年中將至，深圳供地提速。

最近一個(gè)月，深圳土地市場動(dòng)作頻頻——三宗宅地正在掛牌，將于6月中、6月末及7月初出讓；一宗涉宅用地完成調(diào)規(guī)，預(yù)計(jì)近期掛牌出讓；一宗宅地處于預(yù)公告狀態(tài)，將在未來三個(gè)月內(nèi)發(fā)布出讓公告。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年深圳新增涉宅用地供應(yīng)總規(guī)劃建筑面積約46.8萬平方米，同比大幅增長116%，已達(dá)2024年全年宅地供應(yīng)量的47%。

值得注意的是，深圳今年新增涉宅用地大多位于所屬區(qū)域的核心板塊，已于1月成交的G01045-0200地塊在大運(yùn)板塊，是龍崗區(qū)的核心區(qū)域；將于6月27日出讓的A509-0074地塊所屬的光明區(qū)光明街道，系光明區(qū)中心區(qū)；預(yù)公告的T201-0232地塊，處于前海合作區(qū)桂灣片區(qū)，可同時(shí)享受前海與寶安中心區(qū)的配套。

這與全國土地市場“縮量提質(zhì)”的整體趨勢不謀而合。

克而瑞的報(bào)告指出，面對行業(yè)庫存壓力，地方政府供地策略呈現(xiàn)兩大特征：一是總量持續(xù)收縮，2025年宅地供應(yīng)計(jì)劃同比下降20%；二是結(jié)構(gòu)優(yōu)化加速，核心城市通過降低容積率、聚焦優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)現(xiàn)縮量提質(zhì)。

這一策略的落地效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國土地年化交易量較2020年高點(diǎn)下降已經(jīng)超過六成，土地成交建面是商品房成交量的58%，月度土地溢價(jià)率時(shí)隔44個(gè)月重回10%以上，京滬杭蓉等地頻現(xiàn)總價(jià)超50億元、溢價(jià)率超100%的搶地現(xiàn)象。

“土拍熱度指標(biāo)的率先反彈，反映了房企對確定性投資機(jī)會(huì)的青睞，也是穩(wěn)市場政策迎來積極成效、加快構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新模式的體現(xiàn)”，克而瑞表示。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

深圳“補(bǔ)貨”宅地供應(yīng)

深圳即將出讓的宅地，多是優(yōu)質(zhì)地塊，其中不乏“壓箱底”靚地。

據(jù)深圳公共資源交易中心，截至目前，深圳共有三宗宅地處于掛牌狀態(tài)，包括龍華區(qū)民治街道A817-0619、光明區(qū)光明街道A509-0074、龍華區(qū)民治街道A802-0309，土地面積合計(jì)約6.77萬平方米，建筑面積約19.68萬平方米，掛牌起始價(jià)合計(jì)45.05億元。

A817-0619地塊，圖源：深圳公共資源交易中心

三宗地在地段、價(jià)格、市場等方面均有明顯優(yōu)勢。

A817-0619地塊位于紅山-上塘板塊，周邊居住氛圍成熟，有華南首家Costco等商業(yè)配套。A509-0074位于光明中心區(qū)，距離地鐵6號線標(biāo)志性站點(diǎn)光明大街站約1公里。A802-0309地塊位于龍華新區(qū)大道與金龍路交匯處東南側(cè)，毗鄰地鐵4號線民樂站，可快速抵達(dá)福田CBD。

從起始總價(jià)來看，三宗地塊規(guī)模較小，總價(jià)在8.27億元至19.94億元之間，房企參與競拍所需資金相對可控。從單價(jià)來看，三宗地的起始樓面價(jià)與市場成交價(jià)相比，具有一定利潤空間。以A817-0619地塊為例，這宗地塊起始樓面價(jià)約3.04萬元/平方米，周邊在售商品房項(xiàng)目聯(lián)發(fā)臻著雅居、深業(yè)頤樾府4月的網(wǎng)簽均價(jià)超過7萬元/平方米。

地塊周邊商品房銷售情況尚屬樂觀。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，A802-0309地塊所在的民治板塊5月成交均價(jià)約62900元/平方米，板塊內(nèi)熱銷項(xiàng)目包括“日光盤”中建壹品·湖北文旅·鵬宸云筑、新規(guī)項(xiàng)目中洲迎璽花園等，整體市場關(guān)注度較高。

“A802-0309地塊地理位置優(yōu)越，地塊容積率僅2.8，在周邊近年出讓地塊中相對較低，地塊整體素質(zhì)好，且周邊新房項(xiàng)目流速較快，亟待補(bǔ)充庫存?！敝兄秆芯吭喝A南分院認(rèn)為，本次推出樓面均價(jià)相對合理，預(yù)計(jì)將受到不少房企的關(guān)注，有望以一定的溢價(jià)率成交。

