Lakemba、Fairfield 和 Mount Druitt 有望成為“新Redfern”，正步入士紳化過程

悉尼西部的 Lakemba、Fairfield 和 Mount Druitt 這幾個郊區——傳統移民社區的核心區域——有望通過士紳化（gentrification）成為“下一個 Redfern”。

這三個西悉尼郊區是移民人口聚集地，盡管擁有相對良好的公共交通和基礎設施，卻仍是悉尼租金最便宜的地區之一。

一項由 CoreLogic（澳洲領先房地產數據機構）對出租房源數量不少于10套的郊區所做的分析顯示：Cabramatta、Fairfield、Warwick Farm 和 Jamisontown 的租金中位數都在 500 澳元/周以下。而像 Liverpool、Lakemba 和 Penrith 這樣的主要區域，平均租金也低于 540 澳元/周。

相比之下，悉尼全市的租金中位數是：

獨立屋（House）816 澳元/周 單元房（Unit）723 澳元/周

在擁有一定規模租賃市場的最便宜的20個郊區中，主要集中在以下三個地方政府轄區（LGA）：

Canterbury-Bankstown Fairfield Penrith

與此同時，在截至今年3月的12個月內，一些最便宜區域的租金也出現了明顯上漲：

Cabramatta 上漲 6.9% Fairfield 上漲 8% Mount Druitt 上漲 4.2%

再加上空置率較低，這些數據表明，住房危機可能正在促使居民開始考慮原本不會選擇的區域。

而這些數據不僅揭示了租戶還能“淘到便宜貨”的地方，也反映了悉尼哪些區域最容易受到士紳化影響——也就是說，這些區域的原有居民將被涌入的富裕人群所取代，從而改變整個區域的社會結構和文化面貌。

Lakemba 和 Liverpool 的出現尤其引人注目——這些地區歷來以高比例移民人口而著稱，是多個族裔社群的聚居地，并在其中形成了鮮明的文化特征。如今，這些區域也有可能在富裕群體的進入下“面目全非”。

CoreLogic 的執行研究總監 Tim Lawless 表示，推動士紳化的一個主要因素就是交通基礎設施。他特別指出，Bankstown 地鐵線的擴展將途徑 Wiley Park、Punchbowl 和 Lakemba 等郊區，這些地區正是上述租金榜單上的成員之一，有可能在悉尼西南部加速這一過程。

“考慮到悉尼人口的增長，以及可負擔性問題持續緊張，如果這些區域不出現某種形式的士紳化，或者更廣泛的人口結構多元化，那我會非常驚訝?！?/p>

他同時否定了租戶因對這些社區存有刻板印象而不愿搬入的說法。

“只要某個區域靠近火車線路，距離CBD又不遠，它的地理位置本身就極具戰略價值。至于關于這些地區的歷史或文化印象，比如‘族裔飛地’（ethnic enclave）之類的標簽，我認為都會很快被拋在一邊?！?/p>

不過，Lawless 也對“士紳化是否會從根本上改變這些區域的特征”持保留態度。他認為，這些區域更可能出現的是“兼收并蓄”的局面。

“人們永遠都在尋找更可負擔的居住方案，無論是租房還是購房；投資者也一直在尋找具有增長潛力的投資區域。這兩者的結合，很可能意味著這些區域的價格不會一直低下去?！?/p>

悉尼大學城市研究教授 Rae Dufty-Jones 舉了 Redfern 和 Paddington 作為例子，稱這兩個內城區的郊區都已士紳化，但這個過程對不擁有房產或土地的人來說“代價巨大”。

“那些擁有地產的人，永遠是士紳化的凈受益者。而租房者，往往是最貧困的群體，他們才是凈受害者，進一步被邊緣化?！?/p>

“這個過程將會、也已經在把最需要公共交通、醫療與其他社會基礎設施的人，趕到那些原本缺乏基礎設施、未來也不太可能改善的郊區?！?/p>

Dufty-Jones 同樣認為 Bankstown 地鐵線的開通將加速這一進程，并推高沿線土地價值：

“它會讓土地價格‘飆升’?！?/p>

她進一步指出，問題不在于政府是否該投資這些基建項目，而在于如何管理由此產生的土地增值效應：

“不是說政府不該投錢搞基建，而是——他們應該思考，如何讓這類重大投資所帶來的價值增長被合理回收，并在社區中公平分配。”

“這其實是個關于‘風落收益’（windfall gains）該如何分配的問題?！?/p>