顯示，上海福晟前灘錢隆廣場總價約14.027億元的債權(quán)將被處置，持有人為中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司上海市分公司。

截至3月31日，該項目的債權(quán)本金約10.75億元，債權(quán)利息約3.277億元。

據(jù)此前的相關(guān)報道顯示，前灘錢隆廣場曾在2023年11月和2024年1月進行了兩次法拍，起拍價分別為15億元和12億元，但最終全部流拍。因此長城資產(chǎn)將該項目的債權(quán)掛牌處置。

資料顯示，前灘錢隆廣場的抵押物具體包括24層寫字樓全幢，建筑面積2.46萬平方米；地下一層商鋪5846.23平方米；抵押車庫441個，面積合計2.08萬平方米；

另有售樓處一幢，面積5846.23平方米；兩套住宅，面積合計273.28平方米。并且抵押物已經(jīng)全部竣工通過驗收，證件齊全。

通過十多年的發(fā)展，前灘建設(shè)正逐步完善，浦東新區(qū)將其打造成第二個陸家嘴的機會接近實現(xiàn)，但福晟集團很顯然已經(jīng)沒有機會吃到前灘發(fā)展的紅利了。受房地產(chǎn)市場調(diào)控等因素影響，福晟集團早已經(jīng)陷入債務(wù)危機。

前灘錢隆廣場對于前灘有著不一樣的意義，其項目地皮是上海開啟前灘開發(fā)規(guī)劃之時出讓的第一塊土地。而其第一任主人是海航集團。

2013年9月，海航集團通過“招拍掛”形式以16.7億元競得錢隆廣場的項目地皮。按當時規(guī)劃，項目總投計劃約35億元。截止至2018年出售給福晟集團，海航集團已經(jīng)在該項目上已經(jīng)投入25億元，預(yù)估還需8億元即可完工。

當時的海航集團正在進行大規(guī)模的資產(chǎn)出清，除了前灘項目以外，海航在上海正尋求買家的項目還包括上海淳大萬麗酒店、上海海航大廈項目、上海祝橋倉儲項目、上海揚子江國際企業(yè)廣場項目等5個。

彼時福晟集團愿意以29億元的價格收購該項目，對于海航集團而言還有4億的利潤空間，可以極大的緩解扣非凈利潤的虧損。擺在海航集團眼前的現(xiàn)實是，它已經(jīng)連續(xù)5年扣非凈利潤虧損了。而交易完成后，所得計29.80億元中的16.2億元資金，也被海航用于償還上海信托的債務(wù)。

作為收購方，福晟集團彼時正處于跑馬圈地的最后風光中，對前灘項目也是信心滿滿，想要借此機會打開上海市場。

在收購公告中，福晟集團稱收購的該項目預(yù)計將于2019年上半年完成，商業(yè)部分將持有作為長期投資用途，住宅將出售。根據(jù)公告，該項目估值為41.4億元，扣除收購和后續(xù)開發(fā)費用后，利潤大約只有3.6億元。

然而現(xiàn)實卻給福晟集團狠狠一擊。在正式接手錢隆廣場的第一年，福晟集團就出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況。

2019年11月，福晟在一年前以“明股實債”形式發(fā)起的"信澤福潤一號私募投資基金"產(chǎn)品宣布逾期，這筆總金額為3億元的基金直到2019年年底都未付利息和本金，最終作為導火索引爆了福晟集團的債務(wù)危機。

隨后，世茂攜金融機構(gòu)入場為其托底。2020年1月，世茂集團和福晟集團成立世茂福晟平臺，雙方將通過聯(lián)合平臺在房地產(chǎn)開發(fā)、舊改城造、建筑施工、物業(yè)經(jīng)營等多領(lǐng)域開展合作。自此，前灘錢隆廣場項目就歸屬該聯(lián)合平臺。

然而世茂和金融機構(gòu)入局后，項目推進似乎也并不順利。

2020年，購買了福晟前灘項目的豪宅業(yè)主們，大批業(yè)主為子女購置的學區(qū)房因公章被鎖而無法辦理房產(chǎn)證，影響了其子女上學問題，因此為了產(chǎn)權(quán)證的辦理而大打出手“搶公章”。

“搶公章”事件的爆發(fā)則牽涉到另一家基金機構(gòu)——上海鉅派投資集團有限公司。

在福晟集團發(fā)布公告宣布收購前灘項目的當月，上海鉅派投資牽頭為該項目建設(shè)開發(fā)成立了"鉅福上海前灘并購私募基金"。該基金分兩期，合計規(guī)模7.5億元，到期時間分別為2020年7月2日和9月29日。

然而由于2019年福晟集團因基金兌付逾期而爆發(fā)債務(wù)危機，導致鉅派對自家基金的兌付產(chǎn)生擔憂。

于是在2020年5月，鉅派與福晟、世茂兩方共同擬定《鉅派投資存量融資債務(wù)去化備忘錄》，約定世茂福晟應(yīng)在今年7月份支付前灘項目本息，如不支付則恢復(fù)共管印鑒。

基于三方洽談的順利進展和形成的協(xié)議內(nèi)容，鉅派于2020年6月17日發(fā)布該基金退出方案公告，稱鉅吉投資將持有的錢隆海晟股權(quán)轉(zhuǎn)讓給福晟指定方后，基金退出款項將于2020年7月和2021年4月分兩期支付本金和利息。

然而，在2020年7月31日，福晟正式向鉅派發(fā)送《說明函》，稱前灘項目涉及兩項建設(shè)工程合同及銷售代理合同糾紛案件，導致兌付資金被司法查封凍結(jié)，并向鉅派提出延長兌付期限的需求。

在與福晟方進行多次的談判和磋商后，鉅派方負責上海前灘并購私募基金項目的投后團隊在律師出具公函后，于9月4日從前灘錢隆廣場帶走了上海前灘項目的公章，將其鎖進了中國第一高樓上海中心的"寶庫一號"。

最終，在政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，“搶公章”事件以業(yè)主成功辦出房產(chǎn)證結(jié)束。

但前灘錢隆廣場的這場糾紛，似乎預(yù)示著福晟集團旗下資產(chǎn)的復(fù)雜性。

合作僅8個月，世茂就選擇將“世茂福晟”改成了“福晟紓困管理平臺”，但雙方的合作也開始僵化。不久后，隨著房企融資迅速收緊，世茂集團自身也陷入債務(wù)困局，無力繼續(xù)經(jīng)營該項目。

前灘錢隆廣場最終被法院查封。有著如此復(fù)雜糾紛背景的前灘錢隆廣場，在市場情緒探底的環(huán)境下，能否找到人接盤？還有待觀察。

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