值得注意的是，除了貨架上的三宗宅地，深圳還將繼續(xù)“補(bǔ)貨”。

4月底中止出讓的寶中黃金靚地A002-0060地塊已于5月底完成規(guī)劃調(diào)整，容積率從5.7調(diào)整為3.7，主導(dǎo)功能由“商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住”調(diào)整為“居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)”，商業(yè)建面從13.75萬平方米大幅下降至約3萬平方米，將重新“上架”出讓。

深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《1宗擬出讓居住用地項(xiàng)目清單》還釋出一宗位于前海桂灣的宅地，用地面積0.83公頃，將在未來三個(gè)月內(nèi)發(fā)布出讓公告。前海桂灣最新的宅地供應(yīng)可以追溯至2021年，涉及深業(yè)云海灣、天健悅桂府項(xiàng)目地塊，網(wǎng)簽均價(jià)分別為9.1萬元/平方米、12萬元/平方米。

另外，根據(jù)《深圳市2025年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，2025年度深圳計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1060公頃，其中居住用地100公頃，包括商品住房用地60公頃、保障性住房用地40公頃。

中指研究院認(rèn)為，自2024年“926”政治局會(huì)議后，深圳房地產(chǎn)市場在支持類政策催化下持續(xù)修復(fù)，多個(gè)新開盤項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“日光”，市場“筑底企穩(wěn)”預(yù)期較強(qiáng)。新房市場的修復(fù)也帶動(dòng)土地市場回暖，在市場環(huán)境改善之際加快供地節(jié)奏，是相對合理的操作。

土地溢價(jià)率重返10%以上

去年四季度以來，商品房市場明顯修復(fù)，帶動(dòng)土地市場同步升溫，核心市場高熱的態(tài)勢延續(xù)至今，但整體仍呈現(xiàn)分化趨勢。

市場冷熱不均，地方政府供地策略因此做出相應(yīng)調(diào)整。

根據(jù)克而瑞獲取的351個(gè)城市供地計(jì)劃數(shù)據(jù)，2025年各能級城市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量同比下降20%，降幅較2024年進(jìn)一步擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市降幅最大，同比下降31%；一線城市其次，下降22%；三四線降幅最低，下降14%。

一線城市中，北京、上海宅地計(jì)劃供應(yīng)量均分別同比下降33%和40%，主要因?yàn)闇p少保障類住宅用地供應(yīng)；廣州宅地供應(yīng)計(jì)劃上升21%，主要由于保障類住宅用地供應(yīng)增長達(dá)到207萬平方米，同比增長120%。

一線城市宅地供應(yīng)縮量提質(zhì)，帶動(dòng)土拍市場火熱。

上海蛇年首拍的虹口瑞虹新城地塊，位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，周邊交通便利，配套成熟，新房供應(yīng)極少，由中國金茂、慶隆聯(lián)合體競得，成交價(jià)89.64億元，成交樓面價(jià)117474元/平方米，溢價(jià)率38%，刷新上海實(shí)行“雙高雙競”政策以來的總價(jià)紀(jì)錄。

其他熱點(diǎn)城市如杭州、成都的土拍，也在頻繁創(chuàng)造熱搜。由于綠城中國、濱江集團(tuán)等房企強(qiáng)勢舉牌，杭州主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊如西湖三墩、拱墅東新等，溢價(jià)率均超40%。招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)則接連在成都刷新地價(jià)紀(jì)錄。

庫存壓力較大的三四線城市主動(dòng)出清，超半數(shù)城市宅地預(yù)供地規(guī)模腰斬，部分城市已暫停土地供應(yīng)。根據(jù)克而瑞監(jiān)測，桂林永?？h、陽朔縣，池州石臺(tái)縣、阿拉善左旗等，2025年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃均為0。

土拍熱度回升，2025年初土地溢價(jià)率也時(shí)隔44個(gè)月重返10%以上?？硕鹬赋?，不同于上一輪周期由三四線主導(dǎo)的熱度外溢模式，本輪回暖更多的是基于投資預(yù)期的修復(fù)。一方面，一系列穩(wěn)市場新政釋放一二線城市積壓的置業(yè)需求，一二線城市土拍平均溢價(jià)率達(dá)到20%，遠(yuǎn)高于三四線城市；另一方面，土拍熱度理性傳導(dǎo)，在京滬杭蓉等保持熱度的同時(shí)，寧波、濟(jì)南、沈陽、武漢等城市亦出現(xiàn)局部高熱。

在企業(yè)端，房企拿地依然聚焦“確定性”。

中指研究院強(qiáng)調(diào)，重點(diǎn)企業(yè)拿地主要集中北京、杭州、上海、成都等核心城市?！斑@種結(jié)果折射出當(dāng)前土地市場的核心邏輯，地塊屬性決定熱度分化，資金向收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目傾斜。”

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